商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位如何見招拆招4步曲

商業(yè)項(xiàng)目如何找準(zhǔn)項(xiàng)目定位？每一步需要解決的問(wèn)題有哪些？本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)對(duì)未來(lái)匯項(xiàng)目的解讀，教你一步一步“見招拆招”，解讀項(xiàng)目定位4步曲！

　　

一、商業(yè)項(xiàng)目遭遇定位難題。

 

1、定位難題：區(qū)位具有商業(yè)潛力，但自身無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)及特征。

 

未來(lái)匯隸屬泛CBD及朝青板塊，并毗鄰東四環(huán)與朝陽(yáng)路交口重要位置，商業(yè)挖掘價(jià)值巨大。

 

但是，如何進(jìn)行挖掘確實(shí)一道難題。對(duì)于發(fā)展相對(duì)成熟的區(qū)域而言，購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲及各類配套服務(wù)似乎均不缺乏，無(wú)明顯的市場(chǎng)空白。項(xiàng)目無(wú)規(guī)模優(yōu)勢(shì)的商業(yè)面積以及明顯的商務(wù)配套特征。

 

如何打造才能不落一般商務(wù)配套的窠臼，并形成獨(dú)樹一幟的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和最大化區(qū)位價(jià)值實(shí)現(xiàn)呢?

 

可見，只有從自身?xiàng)l件及區(qū)域出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深耕細(xì)作，精細(xì)化管理，精準(zhǔn)化定位，才能最大化項(xiàng)目?jī)r(jià)值并成就項(xiàng)目在區(qū)域的地位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

 

 

未來(lái)匯項(xiàng)目總體思路

 

2、突破難關(guān)：在項(xiàng)目本身找尋突破口，植入特點(diǎn)主題，聚集豐富功能。

 

未來(lái)匯項(xiàng)目本身而言，商業(yè)面積較小，但決定項(xiàng)目定位的不是一般零售、配套等簡(jiǎn)單業(yè)態(tài)及功能，而是需要植入特定主題及相對(duì)豐富的功能聚焦才能成就項(xiàng)目目標(biāo)，其小及其功能的聚集度決定其“微”及其“MALL”大概念構(gòu)成。

 

項(xiàng)目非一般零售、商務(wù)配套或單純餐飲娛樂(lè)集合載體，而是打造一個(gè)能夠熨帖區(qū)域人群心靈及簡(jiǎn)單、創(chuàng)意化生活需求的——微MALL是為項(xiàng)目方向。

 

 

未來(lái)匯總體定位

 

二、商業(yè)項(xiàng)目如何4步找準(zhǔn)項(xiàng)目定位。

 

以未來(lái)匯為例，將其定位思路分為4步，通過(guò)一步步提出問(wèn)題、解決問(wèn)題就能找準(zhǔn)并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位。

 

步驟1：目標(biāo)客群篩選

 

準(zhǔn)確的客戶定位對(duì)于項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要，選取具備消費(fèi)能力且能夠持續(xù)發(fā)展的客戶群，伴隨項(xiàng)目共同成長(zhǎng)，并支撐項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)發(fā)展。

 

（1）需解決的問(wèn)題：

 

我們需要什么客戶？

 

客戶來(lái)源？

 

項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)？

 

（2）未來(lái)匯如何做：客戶在身邊，項(xiàng)目定位全靠他們

 

距離CBD最近的純生活區(qū)，配套設(shè)施又相對(duì)齊全，成為北京東部商務(wù)居住的中心區(qū)，項(xiàng)目周邊1千米半徑即達(dá)20余萬(wàn)人。

 

作為“CBD后花園” 區(qū)域人群學(xué)歷高、收入高、消費(fèi)能力強(qiáng)的知識(shí)型和精英型人士、年輕化人群置業(yè)生活及工作的聚集區(qū)，且國(guó)際化、時(shí)尚化需求明顯。

 

 

未來(lái)匯依據(jù)區(qū)域人群主流特征找準(zhǔn)目標(biāo)客群。

 

項(xiàng)目群體定位：立足區(qū)域人群，針對(duì)CBD及泛CBD區(qū)域商務(wù)、生活及過(guò)往的高知、中高收入、年輕化的人群。

 

群體描述：具有一定工作能力、經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定且有保障、追求生活品味、思想水準(zhǔn)和藝術(shù)鑒賞能力、生活層次等屬于中等以上。

 

步驟2：商業(yè)主題定位

 

以目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)特性制定項(xiàng)目的商業(yè)主題定位，并以主題性為指導(dǎo)原則落實(shí)后續(xù)的定位過(guò)程和細(xì)節(jié)。

 

（1）需解決的問(wèn)題：

 

客戶需要什么?

 

項(xiàng)目理念的提升?

 

后續(xù)各部分細(xì)化定位的指導(dǎo)性原則?

 

（2）未來(lái)匯如何做：在客戶需求上實(shí)現(xiàn)和提升

 

 

步驟3：項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位

 

以項(xiàng)目主題性為核心，所有業(yè)態(tài)都要圍繞主題性和目標(biāo)客群的需求出發(fā)進(jìn)行規(guī)劃，以業(yè)態(tài)合理排布和組合體現(xiàn)項(xiàng)目的功能性特征。

 

（1）需解決的問(wèn)題：

 

如何滿足客戶需求?

 

功能性體現(xiàn)是什么?

 

功能性結(jié)合到實(shí)際地塊和產(chǎn)品的落實(shí)?

 

（2）未來(lái)匯如何做：主題性是核心

 

 

步驟4：品牌落位組合

 

在前續(xù)工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)定位主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并結(jié)合區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)和區(qū)域商業(yè)現(xiàn)實(shí)和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的需求，選擇合適的品牌資源，在保證項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上凸顯主題特色。

 

（1）需解決的問(wèn)題：

 

哪些品牌合適?

 

項(xiàng)目主題業(yè)態(tài)的最終體現(xiàn)?

 

（2）未來(lái)匯如何做：運(yùn)營(yíng)和特色同樣重要

 

B1：滿足區(qū)域商務(wù)及生活的基本配套需求

 

 

1F：內(nèi)部空間做足精致生活型零售，體現(xiàn)對(duì)生活的感知與營(yíng)造;外部做好調(diào)性與氛圍的營(yíng)造，體現(xiàn)對(duì)城市的對(duì)話與溝通

 

 

2F：完善和熨帖的生活欲求(生理及心理)滿足，并完成吸引和聚合人流、全時(shí)段消費(fèi)的目的性需求

 

 

 

3F：影院部分無(wú)他，而寫字樓特別是部分三層可作為商業(yè)使用，以餐飲類/SPA纖體/培訓(xùn)類業(yè)態(tài)為主。

 

 

文章來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)云智庫(kù)