核心提示：便利性、主題性、創意性、專業性……小體量商業項目也能破解先天局限，做出大客流的消費影響力和品牌影響力，走出自己的破局之路。
近年不斷涌現出來的新商業項目，似乎大有建筑體量越來越大之勢。這些動輒就達10萬平方米甚至更大規模的購物中心或商業綜合體，很容易通過將自己塑造成為一個業態全面、品牌豐富的一站式生活中心，而獲得全客層消費者的關注。
相比之下，建筑體量在5萬平方米左右或者更小面積的小型商業項目，因為受自身體量限制，所能容納的業態相對有限，便會面臨消費輻射小的問題，在吸引客群上具有先天的局限性。
然而，大型商業項目可以“大而全”，小型商業項目也可以“小而美”。無論商業體量的大小，只要以匠人心思在影響商業項目價值的幾個主要方面仔細打磨，小型商業項目也能吸引“大客流”，比如藝術購物中心的典型上海K11、北京僑福芳草地。
如今，當購物中心開始走“運動風”路線，深圳地鐵發力商業地產的首個項目——位于深圳橫崗地區的地鐵錦薈廣場，憑借僅5萬平方米的建筑規模，便跳脫區域，成為一種新生活方式的代名詞。
通過為消費者提供一個便利性、主題性、創意性的商業模式，以深圳地鐵錦薈廣場為代表的小型商業在擴大自己的消費影響力和品牌影響力的同時，也走出了自己的破局之路。
發揮區位優勢，地鐵全時對接提升可達性
區位優勢是商業成功的首要因素。小體量商業項目更需要借助優越的地理位置，為獲取客流奠定基礎。地鐵錦薈廣場毗鄰城市黃金地段——龍崗大道，為了做足可達性，項目通過連廊與地鐵三號線六約站實現了24小時連接。
此外，項目不僅臨近建設中的地鐵十三號線塘坑站，周邊還設有二十余條公交線可通達全市。城市主干道與公共交通構成的便捷交通網，使得由地鐵錦薈廣場所構筑的30分鐘生活圈可以輻射到福田，極大促進了消費的可達性。
主題特色差異化，運動休閑構筑全新生活方式
近年的商業地產熱潮中，千篇一律的樣式已開始讓消費者“審美疲勞”。消費升級趨勢下，人們選擇去哪消費開始以商家能否提供有特色的消費內容為最主要的判斷依據，而并不在意商業建筑面積的大小。
因此，地鐵錦薈廣場在打造之初，便對自身項目條件與周邊消費需求做了仔細的研判，沒有盲目選擇商家把自身體量填滿，而是另辟蹊徑，探索真正可以滿足消費者的主題特色。
反復的甄選后，地鐵錦薈廣場選擇以體育運動作為切入口，在5萬平方米的購物中心旁邊，另外拿出3.5萬平方米，打造出一個“內外兼修”的體育公園，巧妙的用戶外空間突破了購物中心面積的有限性。
與普通購物中心內的運動業態不同，地鐵錦薈廣場的體育公園場地更全面、設施更專業、內容更聚合。1個7人制足球場、4個籃球場、3個網球場、12個羽毛球場、攀巖墻，以及符合國際賽道標準、深圳目前除了寶安體育館別無二選的50x25米恒溫泳池……多種消費者日常運動頻次最高的場地，有序分布在室內場館與室外場地中。
地鐵錦薈廣場的這一選擇，可以說一方面走在消費趨勢前沿，滿足了消費者對運動場所越來越強烈的需求，另一方面真正填補了區域市場的空白，為其所在的深圳橫崗地區乃至全市樹立了“購物中心+體育公園”的新商業模式典型。
創新，讓地鐵錦薈廣場原先僅有5萬平方米的商業體量具有了明顯區別于其他項目的差異化主題。專注對這一模式做“精”、做“美”，讓這樣的差異優勢得以放大，使自身消費輻射力的范圍實現了最大程度的擴張。
衍伸消費全面化，高頻消費內容加強消費粘性
