電商沖擊、野蠻式生長……多重因素疊加導致商業地產庫存居高不下。對此，中央和地方紛紛出臺相應政策措施助力去庫存，品牌企業也各盡其能破解商業地產高庫存，其中不乏具有啟發借鑒意義的模式或做法。我們通過研究及歸納，從“商業+”跨界融合、“互聯網+”線上線下融合、發力“眾創空間、長租公寓”等新興業態、基于城市更新的并購整合四個維度，分析總結企業破解商業地產高庫存的四大方法，飆馬商業地產將為大家分享這四大妙招，以期為業界提供參考。
“商業+”跨界融合
通過商業物業與其他領域的跨界融合，營造“體驗”空間，優化資產結構，帶來新的業務和利潤增長點，助力去庫存。
為順利實現商業地產的庫存去化，品牌企業積極進行商業物業的轉型升級，由傳統商業物業開發運營向商業綜合運營服務商轉型，探索“商業+”的跨界融合。從品牌房企商業跨界融合動向來看，文化和體育成為房企熱衷的跨界方向，如泰禾、萬達等加碼院線進入大文化領域，萬達、華潤、佳兆業等嘗試體育產業。
表：代表性企業“商業+”跨界融合動向
典型案例剖析：南昌萬達城
近年，萬達商業為了尋求新的業務增長點，戰略重心從房地產開發向商業綜合運營服務商轉型，并對原有單一的商業購物中心再度升級，開發商旅文綜合體“萬達城”，其中于2016年5月開業的南昌萬達城為標桿之作。
基本概況
六大項目業態
主題樂園：6大主題區、60余項游樂設施
海洋樂園：7大主題區，300多個種類28000余條
電影樂園：國內的高科技電影娛樂體驗
萬達茂：26個青花瓷罐，40家全球美食餐廳
酒店群：9個度假酒店，4000間客房
濱湖酒吧街：20家國內外著名品牌
運營策略
與旅行社合作或并購，完成旅游產業鏈布局；
打造“互聯網+旅游”理念，提升品牌附加值；
提前啟動預售票機制為項目開業預熱；
利用事件營銷，為項目造勢——“會飛的鯨鯊”。
盈利模式
“以售養租”模式。首先，萬達城利用主題樂園等投資提升區域價值，開發住宅項目與之形成互補，通過銷售物業的資金保證主題樂園良性運轉，如南昌萬達城整個體量480萬平方米，其中銷售物業超過280萬平方米。其次，萬達將商場購物中心、電影院線與主題樂園形成配套，跨界融合，協同發展，增加利潤空間。
南昌萬達城是萬達集團由萬達廣場這類單一的商業購物中心向大型商業文化購物公園轉型的典型案例。截至2016年8月，萬達已在全國布局了12座萬達城，3個項目已開業運營。未來，商旅文綜合體“萬達城”有望成為萬達規模擴張的跳板。
“互聯網+”線上線下融合
將互聯網思維運用到商業物業的全鏈條，實現線上和線下融合，提升存量商業物業的吸引力，進而盤活低效的“存量資產“。
商業地產“互聯網+”，應是從商業物業前期選址、規劃、后期運營，到用戶體驗，全鏈條運用互聯網思維，通過構建O2O發展交互平臺，并利用大數據精準分析經營數據、消費者、租戶或業主的信息及行為，實現線上和線下的高效融合，提升品牌價值，盤活低效“存量資產”。目前，在商業地產領域，房企主要基于以下三種方式實現大數據的應用。
圖：房企對大數據主要應用方向
表：代表企業“互聯網+”線上線下融合動向
打通線上和線下，相互融合是未來商業發展趨勢。除上述實體商業將傳統線下優勢與線上業務整合優化外，一些品牌電商也在向線下延伸，如亞馬遜開設實體書店，當當實體書店長沙開業等。由此可見，通過體驗打通線上和線下，線上支持線下，線下也可反哺線上，相互融合才是未來商業發展的趨勢。
眾創空間、長租公寓等新興業態發力
開發商通過租賃老舊或經營不善的商業物業，進行重新定位、二次改造、二次招商，最終實現溢價出租、資本退出，進行存量資產的再利用。
政策支持導向下，資本和開發商爭相進入新興業態領域。2015年3月，《關于發展眾創空間推進大眾創新創業的指導意見》中首次提出“眾創空間”；2016年兩會“大眾創業、萬眾創新”更是成為多方關注熱點。2015年11月，國務院發布《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，其中提到，積極發展包括客棧民宿、短租公寓、長租公寓等在內的滿足群眾消費需求的細分業態，首次將出租公寓寫進中央政策文件。在政策支持下，萬科、龍湖等地產公司及高和資本等機構都在以或租或買的形式獲取舊改項目。
表：代表企業新興業態發展動向
