華夏幸福基業(yè)：不尋常的“復(fù)制”之路

從產(chǎn)業(yè)園模式確立、推廣，到現(xiàn)在的走向海外，最近一段時間，華夏幸福基業(yè)在產(chǎn)業(yè)園推廣方面動作頻頻。自去年首站落地印尼后，今年華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城先后進軍越南、印度等國家。

 

 

借助中央推廣PPP產(chǎn)業(yè)園的利好，最近幾年華夏幸福的產(chǎn)業(yè)園復(fù)制提速。不過，面對地方PPP模式的泛濫，華夏幸福產(chǎn)業(yè)園又將如何才能別出心裁？

 

產(chǎn)業(yè)新城模式頻出海

 

從固安起家，到布局環(huán)北京，再到長三角，最近又隨著“一帶一路”“長江經(jīng)濟帶”等國家戰(zhàn)略的持續(xù)推進，華夏幸福基業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)開啟出海模式。

 

9月19日，華夏幸福下屬子公司與越南同奈省國有控股企業(yè)信義集團在越南簽署《諒解備忘錄》，宣布在越南胡志明市東側(cè)同奈省的東西貢新城和安科工業(yè)區(qū)共同打造產(chǎn)業(yè)新城。

 

 

而在此前的9月14日，華夏幸福宣布，下屬子公司與印度馬哈拉施特拉邦政府及下屬國有企業(yè)馬哈拉施特拉邦城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司(CIDCO)正式簽署《諒解備忘錄》，在馬哈拉施特拉邦新孟買國際機場輻射區(qū)域共同打造產(chǎn)業(yè)新城。

 

隨著越南、印度產(chǎn)業(yè)新城的簽約，華夏幸福在亞洲的戰(zhàn)略布局已初見端倪。在不到一年的時間里，其產(chǎn)業(yè)新城已完成在印尼、印度、越南等國家的布局。

 

進入10月，華夏幸福又拋出大手筆投資。10月9日，華夏幸福發(fā)布公告稱，其全資子公司與埃及住房部、投資部于10月3日簽署框架協(xié)議，約定雙方共同合作探索開發(fā)埃及新行政首都第二期工程，起始階段涉及面積約為60平方公里。

 

在國際產(chǎn)業(yè)新城的拓展之外，華夏幸福更是積極打造產(chǎn)能合作平臺，與中鋼冶金、浪潮集團等大型中資公司達成合作。

 

 

最近，華夏幸福與康威國際簽訂了備忘錄，雙方將利用各自優(yōu)勢在華夏幸福產(chǎn)業(yè)園及產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)、國際招商引資及國際業(yè)務(wù)方面開展戰(zhàn)略合作。根據(jù)協(xié)議，康威國際將幫助華夏幸福引入國際企業(yè)投資落地，利用其廣泛的國際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和客戶信息，推薦、引導(dǎo)國際企業(yè)認(rèn)知華夏幸福的品牌、優(yōu)勢及在華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城投資的益處，為產(chǎn)業(yè)新城引入國際投資項目提供支持，促進產(chǎn)業(yè)園入園企業(yè)升級。

 

海通證券分析師涂力磊表示，這是華夏幸福嫁接全球頂尖資源，導(dǎo)入國際產(chǎn)業(yè)要素，實現(xiàn)全球視野產(chǎn)業(yè)招商與發(fā)展服務(wù)的實踐，是實施國際化戰(zhàn)略的重要舉措。

 

PPP模式支撐快速擴張

 

華夏幸福的出海背后，是其產(chǎn)業(yè)園PPP模式的支撐。

 

公開資料顯示，曾經(jīng)的固安縣在華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式的助推下，在14年里財政收入增長50倍，成為目前國內(nèi)PPP模式的典型。憑借旗下產(chǎn)業(yè)新城，華夏幸福也獲得了快速發(fā)展，資產(chǎn)規(guī)模也增加了10多倍。

 

 

在產(chǎn)城一體化建設(shè)過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于開發(fā)周期長、現(xiàn)金回流慢、招商不易等因素成為大多數(shù)企業(yè)不敢輕易嘗試的業(yè)務(wù)。而通過PPP模式這一政府和企業(yè)力量合作的模式，則能夠更為順利地完成預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)。

 

正是得益于這一模式帶來的持續(xù)投資和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，截至2016年6月底，華夏幸福已為固安產(chǎn)業(yè)新城累計引入企業(yè)約537家，實現(xiàn)項目簽約投資額1214億元。

 

