商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何保持活力？要做有溫度的規(guī)劃

她擁有建筑專業(yè)人士中少見的熱情、悲憫和激昂。她的一生也不斷在各種身份中轉(zhuǎn)換：家庭主婦、文員、編輯、記者、作家、活動(dòng)家、城市規(guī)劃批評家，因?yàn)樽詈笠粋€(gè)身份，她兩次入獄。但簡•雅各布斯卻以一人之力，構(gòu)建了西方城市規(guī)劃理論的分水嶺。

 

 

出生于1916年的簡•雅各布斯，影響力還不僅僅局限于城市規(guī)劃領(lǐng)域。10年前，當(dāng)她去世時(shí)，時(shí)任多倫多市長是這樣說的：“簡•雅各布斯將作為我們這個(gè)時(shí)代最偉大的思想家之一而為人們銘記，她的洞察力和做出的貢獻(xiàn)，將改變北美城市發(fā)展的方式。”

 

思想家而不是建筑家，很好地對她做出了界定。她1961年出版的《美國大城市的死與生》（The Death and Life of Great American Cities）一書，甚至被很多人認(rèn)為是終結(jié)了上世紀(jì)50年代美國大規(guī)模城市更新運(yùn)動(dòng)的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。盡管她對于美國大都市規(guī)劃的批判觀點(diǎn)至今仍有爭議。但也正是她，把更多人性化的考慮引入地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃當(dāng)中，并提醒大家注意包容與多樣化的重要性。

 

特別是在中國眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍面臨著空置率高，客流不足狀況的今天，了解一下簡•雅各布斯的觀點(diǎn)，也許會(huì)讓你有“相見恨晚”之感。

 

活躍于“男人領(lǐng)地”的女人

 

“完整的社區(qū)被分割開來。這樣做的結(jié)果是，收獲了諸多懷疑、怨恨和絕望。”

 

 

“大部分城市的建筑設(shè)計(jì)師和規(guī)劃者是男人。奇怪的是，他們的設(shè)計(jì)和規(guī)劃卻把男人排除在人們居住地的日常生活之外。在規(guī)劃的時(shí)候，他們的目的是滿足預(yù)先設(shè)定好的無所事事的家庭主婦和學(xué)齡前兒童的需要。簡而言之，他們設(shè)計(jì)的是嚴(yán)格意義上的母系制社區(qū)。伴隨著母系制理念的必然是住宅與生活的其他內(nèi)容分割開來。”

 

作為一個(gè)女人，從一開始就注定了雅各布斯擁有與傳統(tǒng)業(yè)內(nèi)設(shè)計(jì)師不同的觀察視角。

 

長著娃娃臉的雅各布斯出生于美國賓西法利亞州的一個(gè)小鎮(zhèn)，家族中的女子與男性被同等對待且都擁有自己的事業(yè)（如教師等），這一傳統(tǒng)塑造了她果敢而特立獨(dú)行的性格。中學(xué)畢業(yè)后的雅各布斯沒有選擇進(jìn)入大學(xué)，而是接受了速記的培訓(xùn)，經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)期她去了紐約，為時(shí)尚雜志撰稿。22歲的時(shí)候進(jìn)入哥倫比亞大學(xué)進(jìn)修了兩年，后來，用中國的行話來說，她成了一名跑“建筑口”的記者。

 

她喜歡在大街小巷中穿梭，在用腳“欣賞”城市的同時(shí)，也找到了自己的“另一半”。在和一位擅長醫(yī)院規(guī)劃的建筑師結(jié)婚后，雅各布斯受其影響，對建筑規(guī)劃產(chǎn)生了濃厚的興趣。36歲（1952年）時(shí)任《建筑論壇》的助理編輯，在負(fù)責(zé)報(bào)道城市重建計(jì)劃過程中，逐漸對傳統(tǒng)城市規(guī)劃產(chǎn)生了懷疑———“被規(guī)劃者的魔法點(diǎn)中的人們，被隨意推來搡去……完整的社區(qū)被分割開來。種瓜得瓜，種豆得豆。這樣做的結(jié)果是，收獲了諸多懷疑、怨恨和絕望”。

 

