如何提升社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價值？

一、社區(qū)商業(yè)運營新道：體驗消費成大勢。

　　

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展，目前已經(jīng)到達了相當龐大的規(guī)模，據(jù)統(tǒng)計，2015年全國開業(yè)的購物中心就超過400個，嚴重的過剩危機使得大型商場租金增長，收益卻不明顯，于是越來越多的商家開始將目光轉向社區(qū)商業(yè)，而社區(qū)商業(yè)該如何盈利如何運營也隨之成為眾人關注的焦點。

　　

作為社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運營的行家，孫旭東有著自己獨到的見解，他認為社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式可分為三種，一種是整體銷售，一種是持有型，還有一種是租售結合型，現(xiàn)今全國百分之七八十的商業(yè)地產(chǎn)選擇租售結合型的盈利模式。而提高社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)盈利的方式無非是兩個，一是增加一次性出售的銷售價格，二是提升每年的租金，二者的提升都離不開項目的良好運營。

　　

隨著消費觀念的改變，現(xiàn)代都市人在逛購物中心時，要的不僅僅是“買買買”的快感，更多的還是尋找一種不同于工作的生活體驗，所以提升體驗感已經(jīng)成了時下各大商場提高競爭力的關鍵點之一。當提及體驗式運營時，孫旭東侃侃而談，他認為做好體驗式消費需要做到以下四點：

　　

1、品類眾多的消費便利性。購物中心不同于百貨，不同于其他商業(yè)業(yè)態(tài)最大的特點就是品類的聚集度，這也是購物中心戰(zhàn)勝百貨的原因。

　　

2、商品和服務的品質體驗。品類定義下來之后，每一個品類當中，品質非常重要，所以商業(yè)項目能不能在聚集的品類當中整合品質比較好的資源，是評價購物中心盈利能力重要的標準之一。

　　

3、消費氛圍的環(huán)境體驗。為客戶提供體驗的能力強，項目的價值自然就高。因為如今顧客消費時，不僅商品要好，購物中心顏值要好，購物心情也要舒暢。

　　

4、“顧客參與感”的情感體驗。情感的體驗講起來容易，做起來難，這當中最核心的就是參與感的體驗，一定要讓顧客參與到商業(yè)中間，有的商場通過線上、線下的活動提升顧客體驗，甚至有的商場通過顧客參與投資來加強顧客體驗感。

　　

二、資本永遠不會高位出手 商業(yè)估值是關鍵。

　　

在我國商業(yè)地產(chǎn)存量高疊加互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊實體商業(yè)的背景下，盤活存量優(yōu)質商業(yè)資產(chǎn)，已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營企業(yè)共同面臨的急切需求。商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的實踐、探索與創(chuàng)新也隨之成為了行業(yè)矚目的焦點。

　　

哥倫布如今也開始加大和基金公司的合作，但孫旭東表示今年上半年開始，這一行業(yè)的腳步已經(jīng)被打亂，原因在于整個行業(yè)的價格上升過快。他稱：“資本永遠不會在高位出手，但無論是高位還是低位，開發(fā)商都需要把‘豬崽’賣出去，變成現(xiàn)金收回來。”

 

那么資本是如何進行商業(yè)物業(yè)估值？孫旭東進一步解釋道，商業(yè)物業(yè)估值等于回報年限乘上年租金。所以項目要提高估值無非就是兩個因素，一個是每年的租金回報，一個是回報年限，要爭取把回報年限往上拉，其核心就是流動性管理。且流動性從項目一開始就要設計，因為到后期制約過多，往往難以完成這一步。

　　

除此之外，開發(fā)商想要順利賣出“豬崽”，了解基金公司的需求也十分重要。基金公司在收購資產(chǎn)時注重以下三點：第一個是資產(chǎn)是否屬于獨立公司；第二個是項目所在地的城市級別，一般省會城市以下基本不考慮；第三個是項目階段，土地階段和即將開業(yè)的階段是基金公司最感興趣的。

　　

三、以歲月沉淀 堅守工匠精神。

　　

哥倫布商業(yè)2011年開始由開發(fā)商轉型為第三方運營服務商，歷經(jīng)五年多的發(fā)展，取得了豐碩的成果，實踐研究出廣受贊譽的“哥倫布模式”，成為行業(yè)中的翹楚。但哥倫布的轉型之路走得并不容易，孫旭東坦言，哥倫布最初轉型是因為單純做商業(yè)地產(chǎn)拿地難度極大，才不得已轉戰(zhàn)品牌服務輸出。

　　

所謂“隔行如隔山”，人是如此，企業(yè)更是如此，哥倫布在轉型過程中遇到諸多困難，孫旭東表示：“從開發(fā)商到第三方運營商，轉型最難的是企業(yè)文化。開發(fā)商所需要的人才要有較強的冒險精神、創(chuàng)新精神和承受風險能力。但第三方運營是一個比較傳統(tǒng)的行業(yè)，需要的是對市場敏銳的分析判斷能力和系統(tǒng)的執(zhí)行能力。”哥倫布在企業(yè)文化的轉型上下足了功夫，多年的文化積累也成了哥倫布屹立在行業(yè)中的強大支撐力。

　　

在采訪中，孫旭東多次提到“工匠精神”，他認為與重資產(chǎn)的大刀闊斧不同，輕資產(chǎn)要以工匠姿態(tài)在行業(yè)中慢慢沉淀才能成為最后贏家。而經(jīng)歷過歲月洗禮的哥倫布就是在逐步的積累中，建立了他人難以超越的三大核心競爭力：一個是商業(yè)策劃能力，包括商業(yè)建筑規(guī)劃，商業(yè)定位和招商規(guī)劃；第二是連鎖化的營運實施能力，因為再好的策劃都離不開連鎖化的落地能力去貫徹落實；第三是商家資源整合的能力。

　　

也正是堅持做行業(yè)中的“工匠”，哥倫布日漸成熟，近兩年來，除了華東以外，哥倫布把市場擴展到了鄭州、武漢、南昌、長沙等中部城市，未來哥倫布將把核心放在商業(yè)運營上，保持每年新增五個管理項目的速度，深耕華東和華中地區(qū)。此外，在商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化大熱的當下，哥倫布還與九鼎基金進行了緊密合作，以期真正解決行業(yè)內資產(chǎn)經(jīng)營問題和資產(chǎn)退出機制問題。