凱德：把購(gòu)物中心的增長(zhǎng)故事講清楚做出來(lái)

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　　若要選擇商業(yè)地產(chǎn)2016年的關(guān)鍵詞，“輕資產(chǎn)”無(wú)疑是最重要的那一個(gè)，它幾乎凝結(jié)了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的所有痛點(diǎn)輕與重、快與慢、銷售與持有。

　　在當(dāng)下的語(yǔ)境里，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)包含兩重含義：一是，開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商對(duì)外輸出品牌管理，此舉可以放大品牌優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)展銷售網(wǎng)絡(luò)，收獲高利潤(rùn)率；二是，開發(fā)商把自持資產(chǎn)的部分股權(quán)通過(guò)證券化方式讓渡出去，這就可以將沉淀的資產(chǎn)提前變現(xiàn)，既保留部分租金收入，又有充足的資本擴(kuò)展新業(yè)務(wù)。

　　無(wú)論實(shí)現(xiàn)上述哪一種輕資產(chǎn)，對(duì)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，都意味著打開了一扇大門，邁入了發(fā)展的新階段。要走到這一步當(dāng)然不易，它很可能需要超過(guò)10年的不懈積累。

　　但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，新階段的新課題馬上出現(xiàn)了：如何改造和運(yùn)營(yíng)存量商業(yè)、如何釋放商業(yè)項(xiàng)目的流動(dòng)性。

　　這些問(wèn)題，來(lái)自新加坡但深耕中國(guó)22年、擁有超過(guò)60家購(gòu)物中心的凱德有解。

　　改造存量

　　輸出品牌和管理，不可避免地要涉及存量商業(yè)的改造。而凱德商業(yè)目前的項(xiàng)目，很多都由收購(gòu)得來(lái)，同自己拿地規(guī)劃開發(fā)相比，這種拓展方式的問(wèn)題和機(jī)會(huì)都非常明顯。凱德商用華北區(qū)區(qū)域總經(jīng)理陳子威介紹，收購(gòu)時(shí)，在已經(jīng)成型的項(xiàng)目?jī)?nèi)調(diào)整動(dòng)線和結(jié)構(gòu)難度更大，但收購(gòu)方式節(jié)省了開發(fā)時(shí)間，可以更快獲得租金回報(bào)。

　　以凱德已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了10年的望京項(xiàng)目和運(yùn)營(yíng)了9年的西直門項(xiàng)目為例，收購(gòu)?fù)╉?xiàng)目時(shí)，出地三層，凱德調(diào)整的方面是，將原本打算做辦公的塔樓調(diào)整為購(gòu)物中心；而收購(gòu)西直門項(xiàng)目時(shí)，結(jié)構(gòu)已經(jīng)竣工，調(diào)整的余地更小，改造方向在機(jī)電走向和排風(fēng)等硬件上，并取消了計(jì)劃中的百貨業(yè)態(tài)。

　　運(yùn)營(yíng)10年之后，望京項(xiàng)目在今年進(jìn)行了外立面的翻新和停車場(chǎng)的升級(jí)改造，同時(shí)，凱德每年都會(huì)預(yù)留資金對(duì)地面、墻面和燈光進(jìn)行優(yōu)化。

　　比提升硬件更關(guān)鍵的是軟件的升級(jí)，它考驗(yàn)的是運(yùn)管團(tuán)隊(duì)的敏銳度和節(jié)奏感。

　　此前，望京項(xiàng)目的6-7是大餐飲，8-9是KTV，10-11層是健身房。6-11層只有三個(gè)品牌。當(dāng)凱德發(fā)現(xiàn)餐飲與市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣脫節(jié)，KTV的經(jīng)營(yíng)也較弱時(shí)，便與經(jīng)營(yíng)者溝通提前結(jié)束租約，騰出4層面積增加了四五個(gè)品牌。

　　運(yùn)營(yíng)年限長(zhǎng)，租金逐漸升高，租戶對(duì)消費(fèi)坪效也會(huì)有更高要求，凱德會(huì)考慮業(yè)態(tài)和品牌的豐富度，盡量控制店鋪不要太大，擴(kuò)大顧客的選擇面；同時(shí)保證商場(chǎng)的活力，使得顧客在購(gòu)物時(shí)，視覺(jué)上、觸覺(jué)上有互動(dòng)。