1959年，她針對美國大規(guī)模改造城市所導(dǎo)致的社會(huì)危機(jī)寫了一篇文章《市中心區(qū)為人民而存在》而開始嶄露頭角被人所知。兩年后，名為《美國大城市的死與生》的“重磅炸彈”誕生了。這本書從日常的觀察引發(fā)思考，挑戰(zhàn)了傳統(tǒng)的城市規(guī)劃理論，集中批判美國大城市的實(shí)際問題。雅各布斯的表述通俗易懂卻煽動(dòng)性強(qiáng)，在普通大眾中產(chǎn)生了強(qiáng)烈共鳴。

 

她旗幟鮮明地與“有識之士”唱反調(diào)：人家呼吁清除貧民區(qū)，她卻提出要增加城市人口的多樣性，讓人和各種活動(dòng)聚集在一起；人家說應(yīng)該打開城市空間，她卻覺得要把城市變得更密，形成一種其樂融融的混亂。

 

許多城市規(guī)劃者被激怒了，他們批評這本書是沒有任何建筑規(guī)劃研究背景的婦人的嘮叨，他們抱怨這本書“除了給規(guī)劃帶來麻煩，其余什么也沒有”。不可思議的是，這位婦人連篇累牘的嘮叨，竟然幾乎改變了美國城市的發(fā)展方式。當(dāng)年的美國公職規(guī)劃學(xué)會(huì)（APAO）會(huì)長丹尼斯·奧·哈羅也不得不抱怨道：“簡·雅各布斯的書對城市規(guī)劃來說是非常有害的，但我們將不得不和它生活在一起。”

 

“烏托邦”時(shí)代的叛逆

 

“規(guī)劃不應(yīng)以技術(shù)藍(lán)圖為終結(jié)，而是一個(gè)求多解的過程，和一個(gè)不斷根據(jù)系統(tǒng)的反饋進(jìn)行調(diào)整的動(dòng)態(tài)管治過程。”

 

 

簡·雅各布斯的叛逆在于，她宣言般地提出了城市的本質(zhì)在于其多樣性，城市的活力來源于多樣性，城市規(guī)劃的目的在于催生和協(xié)調(diào)多種功用來滿足不同人的多樣而復(fù)雜的需求。

 

而在當(dāng)時(shí)，人們所推崇的物質(zhì)空間規(guī)劃和設(shè)計(jì)方法論，是霍華德的“田園城市”理論、柯布西耶的“光明城市”理論，和始于1890年代而流行于北美各大城市的城市美化運(yùn)動(dòng)（這一運(yùn)動(dòng)的主要操作方法今天的中國人應(yīng)該很熟悉）。

 

這些理論都是基于一些“指導(dǎo)性”的規(guī)劃，用一個(gè)假想的烏托邦模式，來實(shí)現(xiàn)一個(gè)整齊劃一、非人性、標(biāo)準(zhǔn)化、分工明確、功能單一的所謂理想城市。凡是與這一烏托邦模式相違背的城市功能和現(xiàn)象，都被作為整治和清理的對象。

 

而雅各布斯則指出，正是那些遠(yuǎn)離真實(shí)生活的正統(tǒng)的城市規(guī)劃理論，和烏托邦的城市模式、機(jī)械的和單一功能導(dǎo)向的城市改造工程、毀掉了城市的多樣性、扼殺了城市商業(yè)活力。要挽救大城市活力，必須體驗(yàn)真實(shí)的城市人的生活，必須理解城市中復(fù)雜多樣的過程和聯(lián)系，謹(jǐn)慎而精心地、而非粗魯而簡單地進(jìn)行城市的改造和建設(shè)。

 

確切地說，雅各布斯所激烈抨擊的是西方世界自文藝復(fù)興以來一直延續(xù)下來的，特別是工業(yè)化以來一直推行的大規(guī)模城市改造和重建方式。此前，規(guī)劃被理解為物質(zhì)空間的設(shè)計(jì)，尤其是美學(xué)意義上的整體設(shè)計(jì)。而在她之后，城市逐漸被清晰地被理解為一個(gè)系統(tǒng)，有著復(fù)雜的結(jié)構(gòu)和豐富多樣的功能，它們之間是相互關(guān)聯(lián)，相互作用的。而規(guī)劃是一個(gè)建立在對城市的理解基礎(chǔ)上的系統(tǒng)的調(diào)控過程，是城市中復(fù)雜關(guān)系和不同人群利益的協(xié)調(diào)過程，更多地是一個(gè)政治過程，絕不是一個(gè)純技術(shù)過程。