利用新興業態改造閑置資源，滿足多元化需求，盤活市場存量。“大眾創業、萬眾創新”已成為當今時代潮流，共享經濟的興起，創客空間、長租公寓、線上短租平臺的出現，外加“商改住”、“商改寫”等去庫存政策支持，聯合辦公、長租公寓等新興業態則成為釋放空間資產價值、盤活商業地產存量的一條新路徑。
典型案例剖析：優客工場
2015年4月，毛大慶創始的優客工場首次公開亮相，旨在盤活存量物業資產，通過合理改造，打造以眾創空間為基調的聯合辦公社群生態圈。據官網數據，截至2016年8月，優客工場已快速布局全國16個城市，36個場地，開業項目20個，截至2016年底，將實現30000個工位的共享社區平臺。
戰略布局
目前，優客工場已布局16個城市，其中第一圈層包括北京、上海、深圳，第二圈層包括廣州、南京、杭州、武漢、西安、青島等13個城市。其戰略布局城市選擇有五大關鍵點：
A、布局城市均為融資環境、創業成本、置業壓力三項指標在2015年城市排名TOP20且GDP體量較大城市。
B、布局城市配有眾多高校和科研機構等，為創新創投提供人力和智力支持。
C、布局城市中，活躍的創業人群年齡結構偏低，創業氛圍濃厚，城市創新能力強。
D、亟待高科技落地轉化推動轉型的傳統行業城市，如太原、青島等。
E、當地政府對于創業、聯合辦公行業的政策引導和支持。
市場定位
盈利模式
目前，從優客工場的收入來源來看，股權置換、租金仍是其主要盈利模式。由于初創型公司的盈利本身就很少，從中抽到的分紅微乎其微，優客工場主要靠的還是租金。除此之外，優客工場也構建服務平臺，通過給創業企業提供增值服務獲得盈利，但盈利通道有待打開。
并購整合劍指城市更新
收購價值被低估的商業物業，重新定位和改造升級，提升物業價值，在此過程中通過資產證券化退出，盤活存量同時也為企業獲取資金進行循環投資。
收購價值被低估的商業物業，通過城市更新盤活存量。近年，部分傳統商業項目經營或銷售情況每況愈下、甚至持續虧損，而此時，具有專業運營能力與資金優勢的綜合型商業地產企業、資本抓住機遇，伺機收購并發展壯大，通過城市更新盤活存量。
表：代表企業并購整合發展動向
商業物業被收購后，主要有兩種運作模式：
第一種，集投資與運營為一體。投資機構同時作為管理運營機構，打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈。凱德和萬科是這種模式的代表。
第二種，投資與運營各盡其能。投資機構作為財務投資人，管理運營則交由專業運營商管理。如當前倡導輕資產運營的萬達、大悅城等，則是以專業運營商的身份實現輕資產化。
企業通過并購整合，實現化解商業地產庫存，需要的支持工具，即資產證券化。資產證券化可以將沉淀在項目里的巨額資金釋放出來，解決企業的資本流動性問題，同時也解決了不良資產的盤活問題。目前，國內正起步的兩類商業地產證券化是REITs（權益類證券化）和CMBS（債項類證券化）。短期來看，CMBS能解決商業地產開發商迫在眉睫的資金流動性問題，有助于盤活存量；長遠來看，CMBS將會助推REITs落地和發展。目前，中國金茂于2016年8月發行了國內首單CMBS產品（高和招商-金茂凱晨資產支持專項計劃），發行規模約40億元人民幣，票面利率3.3%，此次發行具有該類產品的標桿效應，將開啟和加速推動商業地產金融化時代的到來。
小結
通過政策調控助力庫存去化是重要手段。對于增量市場，因城施策，優化供應結構。根據城市不同情況，因地制宜采取措施。對于庫存壓力大的三四線城市，嚴控或禁止新增商業用地；對于供需緊張的一二線城市，適當考慮土地供應。對于存量市場，支持待開發用地、已開發商業用房使用性質改變，但對于調整項目界定、土地差價等細化問題，有待政策出臺。政策優惠方面，通過出臺減免非住宅房產稅、取消企業所得稅及土地增值稅預征、降低“營改增”增值稅稅率等優惠政策，降低企業資金壓力。
企業思路轉變是根本之道。對于企業而言，無論是“商改住”、還是“商改辦”，政策只是特定時期助力庫存去化的手段，而非解決商業地產去庫存的根本之道。簡言之，商業地產庫存去化的出路還是思維的轉變，一方面通過合理定位，業態和功能的合理布局或調整，提升商業地產價值；另一方面通過資產證券化化解大量資金的沉淀，最終實現退出。
文章來源：中國指數研究院
