大悅城開啟“大資管計(jì)劃” 破局商業(yè)地產(chǎn)困境現(xiàn)狀

　　核心提示：周政在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“所謂的資產(chǎn)管理模式，實(shí)際上是希望做輕、速度做快、成本做低和回報(bào)做高。”

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　　10月18日，中糧集團(tuán)副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理周政帶著他的一眾管理層團(tuán)隊(duì)出現(xiàn)在大悅城“商業(yè)聚焦資本高峰論壇”上。

　　與往年不同的是，大悅城今年的論壇除了他們慣常的商戶，還多了不少金融界的面孔。包括國(guó)壽投資、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資、摩根士丹利、高盛、安邦等。

　　2007年，首個(gè)項(xiàng)目西單大悅城開業(yè)。曾實(shí)現(xiàn)開業(yè)當(dāng)年即盈利，被譽(yù)為業(yè)界神話。2010年，時(shí)任中糧集團(tuán)掌門人寧高寧提出“10年布局20個(gè)大悅城”的目標(biāo)。大悅城的定位也更為清晰堅(jiān)定，面向18至35歲的城市新興中產(chǎn)階級(jí)，以年輕、時(shí)尚、潮流、品位為特征。大悅城繼而在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域占有重要一席之地。

　　但近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開始面臨存量巨大、同質(zhì)化嚴(yán)重、結(jié)構(gòu)性問題突出等困局。由于普遍缺乏優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目如履薄冰。

　　周政這一次要向公眾拋出他們的轉(zhuǎn)型計(jì)劃——“大資管”戰(zhàn)略。周政在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“所謂的資產(chǎn)管理模式，實(shí)際上是希望做輕、速度做快、成本做低和回報(bào)做高。”

　　轉(zhuǎn)型資管模式

　　2010年，時(shí)任中糧集團(tuán)掌門人寧高寧提出“10年布局20個(gè)大悅城”的目標(biāo)。

　　周政透露，“截至目前，大悅城通過自己開發(fā)建設(shè)的大悅城進(jìn)展到第8個(gè)，天津和平大悅城屬于以輸出管理模式運(yùn)作的第9個(gè)大悅城。目前貴陽(yáng)、昆明兩座城市大悅城也以管理輸出模式正在落實(shí)，確保2020年將獲得20個(gè)大悅城。”

　　不過，大悅城模式的改變是未來(lái)將采用輕重并舉模式。據(jù)周政透露，未來(lái)每年將開發(fā)1-2個(gè)大悅城，其他將采用輕資產(chǎn)模式。重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)將達(dá)到各自占比對(duì)半。

　　大悅城所謂的輕資產(chǎn)模式，即其要實(shí)現(xiàn)從開發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)為資產(chǎn)管理商。實(shí)際上，據(jù)大悅城相關(guān)人士透露，早在今年年初公司就已經(jīng)在談成立核心基金引入合作者事宜，從最初的10個(gè)意向合作者，最終篩選出了中國(guó)人壽和GIC兩大機(jī)構(gòu)投資者，成立合伙基金完成出售。

　　從大悅城對(duì)外公開的信息可以梳理出其路徑。7月18日，大悅城地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，將公開掛牌出售旗下立運(yùn)有限公司、熙安有限公司及錦星有限公司49%股份，掛牌總價(jià)不低于92.89億元；7月29日，大悅城宣布作為普通合伙人與兩家機(jī)構(gòu)投資者成立合伙基金，參與競(jìng)投此前掛牌出售的北京三公司49%股權(quán)。8月18日，大悅城宣布合伙基金成功競(jìng)得前述三公司股權(quán)，引入GIC及中國(guó)人壽兩大機(jī)構(gòu)投資者。

　　大悅城地產(chǎn)副總經(jīng)理吳錚表示，大資管戰(zhàn)略的第一步是盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。目前，大悅城與國(guó)壽投資控股有限公司、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司共同成立了國(guó)內(nèi)第一家地產(chǎn)核心基金。通過基金管理模式，大悅城可以在項(xiàng)目和基金兩個(gè)層面享有資產(chǎn)增值收益，這也是首次將商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展普遍采用的基金模式引入中國(guó)。