　　10年時(shí)間看似很長(zhǎng)，但按商業(yè)地產(chǎn)3年一個(gè)周期來(lái)看，不過(guò)短短三個(gè)周期，在頭一個(gè)周期，主要是確定商場(chǎng)的定位和運(yùn)作，第二三個(gè)周期，則可以更好地對(duì)這個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行把控。

　　與10年前相比，望京項(xiàng)目的凈回報(bào)率已由6%翻番。

　　輕資產(chǎn)運(yùn)作

　　從歷史上看，凱德的商業(yè)項(xiàng)目，收購(gòu)方式占絕大多數(shù)比例，這與凱德輕資產(chǎn)戰(zhàn)略息息相關(guān)。

　　2006年，凱德商用中國(guó)信托上市，成為凱德購(gòu)物中心的長(zhǎng)期持有平臺(tái)。凱德通過(guò)REITs平臺(tái)繼續(xù)持有項(xiàng)目的部分股權(quán)，同時(shí)釋放出剩余股權(quán)，回籠的資本可以再去投其他項(xiàng)目。凱德同時(shí)是基金的管理方，可以從中收取管理費(fèi)用。

　　上市伊始，該信托的資產(chǎn)包中共7個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在，項(xiàng)目數(shù)量擴(kuò)展至11個(gè)，第11個(gè)項(xiàng)目即凱德剛剛在成都收購(gòu)的凱丹廣場(chǎng)。這些項(xiàng)目所處城市、開業(yè)時(shí)間各不相同，但有一個(gè)共同的特點(diǎn)，那就是，回報(bào)穩(wěn)定透明。

　　對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)清晰，回報(bào)穩(wěn)定，沒(méi)有額外稅負(fù)，減掉支出之后的可派收入90%-100%一定要派給投資者。正是由于收入和支出透明，投資者更易看懂風(fēng)險(xiǎn)。很多國(guó)際的養(yǎng)老基金持有大量資金，需要這樣一個(gè)穩(wěn)定的回報(bào)，來(lái)做對(duì)沖的匹配。因而，同其他融資方式相比，REITs波動(dòng)較少。

　　在這樣穩(wěn)定的市況下，資產(chǎn)的價(jià)值更易趨于合理。而凱德要做的是選擇好的資產(chǎn)，看準(zhǔn)資產(chǎn)的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，把增長(zhǎng)的故事講清楚并實(shí)踐出來(lái)。

　　這種資產(chǎn)在國(guó)內(nèi)并不多，但陳子威認(rèn)為，并非沒(méi)有機(jī)會(huì)，對(duì)投資標(biāo)的的選擇，最重要的是把握兩點(diǎn)：資產(chǎn)具有增值的潛力、進(jìn)入的價(jià)格合適。

　　三年前，陳子威主導(dǎo)了大峽谷項(xiàng)目的收購(gòu)。這個(gè)項(xiàng)目在2010年開業(yè)，經(jīng)營(yíng)不到兩年，便有意轉(zhuǎn)讓。他之所以看重這個(gè)項(xiàng)目，是因?yàn)榍》赀m合的時(shí)間窗口。一個(gè)開業(yè)快三年的項(xiàng)目，有百分之三四十的租約會(huì)到期，且很多租約的面積很大，這就給凱德提供了充足的優(yōu)化空間。面積可以被更好地切割，而更有品質(zhì)的一些品牌也愿意跟隨凱德進(jìn)駐北京南城。

　　凱德分析后，把增長(zhǎng)路徑向投資者解釋清楚。這筆交易三年前在新加坡完成，近兩年也在按照凱德的節(jié)奏調(diào)整。例如，原先項(xiàng)目中零散的中島不整齊，給人密集感，凱德也在規(guī)劃一個(gè)動(dòng)線，讓它更有空間感，更舒適。

　　在這個(gè)邏輯下，運(yùn)營(yíng)越來(lái)越被國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重視：通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)挖掘資產(chǎn)的價(jià)值，規(guī)劃一個(gè)三、五、十年的資產(chǎn)增長(zhǎng)計(jì)劃，在商業(yè)地產(chǎn)的資本風(fēng)口開啟之前，積蓄能量。

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