5大地產(chǎn)巨頭試水輕資產(chǎn)？有哪些模式與途徑可以借鑒？

核心提示：本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)在圖解萬達(dá)、凱德5大地產(chǎn)巨頭“輕資產(chǎn)”特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的3大模式與3大途徑，為開發(fā)商向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供參考。

商業(yè)地產(chǎn)的投資大、回報周期長，對于資金的依賴要比住宅更甚。目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，融資模式較為單一，過于依賴傳統(tǒng)的模式。如果開發(fā)商想要大舉擴(kuò)張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現(xiàn)金流，在這個背景下，輕資產(chǎn)成為企業(yè)必須追求的路徑。

自2010年住宅調(diào)控開始，一批開發(fā)商開始集中轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2014年，在住宅市場由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場的大背景下，更是有大批企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域淘金。然而，正如一枚硬幣有兩面，商業(yè)地產(chǎn)華麗的外表下也隱藏著三大兇險——同質(zhì)化競爭激烈，運(yùn)營模式存疑和資金壓力過大。其中，尤以資金最為關(guān)鍵（商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在本質(zhì)上是金融業(yè)）。

一些有先見之明的企業(yè)，早在數(shù)年前就已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化運(yùn)作，并摸索出一套適合自身發(fā)展的可行操作方案，筆者思考對比總結(jié)了目前商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)作的3種主流模式、具體案例、實(shí)現(xiàn)的方法和需要注意的點(diǎn)，供大家學(xué)習(xí)借鑒?！?/p>

一、圖解5大地產(chǎn)巨頭“輕資產(chǎn)”特點(diǎn)。

二、開發(fā)商向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的3大模式。

從業(yè)務(wù)線選擇、價值鏈定位以及資本資源整合三個方面判斷，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)形成了三種主流的輕資產(chǎn)運(yùn)行模式：

模式1：以運(yùn)營商為核心的“萬達(dá)模式”

這種模式在歐美商業(yè)地產(chǎn)非常盛行。如RTM創(chuàng)格奧特萊斯（北京）商業(yè)管理有限公司直接以商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商為自身定位，用專業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和資源服務(wù)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的模式。又比如萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擬實(shí)施的輕資產(chǎn)模式就是選擇了用新建項(xiàng)目與投資機(jī)構(gòu)合作也屬于這種范疇。

作為中國最大的商業(yè)地產(chǎn)商，萬達(dá)早期的模式，是一方面低成本獲取土地，一方面用銷售物業(yè)回流的現(xiàn)金，來彌補(bǔ)百貨、酒店等持有物業(yè)的資金沉淀。

模式2：以投資機(jī)構(gòu)為核心的“鐵獅門模式”

鐵獅門通過合資基金模式，鐵獅門不僅實(shí)現(xiàn)了加速擴(kuò)張，而且能夠以不到5%（通常只有1%）的資本投入，卻分享項(xiàng)目40%以上的收益。

鐵獅門基金的運(yùn)作，分別由其澳大利亞子公司（Tishman Speyer Australia）和總部的全球投資組合管理部（Global Portflio Management）完成。前者負(fù)責(zé)鐵獅門旗下唯一一支在澳大利亞上市REITs基金的發(fā)行管理工作，后者負(fù)責(zé)其余12支非上市房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)營管理工作。

鐵獅門基金運(yùn)作模式

TSOF所有權(quán)結(jié)構(gòu)

模式3：集運(yùn)營與投資為一體的“凱德模式”

凱德的模式是，將投資開發(fā)或收購的項(xiàng)目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權(quán)，另一部分股權(quán)則由諸如養(yǎng)老基金、保險基金等海外機(jī)構(gòu)投資者持有。待項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后，以REITs的方式退出，從而進(jìn)行循環(huán)投資。國內(nèi)標(biāo)桿房企中，萬科商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式被認(rèn)為是凱德模式的典型代表。

凱德運(yùn)作模式

從集團(tuán)內(nèi)部孵化、到私募基金的開發(fā)培育，再到REITs的價值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，凱德集團(tuán)構(gòu)建了從開發(fā)商到私募基金再到REITs一條完整的投資和退出的流程，凱德集團(tuán)構(gòu)造了一個以地產(chǎn)基金為核心的投資物業(yè)成長通道，這種“地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作”的模式是凱德集團(tuán)地產(chǎn)經(jīng)營模式的核心。