　　吳錚稱，未來(lái)大悅城三種擴(kuò)張模式包括引入合作方開發(fā)、以基金模式并購(gòu)和管理輸出。不過，與傳統(tǒng)自己開發(fā)建設(shè)不同的是，吳錚坦言，“一定要有很好的產(chǎn)品力，才會(huì)有真正更好的金融屬性，才會(huì)有更多投資人追隨我們。”

　　周政透露，在資本運(yùn)作方面，大悅城目前主要在向凱德、普洛斯學(xué)習(xí)。

　　凱德置地通過旗下的投資和資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)收購(gòu)商用物業(yè)，然后通過項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，最后將運(yùn)營(yíng)成熟的商用物業(yè)注入嘉茂零售中國(guó)信托（CRCT），將其轉(zhuǎn)化為公眾投資。因?yàn)榛鹋c項(xiàng)目相連，所以基金的建立是凱德在中國(guó)樓盤開發(fā)的一個(gè)堅(jiān)實(shí)后盾，而凱德成功的項(xiàng)目運(yùn)作也是資本回報(bào)保障。

　　普洛斯模式的成功也令國(guó)內(nèi)包括萬(wàn)科在內(nèi)的不少開發(fā)商向其模仿學(xué)習(xí)。公開資料顯示，在1993年以3600萬(wàn)美元的啟動(dòng)基金起步，普洛斯的全球版圖逐步從北美、歐洲拓展到亞洲，呈幾何級(jí)數(shù)地完成了資產(chǎn)增值，目前普洛斯資產(chǎn)達(dá)380億美元。

　　商業(yè)地產(chǎn)困局

　　周政稱，人成長(zhǎng)到一定時(shí)候，就要學(xué)習(xí)走路，到后面就要開始跑。具備快速跑的能力，一方面與自身有關(guān)，另一方面外部市場(chǎng)要有這樣的機(jī)會(huì)。“過去十年，比的是誰(shuí)會(huì)拿地，一二線很多特別好的位置土地，都被其他開發(fā)商占了。但未來(lái)，市場(chǎng)將比拼的是誰(shuí)能把項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)好。”

　　周政分析，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)消費(fèi)零售總額增速放緩的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨著“市場(chǎng)存量巨大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇、結(jié)構(gòu)性問題突出”等諸多困境。2015年年底，全國(guó)主要城市商業(yè)綜合體存量面積達(dá)到3.6億平方米，2016年后將突破4.3億平方米，購(gòu)物中心總數(shù)達(dá)到4500個(gè)。這種情況在成都表現(xiàn)得較為典型，目前整個(gè)城市的購(gòu)物中心總體量超過700萬(wàn)平方米，在建面積超過250萬(wàn)平方米，已經(jīng)成為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在建規(guī)模最大的城市，空置率也較大。在巨大的市場(chǎng)存量中，由于缺乏優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)商，多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目如履薄冰。

　　商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境還不止于此。吳錚表示，“目前中國(guó)城市化率一年56.1%，以后每年可能會(huì)以0.5%左右的速度遞增。也就是說(shuō)，行業(yè)整體告別了一個(gè)人口迅速涌入城市的時(shí)代，進(jìn)入客流、人口增長(zhǎng)相對(duì)平滑的時(shí)代。另外，電商也在分食商業(yè)地產(chǎn)份額。去年全年網(wǎng)上銷售額是3.9萬(wàn)億，線上線下整體30萬(wàn)億，電商占總體份額的13%左右。到2020年，電商行業(yè)整體預(yù)計(jì)份額會(huì)到18%-20%。也就是說(shuō)，盡管實(shí)體在增長(zhǎng)，電商也在一定程度上蠶食其中的份額，而這是商業(yè)地產(chǎn)面臨的一個(gè)常態(tài)。”

　　“與此同時(shí)，用資產(chǎn)的視角來(lái)審視這個(gè)行業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)這些年來(lái)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商市值普遍要比物業(yè)估值低，有的甚至還低于賬面價(jià)值。估值低迷導(dǎo)致了很多投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度，在股本融資上并不具備什么優(yōu)勢(shì)。”周政表示。

　　顯然，在周政看來(lái)，大資管計(jì)劃是破局商業(yè)地產(chǎn)困境的出路。而該計(jì)劃一旦運(yùn)轉(zhuǎn)成功，大悅城將成為中國(guó)的“普洛斯”。

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