科技變化如此之快，可現在大部分房地產的產品還是停留在單純的鋼筋混凝土上，跟幾十年前沒什么差別，也難怪越來越不好賣。那么，未來的房地產產品究竟什么樣？飆馬商業地產認為，除了提高產品本身的科技含量之外，還要實現人們的社交需求。
產品 + 社群
一、居住，要有更高級的需求。
為什么說未來房地產產品要實現人們的社交需求呢？馬斯洛需求層次理論中將人類需求像階梯一樣從低到高按層次分為五種，分別是：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現需求。
人們在居住體驗上，當滿足了生理需求和安全需求這兩種相對低級的需求時，接下來就是要尋求更高級的社交需求，即：對于對友誼、愛情以及隸屬關系的需求。比如，和諧溫馨的人際關系，開展有組織的體育比賽和集體聚會等。
二、中國人尤其注重社交。
其實，對于中國人來講，與歐美國家相比，房子滿足社交需求這一點尤為重要。著名社會學家費孝通曾在《鄉土中國》一書中指出，如今現代社會覆蓋到了中國大多數地方，但中國其實是從"鄉土"一點點走向"現代"。傳統的鄉土社會雖然已經解體了，但這些讓中國人之所以成為"中國人"的魂并沒有消散，中國基層傳統社會里的一種特具的體系，仍然支配著社會生活的各個方面。
這一點表現在哪里？美國的鄉下大多是一戶人家自成一個單位，很少有屋檐相接的鄰舍，這是因為他們早年拓殖時代，人少地多的結果，同時也保持了他們個別負責、獨來獨往的精神。
而在中國，自古就是聚村而居，人口在一個地方一代一代聚積成村落，人口流動率小，整個村子如同一個沒有陌生人的社會。這種社交特性，在城市化進程中被打破，到了城市中，鄰里之間互不相識如同陌生人的形式并不能滿足中國人的社交需求。
因此，能實現社交需求的產品其實是未來的一種產品方向。而地產界，也有YOU+、科技寺、阿那亞等的成功先例。
YOU+：真正的寶藏在社交上，而不是房子
YOU+ 青年國際社區的打造，就類似中國自古以來的“熟人村落”，強調社交功能：其一，是外面的人很難進入，即使撿到鑰匙，你也很難進來，即使進來了，也瞬間被識別出來。其二，YOU+內部就是一個真正大家庭，路不拾遺，夜不閉戶在YOU+是常態。
說起做YOU+ 青年國際社區的初心，創始人劉洋表示這個產品積蓄了都市游子對“家”的痛點所有的領悟：
第一，家，不應該只是容身之所，他應該充滿溫情與愛；
第二，家，為什么要喪失鄰里信任感，我們渴求同在一個社區互幫互助、其樂融融的幸福感；
第三，家，為什么不能把有著共同夢想和價值觀的創業青年聚在一起，把居住、社交與創業的圈子打通？
1、市場：得青年者得天下
為何從青年公寓作為創業切入點？劉洋表示：“其一，都知道地產白銀年代，得客戶者得天下，對YOU+而言，則是得青年者得天下，得精英者得未來；其二，YOU+不可能什么都做，聚焦一個細分市場才有可能做好；其三，自己的興趣在這里。”
2、模式：不是地產商，而是社區平臺
YOU+社區的商業模式其實并不復雜，簡單的說，就是先租下整棟樓，重新改造之后向青年人出租，主要針對初上班的年輕人，賣點是特意設計出300~500平米的超大公共空間，并營造和維護親密友愛的社區氛圍，讓年輕人把“心”安在YOU+社區。
如何打造社交平臺呢？YOU+社交公寓的出發點就是把居住和圈子打通，這個圈子有各種社交圈子，有興趣圈子，有老鄉圈子，更有創業圈子，大大小小100多個圈子。
