樓市調(diào)控 不能繼續(xù)原地踏步了

別看只有熱點(diǎn)城市“被調(diào)控”，如果熱點(diǎn)樓市疲軟了，其他樓市火不起來。　　

新一輪樓市調(diào)控不到一個(gè)月，效果甚佳。9月份的數(shù)據(jù)還在顯示，樓市仍無比瘋狂。根據(jù)光大宏觀的統(tǒng)計(jì)，新房和二手房價(jià)格環(huán)比漲幅從8月份的1.22%和0.89%上升至9月份的1.77%和1.45%，均創(chuàng)下2011年以來的單月最高漲幅。但是，國家統(tǒng)計(jì)局首次對15個(gè)熱點(diǎn)城市10月上半月的房價(jià)走勢進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)熱點(diǎn)城市10月上半月新房價(jià)格環(huán)比指數(shù)比9月明顯降低，平均回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，深圳和成都房價(jià)環(huán)比更是分別下降了0.3%和0.1%。

成交量回落的幅度更大，15個(gè)熱點(diǎn)城市中，10月上半月成交量相比9月下半月均明顯下降，其中環(huán)比下降80%-60%的城市有4個(gè)，下降60%-40%的城市有3個(gè)，下降40%-20%的城市有3個(gè)。但問題是，從過往經(jīng)驗(yàn)看，調(diào)控后樓市往往會經(jīng)歷“量跌價(jià)（慣性）漲-量跌價(jià)滯-量價(jià)齊跌”的過程，調(diào)控效果在5-6個(gè)月后才會顯現(xiàn)。照常理來講，貨幣政策依舊寬松，限購限貸力度整體低于上一輪調(diào)控（2010-2011年和2013年），當(dāng)前樓市不太可能迅速逆轉(zhuǎn)和冷卻下來。

但是，白紙黑字的數(shù)據(jù)、鐵證如山的證據(jù)，樓市量價(jià)齊跌。看來，管理層對于政策效果有硬性要求。毫無疑問，杠桿和資產(chǎn)配置推動(dòng)下的此輪樓市暴漲，已經(jīng)到了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可能被引爆的地步，甚至上升到了國家金融經(jīng)濟(jì)安全的高度。什么增加供給、都市圈建設(shè)、土地財(cái)政轉(zhuǎn)向稅收財(cái)政等，這些長效機(jī)制的“遠(yuǎn)水”，解不了近渴。以管制色彩濃重的“堵”，或者制造交易摩擦，或者干脆將部分狂熱的需求打掉，這比短期見效差的“疏”（長效機(jī)制）效果要好。

從風(fēng)險(xiǎn)滅于壯大之時(shí)的角度，雷厲風(fēng)行的行政干預(yù)很必要。可是，一旦以易于考核的房價(jià)和成交量來兌付調(diào)控要見效的“必殺令”，就可能產(chǎn)生多措并舉、上下其手、全面收緊的“動(dòng)員式”打壓局面。比如，本月人民銀行、銀監(jiān)會開了不下10次會，要控制資金過度和違規(guī)進(jìn)入樓市。據(jù)說，很多商業(yè)銀行被要求控制房貸投放的比例，有的銀行已經(jīng)停止二套或大戶型房貸發(fā)放。

可是，今年年初，金融監(jiān)管部門還表態(tài)，我國居民房貸杠桿率很低，與發(fā)達(dá)國家比有差距，還有“加杠桿”的空間；同樣在今年年初，管理部門還提出，要大力支持改善型住房需求，甚至有利于租賃市場發(fā)展的投資需求，也要適度支持和保護(hù)。甚至，有的城市對于第三套房購置，也給予公積金貸款支持，大學(xué)生購房還可以“零首付”。怎么半年之后，信貸政策就全面轉(zhuǎn)向了呢？

限購也是如此。2014年7月后，46個(gè)城市（除北上廣深和三亞）一股腦退出限購，退出對于中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的資格準(zhǔn)入和考試。因?yàn)椋瑯鞘邪俨±p身，行政干預(yù)是大禍水。但是不到兩年，限購再次撿起，中介胡作非為。那么，還要不要去行政干預(yù)。問題在哪里？這就是調(diào)控的坐標(biāo)導(dǎo)向。十八大及三中全會《決定》中的那句擲地有聲的話，只被記住了上半句，“發(fā)揮市場配置資源的決定性作用”。

但是，后半句“更好發(fā)揮政府作用”被選擇性遺忘，市場決定性作用演化為“政府不管了”。杠桿支持、改善型需求、投資住房，這些行為本身沒問題，國外也有。問題在于，若政府不管了，市場就亂了。特別是，地方靠“土地財(cái)政”輕松過日子，已成溫水青蛙。借“去行政化”這桿上綱上線的大旗，將“沒底線式”松綁演繹到極致，樓市火爆直至失控就是這樣來的。

看來，反向操作也一樣，樓市火爆直至觸及金融經(jīng)濟(jì)安全，必殺令就來了，所有措施全部掉頭。別看只有熱點(diǎn)城市“被調(diào)控”，如果熱點(diǎn)樓市疲軟了，其他樓市火不起來。樓市被“超調(diào)”沖擊經(jīng)濟(jì)暫不說，樓市穩(wěn)定的制度建設(shè)，如公共服務(wù)均等化、戶籍制度改革、收入分配改革、個(gè)稅房產(chǎn)稅改革、都市圈建設(shè)、存量土地和空間盤活等等，這些可是樓市乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)秩序，也是政府的責(zé)任。調(diào)控目標(biāo)絕非量價(jià)，坐標(biāo)系亟待重新錨定。不然，調(diào)控還在原地踏步，而我們卻一次又一次地錯(cuò)失轉(zhuǎn)型的窗口，風(fēng)險(xiǎn)與日積累，還能給多少次機(jī)會呢？