 

雅各布斯說，規(guī)劃不應(yīng)以技術(shù)藍(lán)圖為終結(jié)，而是一個(gè)求多解的過程，和一個(gè)不斷根據(jù)系統(tǒng)的反饋進(jìn)行調(diào)整的動(dòng)態(tài)管治過程。

 

在方法論上，雅各布斯從醫(yī)學(xué)家沃倫•韋弗博士撰寫的一篇關(guān)于科學(xué)及其復(fù)雜性的文章出發(fā)，將城市問題比作生命科學(xué)一樣，也是一種有序復(fù)雜性問題。

 

“有序”與“復(fù)雜”是一個(gè)矛盾體的兩個(gè)側(cè)面。昔日的規(guī)劃理論家喜歡把問題推向兩個(gè)極端——簡單化或者無序復(fù)雜化。但有序復(fù)雜性問題則不同，它必須做到：①多過程的考慮。②從歸納的角度考慮問題，從點(diǎn)到面，從細(xì)部到總體，而不是相反。③尋找一些“非平均化”的線索，其中蘊(yùn)含的小的變量會(huì)映射出大的變量的活動(dòng)方式。

 

其實(shí)不只是城市規(guī)劃，現(xiàn)代一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃，從定位到招商，再到后期的運(yùn)營，又何嘗不理應(yīng)是如此？

 

繁榮來自多樣性 

 

“社區(qū)需要不同年代的舊建筑，不是因?yàn)樗鼈兪俏奈铮且驗(yàn)樗鼈兊淖饨鸨阋藦亩梢苑趸喾N創(chuàng)新性的小企業(yè)，提升社區(qū)活力。”

 

 

紐約格林威治村

 

在她誕辰100周年之際的2016年，簡·雅各布斯的見解仍舊是一面高懸在城市上空的明鏡，值得每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、規(guī)劃師，建設(shè)及管理者仔細(xì)研究與體會(huì)。

 

在她的筆下，社區(qū)不再只是建筑、道路和橋梁組合而成的水泥叢林，她關(guān)心下水道是否堵了，自來水是否干凈；她在意孩子們是否安全，公園里的路燈是否可以照見蔭蔽的角落……

 

她敏銳地提出“街道眼”（StreetEye）的概念，反對建設(shè)那些寂寥的“花園”，它主張保持小尺度的街區(qū)（Block）和街道上的各種小店鋪，用以增加街道生活中人們相互見面的機(jī)會(huì)，從而增強(qiáng)街道的安全感；她論述老社區(qū)是安全的，因?yàn)猷徖镉兄５慕煌瑢ι鐓^(qū)有著強(qiáng)烈的認(rèn)同；她指出交通擁堵不是汽車多而引起的，而是城市規(guī)劃將許多區(qū)域生硬地隔離開來，讓人們不得不依賴汽車。

 

她調(diào)查發(fā)現(xiàn)了一些新地產(chǎn)項(xiàng)目之所以會(huì)效益低下的原因。1959年，在紐約的斯特伊佛桑特鎮(zhèn)，在新建項(xiàng)目完成十多年后，鎮(zhèn)上商業(yè)地區(qū)的32家店面，有7家是空的，或者沒有正常生意(只是作為倉儲、櫥窗廣告存在)。這種沒有正常使用或使用率不高的現(xiàn)象占整個(gè)街面店的22%。與此同時(shí)，在一條鄰街的對面，那兒建筑的年代和狀態(tài)各不相同，在140家街面店中，只有11家是空的或使用率不高，只占7%。而且，那些老街里的空置店面大多很小，按面積來算，還要少于7%。

 

顯然，擁有老建筑的街道在商業(yè)上占有優(yōu)勢。一些連鎖店和超級市場也遭遇到了同樣的問題，為此，他們一直在建筑物年代混合的地區(qū)里開設(shè)新的店，而不去占有新建地區(qū)的那些空置的店面。

 