有了圈子，怎么保證社交是活的不是死的？就要靠“YOU+136”考核制度。具體為1個月內必須至少認識公寓內10位朋友，3個月內必須參加至少1次社群活動、6個月內沒有其他房客的重大投訴。打個比方，YOU+每個月都會做個敲門式問卷調查，你必須認識至少10個人，涉及這10個人的姓名，祖籍，大學，工作，愛好等很多問題，答不出來、填不完整，你就得“走人”。同樣，3個月沒參加公寓活動也得走人，同樣，YOU+會評選社區最不受歡迎的家友，一旦被評選上，你就被開除了。
3、壁壘：從人的需求要效益
開發商交易核心是一次性買賣，不是YOU+社區的高頻次的碰撞和家文化的核反應，以前開發商是從人的口袋里要效益，是開發的邏輯，是價值最大化的邏輯。而YOU+更多是從人的需求要效益，是運營的邏輯，是愛的力量最大化邏輯。開發商往往缺乏C端思維，投入情感和運營管理非常之多，YOU+必須帶著家友一起玩，這看似容易，其實卻是個很高的門檻。
也因此，這種模式在復制上遇到了很多困難。
科技寺：比辦公更重要的是自我實現
商業寫字樓的空置率越來越高，辦公模式也是千篇一律。科技寺作為一個眾創空間，除了販賣各種增值及金融服務以外，更重要的是建立了一個針對自我實現價值的圈子。創業人士聚集在這里，交流經驗，滿足了更高層次的需求。形成了一定的圈子文化。
1、滿足各種創業需求。
A、融資、新三板上市
比如吸引種子基金、天使基金乃至a輪融資，對接PE、VC、投行、券商研究所、審計師、評估事務所、公關公司等等。對接各種風險資本和股權眾籌平臺。創業團隊的夢想可能就在于上市新三板，而科技寺團隊本身已經有過相關經驗，因此專業的“新三板服務”是主要服務內容。
B、其它咨詢服務
比如創業導師、法律等等。幾乎包括一切創業者可能遇到的問題。
總的來說，科技寺提供了一個資源聚合的平臺，自己全程參與，還提供接口讓創業團隊和其他機構對接。
2、核心：擇客是為了交流
A、擇客可以讓有資源的人更愿意來交流
很多創業導師愿意和科技寺合作，就因為他們認為科技寺平臺上的很多項目都比較優秀。而創業導師帶來的不僅是建議，還有行業資源。
B、擇客、限制團隊人數讓創業團隊彼此之間有更好交流。
因為項目的總體素質比較高，所以科技寺內所有創業者和別的團隊交流的時候也是在和優秀的人交流。
而如果一個團隊人數太多，團隊的總數量就會減少，空間里人們交流的多樣性也會發生變化。
此外一旦團隊人數超過40人，一般已經完成融資，其心態和思考的問題也就和初始創業團隊不太一樣了。
科技寺相信“大家之所以來寺里，更多的還是想享受這個圈子”。不同的團隊彼此交流中，各種資源的協調、價值觀的交流、思維的碰撞，都可能會遇到。
阿那亞：業主建立生活社群
1、商業本質：挖掘客戶更多需求
阿那亞濱海人文小鎮建設計劃發起人馬寅十分強調服務導向的重要性。他指出這是阿那亞商業模式的核心所在，本質就是挖掘多重客戶需求。做房地產，不僅僅是建設極致的房子，而是要給用戶一個他真正想要的生活。
為什么傳統的度假地產很難活？很大的原因是業主入住率很低。因為配套不夠，沒有東西可以玩；生態不匹配，客戶不去，項目配套越經營不下去，這樣就會陷入惡性循環。 因此，旅游地產不能只是提供給業主一處房子。