據(jù)媒體報道，按PPP合約，華夏幸福的利潤回報以固安工業(yè)園區(qū)增量財政收入為基礎(chǔ)，若財政收入不增加，則企業(yè)無利潤回報，縣政府不承擔(dān)債務(wù)和經(jīng)營風(fēng)險。華夏幸福通過市場化融資，以固安工業(yè)園區(qū)整體經(jīng)營效果回收成本，獲取企業(yè)盈利，同時承擔(dān)政策、經(jīng)營和債務(wù)等風(fēng)險。

 

與此同時，華夏幸福搭建的孵化器、產(chǎn)業(yè)鏈資源等平臺，借助太庫、火炬孵化等旗下子公司，提升了產(chǎn)業(yè)園管理和招商能力。

 

另一方面，中央對于PPP模式的認(rèn)可，更為華夏幸福提供了政策層面的利好。就在10月18日，國家發(fā)改委發(fā)布第三批PPP項目，涉及資金總額約為1.14萬億元，這是繼2015年5月份以來發(fā)布的第三批PPP項目，三批項目共涉及投資總額近2萬億元。

 

不難想象，PPP項目的推廣和新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展給華夏幸福帶來了快速擴張的契機。近些年，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城在異地復(fù)制初見成效并快速擴張。在京津冀、長三角、遼沈、成渝、華南地區(qū)的36個縣（市）域，建設(shè)42座產(chǎn)業(yè)新城、122個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，累計招商引資突破2000億元。

 

克爾瑞研究中心分析師朱一鳴表示，華夏幸福資管平臺上串聯(lián)起“土地價值+企業(yè)+資本+服務(wù)+互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù)”要素，產(chǎn)城運營的生態(tài)圈初步顯現(xiàn)。

 

創(chuàng)新能否驅(qū)動持續(xù)成長

 

實際上，作為已經(jīng)登陸資本市場的華夏幸福，規(guī)模化和盈利能力的提升成為其必須面對的功課。但由于產(chǎn)業(yè)新城復(fù)雜的生態(tài)體系，業(yè)內(nèi)對于華夏幸福模式的可復(fù)制性一直持質(zhì)疑和擔(dān)憂態(tài)度。

 

信達證券在最近的研報中就指出，行業(yè)政策變動和政府支付對華夏幸福經(jīng)營影響較大。與此同時，公司海外業(yè)務(wù)存在一定的不確定性。

 

 

在最近舉行的2016中國新型城鎮(zhèn)化論壇上，華夏幸福基業(yè)執(zhí)行總裁葉珺表示：“十幾年前華夏幸福開始運營固安園區(qū)時，當(dāng)時的說法叫招商引資，說白了就是搬家模式。現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)這種模式基本走到盡頭了。于是華夏幸福從5年前開始走自己摸索的兩個創(chuàng)新。首先是創(chuàng)新驅(qū)動，從4年前開始，迄今已在全球范圍內(nèi)建立了50個孵化器和加速器。我們從一開始捕獲這種創(chuàng)新的源頭和企業(yè)發(fā)展模式，從小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者開始做起。今年，公司在環(huán)北京周邊的園區(qū)就有差不多60-80家初創(chuàng)的企業(yè)落戶。第二個驅(qū)動是金融驅(qū)動。公司每年投入在產(chǎn)業(yè)項目上的自有資金就超過50個億，這不包含通過基金和基金管理人的身份進入的產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域。”

 

據(jù)悉，華夏幸福也在嘗試進行輕資產(chǎn)運營。據(jù)克爾瑞研究介紹，對比傳統(tǒng)產(chǎn)城開發(fā)，華夏幸福大資管平臺將投資方與運營方分離，實現(xiàn)輕資產(chǎn)或“半”輕資產(chǎn)化運營。從目前中國城鎮(zhèn)化進程、投資回報率等角度來看，資管平臺做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍蘊含巨大生長空間；盈利模式上，“資產(chǎn)管理”包括代建、代運營、資本管理等多項內(nèi)容，可單獨操作，也可融合實施；以華夏幸福為例作為資管方，園區(qū)運營開發(fā)后，獲得代建費收入、運營管理收入、資本管理費收入以及退出收益等多項收益。

 

對此，朱一鳴表示，回顧華夏幸福一系列的動作，多是在“投融管退”四大環(huán)節(jié)的“管”上下工夫，增添企業(yè)孵化要素、打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，本質(zhì)就是為園區(qū)建設(shè)后的產(chǎn)業(yè)招商、運營做準(zhǔn)備。而資管平臺上的“投融”環(huán)節(jié)，從目前的模式看，靠與政府PPP合作開發(fā)，僅能實現(xiàn)“半”輕資產(chǎn)化運營；未來伴隨清晰的盈利模型和估值方法，聯(lián)系“退”這一環(huán)節(jié)，平臺上可引入更多的資管方作為戰(zhàn)略投資者，全面實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。

 

文章來源：V房產(chǎn)