她發(fā)現(xiàn)，如果一個(gè)地區(qū)只有新建筑，那么在這個(gè)地方能夠生存下去的企業(yè)肯定只是那些能夠負(fù)擔(dān)得起昂貴的新建筑成本的企業(yè)。要承擔(dān)得起這樣的高額管理費(fèi)用，企業(yè)就必須要做到以下兩者之一：要么有高額利潤，要么有很多的資助。結(jié)果，連鎖店、連鎖飯店和銀行會(huì)進(jìn)駐新建筑，但是，街區(qū)里的酒吧、外國特色的餐館和典當(dāng)鋪則會(huì)進(jìn)入老建筑。超市和鞋店常常進(jìn)入新建筑，而書店和古董小鋪則很少會(huì)這么做。得到很多資助的歌劇院和藝術(shù)博物館通常會(huì)使用新建筑，而一些還不成氣候的藝術(shù)工作者——工作室、畫廊、音樂器具店和藝術(shù)雜品店，以及那些在一個(gè)屋子里放一張桌子就能掙點(diǎn)小錢的人——會(huì)使用老建筑。而正是后者的存在，才能給前者帶來了活力。

 

 

相反，一個(gè)高樓林立的水泥森林，你卻不能在街邊發(fā)現(xiàn)飲食店、打印店或者咖啡店。這一切的能為地區(qū)注入活力的功能，都被吸納進(jìn)了各個(gè)無關(guān)聯(lián)的高層建筑中。那里看不到零售，也沒有除了上下班人流之外的活動(dòng)，即使在白天也會(huì)讓你覺得沉悶和單調(diào)。一個(gè)中央商務(wù)區(qū)如果完全符合這個(gè)形象，那它肯定是一塊無用之地。

 

這種“無用之地”，在今日的中國何其熟悉！

 

做有溫度的規(guī)劃  

 

“設(shè)計(jì)一個(gè)夢幻城市很容易，然而建造一個(gè)活生生的城市則煞費(fèi)思量。”

 

近半個(gè)世紀(jì)過去了，美國和西方的城市規(guī)劃及建設(shè)的思想早已沿著雅各布斯所呼喚的科學(xué)、理性和人文的方向大大前進(jìn)了，雅各布斯當(dāng)年提出的許多思想和原理早已成為西方城市規(guī)劃教課書的內(nèi)容，并被廣泛作為城市規(guī)劃和管理的導(dǎo)則而付諸實(shí)施。

 

但非常可悲的是，我們并沒有從美國和西方城市的生死試驗(yàn)中獲得經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。我們看到，在全國各地，一些高檔商業(yè)街區(qū)，一幢幢缺乏創(chuàng)意、失去傳統(tǒng)的標(biāo)志性建筑迫不及待地拔地而起，但其中很多卻迅速變成了“鬼城”，只能冷冰冰地供人遠(yuǎn)遠(yuǎn)地瞻仰。

 

要拯救一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的活力，就必須重新安排它的首要用途，豐富不同功能不同使用時(shí)間段下的來訪者。

 

 

讓我們來記住簡•雅各布斯的下列觀點(diǎn)，也許有一天你就會(huì)在規(guī)劃中用到它們：

 

1、地區(qū)以及其盡可能多的內(nèi)部區(qū)域的主要功能必須要多于一個(gè)，最好是多于兩個(gè)。這些功能必須要確保人流的存在，不管是按照不同的日程出門的人，還是因?yàn)椴煌哪康膩淼酱说氐娜耍麄兌紤?yīng)該能夠使用很多共同的設(shè)施。

 

2、大多數(shù)的道路必須要短，也就是說，在街道上能夠很容易拐彎。

 

3、一個(gè)地區(qū)的建筑物應(yīng)該各色各樣，年代和狀況各不相同，應(yīng)包括適當(dāng)比例的老建筑，因此在經(jīng)意效用方面可各不相同。這種各色不同建筑的混合必須相當(dāng)均勻。

 

4、人流的密度必須要達(dá)到足夠高的程度，不管這些人是為什么目的來到這里的。這也包括本地居民的人流也要達(dá)到相等的密度。

 

“設(shè)計(jì)一個(gè)夢幻城市很容易，然而建造一個(gè)活生生的城市則煞費(fèi)思量。”金錢并不能解決一切問題。同樣，僅僅想用城市規(guī)劃、水泥磚瓦來解決問題也是不可能的。

 

雅各布斯的偉大就在于她敏銳地看到城市規(guī)劃背后的社會(huì)精神，在于她將人文主義精神灌輸在規(guī)劃和建筑中，使城市有了生命，有了感情。

 

在簡•雅各布斯誕辰100年之后的今天，但愿有更多的人能夠理解她說的話。

 

文章來源：RET睿意德