建筑是生活的載體，也是個人情感的載體，以個好的旅游地產項目，還必須要做場所和內容，要讓業主除了能在那里住、吃、喝、玩，還能看到未來在這里的生活。從居住要素到度假休閑要素，從道具思維到玩具思維，從提供一個房子，到提供一攬子生活方式和內容，從產品價值到事業平臺價值等，滿足客戶更多精神需求，超越房子本身。
2、模式：社群力量
社群已經成為整個房地產模式里的重要組成部分。 現在，阿那亞已經形成了48個不同主題、共有1000多人的業主群，占其客戶數量的40%，主題涉及從時尚、投資，到美食、團購，包括業主的互助群。 雖然大家沒有見過面，但是已經形成非常親密的關系。社群的價值對于業主來說，就是找回兒時的鄰里關系，彌合城市里人與人之間冷漠和被割裂的關系，這是它的價值。
此外，在客戶定位上，阿那亞也十分別具一格。按照其內部的說法，他們主要是“從精神維度來定義客戶” 。也就是說，財富和價格不重要，對人生和生活有著不同尋常的理解與追求才重要；誰認同阿那亞所倡導的價值主張，誰就是他們的目標客戶。
智能產品
一、提高科技含量。
除了在產品+社交之外，智能產品也是未來的產品發展趨勢。
1、新住宅小區將全面覆蓋高速WIFI。
目前，對大多數人，沒有智能手機和WIFI就不能活，以后更不必說，Wifi承載了年輕一代基本的社交和娛樂方式，就像虛擬的“水和電”，是基礎，不能少。WIFI才是真正能吸引年輕一代買房的“暗器”。
2、內置智能家電。
高科技日新月異，智能家居更是大勢所趨，可以解決居家時一切不方便的情況，機器人幫你打掃衛生，開關、wifi，空調、洗衣機、電飯煲都可以通過手機全程管理和控制。互聯網+的智能住宅，是未來主流住宅的基本樣板。
互聯網時代，實物正在逐漸消退，不會發生諸如鑰匙丟失進不了屋的情況，未來進門可能會有“面部識別”、“掃二維碼進門”系統。
3、物業管理將承擔更多細節服務。
未來的生活服務類肯定是集中于在線預訂和交易、線下服務的，家庭外賣，上門清潔、美容、美甲保健、干洗服務、行政手續辦理、蛋糕、鮮花配送等，這些將是未來社區物業管理來統籌。
二、全生命周期戶型。
這兩年特別流行全生命周期的戶型，在不同年齡階段滿足業主的生活需求。沒孩子的年輕夫婦，三房可以作為主臥、書房（客房）、衣帽間；有孩子接父母同住就可以作為主臥、孩子房、老人房；等孩子大了，就可以恢復主臥、書房、孩子房的空間。一套房子就可以實現各個階段的不同需求。
1、新婚二人世界，次臥可做衣帽間。
25歲二人世界，三房中的主臥可以與客房打通，客房作為獨立衣帽間，滿足女主人高品質生活；獨立書房設計，讓看書、學習、工作、游戲擁有獨立空間，休息與活動分區不干擾，舒適、私密。
2、有娃以后三代同堂。
30歲，新生命降臨，為了方便照顧孩子，與老人同住，三代同堂。將主臥中獨立衣帽間替換為兒童房，將書房替換成老人房，三代人擁有各自獨立居住空間，共同生活，互不打擾。且老人與夫婦的房間有相隔著兒童房，既有空間上的分隔，又方便雙方照顧孩子。
3、孩子長大后，空間各自獨立。
孩子上學之后，需要學習空間，將之前的老人房改為兒童房，兒童房改為書房，緊鄰兒童房入口，空間相對獨立、私密，以供孩子閱讀學習；父母的活動空間在客廳、臥室，相隔餐廳和玄關，兩代人共同生活，互不打擾。
總之，未來優秀產品一定是建立在人們的更高級需求上的。而現在很多房企“一切以房企利潤為核心，不管客戶感受和需求”的老套產品，必然會被時代淘汰。
文章來源：明源地產研究院