凱德商用的全業(yè)務(wù)鏈條

三、商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的4大途徑。

從提升企業(yè)資產(chǎn)流動性，進(jìn)而提高企業(yè)抗風(fēng)險能力以及有效利用外部資源快速發(fā)展，提升凈資產(chǎn)回報率(ROE)進(jìn)而在短期內(nèi)提升業(yè)績的角度而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化都是十分必要的。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化經(jīng)營的途徑主要有售后回租、REITs、商業(yè)信托、合作開發(fā)4種。

2、利用REITs實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化。

實(shí)際上，我國商業(yè)地產(chǎn)由于過高的物業(yè)價格造成過高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，難以覆蓋同期銀行貸款利率，在基本的商業(yè)邏輯上難以成立，不大能夠支持REITs的實(shí)現(xiàn)。

REITs的兩種形式

3、以商業(yè)信托實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化。

商業(yè)信托突出的好處是可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表或者大部分出表，是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)輕型化或者以輕資產(chǎn)方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)展的非常好的金融支持工具。

在這種金融工具支持下，開發(fā)商可以實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)+重經(jīng)營”，實(shí)現(xiàn)“小股操盤”，而專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營上可以解決資金不足問題，實(shí)現(xiàn)在商業(yè)信托支持下的運(yùn)營擴(kuò)張。

商業(yè)信托是近年來香港與新加坡資本市場針對商業(yè)地產(chǎn)金融支持的一種創(chuàng)新產(chǎn)品與融資工具，與REITs類似，但又比REITs具有較高的靈活性，可以說是REITs的升級版。

商業(yè)信托的特征

4、以合作開發(fā)來實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化發(fā)展?！?/p>

在目前國內(nèi)金融支持工具不足、資產(chǎn)或者權(quán)益出境尚有較大難度、投資機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍偏小、難以以支持大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或者大型地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化的情況下，合作開發(fā)或者與專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)的合作就成為更為現(xiàn)實(shí)的選擇。

萬科/萬達(dá)的合作開發(fā)模式

上市后的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)改變了“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”和“以售補(bǔ)租”模式，將走上“輕重并舉”的發(fā)展道路。

四、發(fā)展輕資產(chǎn)要注意的4點(diǎn)。

1、良好的資本運(yùn)作能力是輕資產(chǎn)模式成功的關(guān)鍵——物業(yè)前期的開發(fā)和收購需要占壓大量資金，凱德采用“REITs+私募基金”的方式解決物業(yè)開發(fā)和培育的問題，而美國鐵獅門則采用高財務(wù)杠桿收購實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張;

2、良好的運(yùn)營管理能力是成功的依托——無論是新加坡還是美國REITs，后期都是通過成熟優(yōu)秀的運(yùn)營管理能力獲取超額收益;

3、優(yōu)化資產(chǎn)組合是成功的推進(jìn)力——新加坡凱德以及美國鐵獅門等往往是通過不斷優(yōu)化資產(chǎn)組合，提升整體的投資回報水平;

4、嚴(yán)格的風(fēng)險控制是成功的保障——美國波士頓模式即通過嚴(yán)格的資產(chǎn)交易原則(P/FFO或租金回報率/資金成本)把握行業(yè)周期，從而規(guī)避風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)低買高賣，以提高整體投資回報率。

五、總結(jié)。

重資產(chǎn)抑或輕資產(chǎn)運(yùn)營，是企業(yè)根據(jù)發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)戰(zhàn)略需要進(jìn)行的理性選擇，不存在孰優(yōu)孰劣的問題，甚至輕重之間的轉(zhuǎn)換也只是企業(yè)發(fā)展的暫時之需。

飆馬商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)為，無論是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)發(fā)展模式，其發(fā)展都需要一定的時間和資本投入，而輕資產(chǎn)模式財務(wù)杠桿率更高，可以使商業(yè)地產(chǎn)商更好的突破資金瓶頸，獲得快速發(fā)展。隨著國內(nèi)金融市場的逐漸成熟，商業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)逐步搭建REITs平臺，前端整合金融資源，后端提升運(yùn)營能力，同時堅(jiān)持風(fēng)險底線，避免鐵獅門的悲劇，實(shí)現(xiàn)快速穩(wěn)健的發(fā)展。

在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速進(jìn)步助推經(jīng)濟(jì)虛擬化的時代大背景下，財富觀與企業(yè)理念也在與時俱進(jìn)，資產(chǎn)的內(nèi)涵與外延也在不斷發(fā)展變化，而服務(wù)于企業(yè)的可持續(xù)、健康發(fā)展才是資產(chǎn)經(jīng)營的永恒訴求。

文章來源：飆馬商業(yè)地產(chǎn)綜合