然而，只是單一的一種主題業態，并不能“留住”消費者，也無法實現商業價值的最大化。麻雀雖小，但一定是五臟俱全。地鐵錦薈廣場抓住由運動引發的購物、餐飲、娛樂等衍伸需求，將高頻、剛需的日常消費需求與運動消費精心結合起來。
3000平方米的迪卡儂專業體育用品專賣超市、2700平方米的中影國際影院、1000平方米的華潤萬家超市……除了這些大型主力店，項目還引入了星巴克咖啡、探爐、表妹茶餐廳、偉廚等一眾熱門休閑餐飲配套；而以楊紅梅美術培訓為代表的兒童業態，也滿足了家庭出行的需要。
便利、多樣而又富于特色的消費內容，不僅能夠打動消費者自身，也為消費者家庭提供了更富有想象力的休閑體驗空間，加深了項目與消費者之間的粘性。
地鐵錦薈廣場不單是一個運動消費目的地，也不單是一個區域型購物中心，而是在向生活方式中心延伸拓展，用“運動休閑+家庭娛樂”共同構筑起一個全新的生活方式中心。不僅是一公里內的30萬常住人口，項目對三公里范圍的65萬人口以及更廣范圍內客群都具有明顯的影響力。
建筑形式特色化，多首層串聯再現休閑生活情境
購物中心向生活方式中心轉變的背后，是消費者關注點的轉變。當單純的商品消費已經不能滿足人們日益增長的物質需求以及精神文化需求，消費者的關注點已開始從商品消費轉向場所消費、空間消費、時間消費。
空間越小，商業設計要越精巧。正是如此，地鐵錦薈廣場在建筑與空間設計上也傾注了諸多心思，以期提升消費者游逛時的便利度與舒適感，使其愿意反復停留。在購物中心與外部空間銜接的部分，地鐵錦薈廣場利用地勢高差和地鐵連廊，實現了多首層的商業概念。消費者可以從主干道的主要方向輕松到達這里，并能夠迅速直抵高樓層，不僅商業建筑更具有體系化和層次化，商業聚攏客流的作用也被進一步提升。
而在地鐵錦薈廣場內部，購物中心與運動公園通過開放式的休閑平臺連廊實現了有機串聯。這樣的銜接，既從視野上營造出了具有層次感的空間視覺效果，更從功能上滿足了消費者休憩的需要。地鐵錦薈廣場沒有將商品和業態簡單塞在一個空間里，而是圍繞自己的定位，設定并打造了一種休閑生活情境，各種業態在形成互動的同時，游逛的消費者也達成了良性互動。
后期運營專業化，細節和深挖最大化商業價值
從區位優勢到主題特色，購物中心擁有的加分項再多，也需要有專業的商業運營團隊來為后期的經營保駕護航，才能從根本上保障購物中心的潛在商業價值。
甚至可以說，受空間面積的影響，小商業更需要專業的運營去深入持續的發掘才能放大商業價值。
作為地鐵錦薈廣場的締造者，深圳地鐵為了能給項目提供最可靠的運營保障，整合了具有豐富管理經驗的運營團隊，成立了深圳地鐵商業管理公司。12月，在深圳地鐵商業地產品牌發布會暨地鐵錦薈廣場招商儀式上，深圳地鐵商業地產版塊還將推出十大商業項目，掌管購物中心總量將逾60萬平方米。可以說，這支專業的商業管理團隊不僅用“地鐵+物業”的新模式開創了深圳商業新紀元，也實現了自身在深圳地區品牌化、規模化、系列化的戰略布局。
而對于體育運動版塊，深圳地鐵與全方位的體育運營集團——大生體育強強聯手。大生體育在城市公共體育運營方面擁有全套解決方案，能夠有效地實現體育公園運營導流并驅動場館良性運轉，使體育運動這一主力業態的功能得以充分發揮。
每一個購物中心都應該打造屬于自己的標簽，地鐵商業、體育公園、體育消費全業態、匠心建筑以及專業運營……已經在評判商業價值的各個主要方面都貼上了屬于自己特色標簽的城市FUN松綜合體——地鐵錦薈廣場，在深入消費者生活的同時，也成為了深圳地鐵商業地產的運營模板和品質標桿。
文章來源：地產八卦女
