核心提示：自改革開放以來,中國城市進入高速發展時期，大量的古建筑、古街巷被拆除。
自改革開放以來,中國城市進入高速發展時期，大量的古建筑、古街巷被拆除。不少城市建設一味只追求高樓大廈、大馬路，城市面貌千篇一律，千城一面。所幸，隨著人民生活得到極大改善，大家對于社會快速發展中所遇到的問題開始進行反思，開始注重精神文明的建設。
隨著城市營銷理念的普及，城市間開始尋求差異化定位，并開始對城市文化的脈絡進行梳理，尋求城市歷史文化展示的窗口和名片，眼下，文化商業街區的打造成為熱門話題，各地開始打造仿古文化街區，其中已經有不少成功的案例。然而并不是每一個文化商業街區項目都能一舉成功，其商業模式也是經過了一代又一代的摸索。
在文化地產開發方面，成都取得了令人矚目的成果，具有較強的參考性，一方面成都具有獨特而明顯的城市個性，另一方面成都人消費觀念較為前衛，包容性強，所以在這個城市里漸次產生了第一代、第二代、第三代、第四代的文化街區項目產品。因此本文將以成都的文化地產為例，從其四代文化街區產品的演變來分析文化商業街區的發展趨勢。
文化地產開發第一代產品：文殊坊
文殊坊是成都市規劃的三大歷史文化保護片區之一，中房集團原計劃將其打造成以佛禪文化、民俗文化為主題，以川西街院為載體的都市文化休閑旅游勝地。從建筑上看，文殊坊完全仿古，主要是為了滿足了人們對古建筑的懷舊情結和好奇心，雖然保留了項目的原汁原味，但由于沒有融入現代商業理念，所以犧牲了一部分商業形象的展示效果，未能達到“藝術來源于生活又高于生活”的境界。
同時，該項目也缺乏合理的商業動線規劃，其業態組成比較單一，主要以餐飲為主，輔以旅游紀念品售賣以及低商業價值的文化產業（蜀繡、糖畫等民間藝術代表），夜間經濟沒有完全展開，對傳統廟會經濟的依賴較大，同時在該項目中糖畫、蜀繡等民間藝術利潤偏低，而曾經占項目體量50%的博物館連年虧損。大量商鋪是為了出售，整體商鋪面積偏小，缺乏主力店鋪，業態零碎分散，商業運營難以進行有效的組織。商戶的品牌檔次也比較低，不太注重商業形象，進而將整體項目檔次及形象拉低，以致于無法形成良好的休閑消費氛圍。
文化地產開發第二代產品：錦里
相較文殊坊，成都的第二代文化地產產品“錦里”就有了很大的提升。把武侯祠背后的商業街進行了整體的改造實則是為了保護武侯祠。在建筑上，錦里雖然依舊完全仿古，但引入了現代的規劃理念，同時也更加注重商業景觀的設計。并且，它開始考慮一些現代商業設計的動線走向，節點以及公共活動空間的布置，同時進行了商業分區，比如分為酒吧娛樂區、四川餐飲名小吃區、府第客棧區、特色工藝品展銷區等。
此外，錦里的業態也更加的豐富，包括酒吧、咖啡廳、主力店等，一些諸如星巴克、德克士等很注重對自己形象打造的知名連鎖品牌也入駐進來，使得錦里整個街區的形象和檔次都得到了比較大的提升。
文化地產開發第三代產品：寬窄巷子
到了第三代的文化地產產品“寬窄巷子”則更為成熟。商業動線設計、公共活動空間、商業分區更加明確；建筑上不再拘泥于傳統表現形式，在設計上注重現代建筑材料與中國傳統建筑的融合，在保留了傳統建筑韻味的同時，現代感及時尚感得到了極大的凸顯。對景觀設計的重視程度更高，公共空間以及商戶經營區都更具觀賞性。建筑設計上也逐步引入現代商業理念中的重要元素——櫥窗，對現代商業的適應性更強。
寬窄巷子的業態組成也更加豐富，逐步引入高商業價值的品牌零售業態，主力店的比例上升，檔次提升。眾多優質商戶的引入使得項目整體檔次得到了提升，由于品牌商家更加注重自身品牌的形象和推廣，無形中也對項目產生了推動作用。在統一經營管理的模式下，商戶經營更加有序，外部空間得到了協調統一，消費環境也得到了提升。更多互動體驗元素的植入使得消費者的參與性更高，獲得更好的消費體驗，增強了項目美譽度和黏性。
文化地產開發第四代產品：遠洋太古里
文化商業街區需兼具兩個元素，一個是傳統文化，另外一個就是現代商業，那么，在第四代產品“遠洋太古里”這個項目中，它的商業占比相比于前三代產品，比重是最大的。
遠洋太古里創新的文化商業空間，與開放式、低密度的街區形態的古建筑相得益彰。定制化招商是其一大亮點，針對各個品牌定制店鋪，定制形象，在設計之處就已經考慮了商戶的需求，所有的建筑設計理念都圍繞著商戶的需求來進行，形成歷史文化及商業交融的和諧氛圍。
同時，太古里在業態組成方面也進行了創新，引入市場空白業態及品牌，同時進行形象店設置，大幅提升商業街區檔次及展示形象。它保留了古老的街巷以及歷史建筑，然后融入2-3層獨棟獨立體系，采用川西風格的青瓦坡屋頂與格柵，配以大面積的玻璃幕墻，創造極佳的商品展示場所。同時在公共空間里設置了很多藝術品，例如出自世界頂級藝術家之手的21件藝術品，也與周圍環境、獨一無二的古建筑相呼應，提升項目的可逛性。
通過對成都四代文化商業街區的進化過程進行分析，仲量聯行深圳零售地產部總監許斌總結了以下幾點經驗：
1.項目的開發應該選定某個歷史年代建筑或人文故事作為背景，把它充分融入項目中，通過建筑形態或商業業態進行演繹；
成熟的文化商業產品勢必越來越貼近現代商業的需求，應在建筑設計和材料的應用上更加勇于突破和創新。這個是未來文化商業街區需要特別注意的一點；
2.隨著項目的商業檔次不斷提升，在未來進行類似項目的前期規劃時，就需要充分地把現代商業的法則，包括動線、店招、景觀等等考慮得更加成熟，使得整個產品更好地推陳出新；
3.除了建筑本身不斷突破創新，項目的景觀小品需要更加主題化與情景化，意在通過細節展現深厚的人文底蘊。
許斌表示：“在做這種類型的文化商業街區時，我們認為最核心的是如何讓古建筑、文化與現代化的商業業態以及租戶很好地融合在一起，或者產生強烈的碰撞，因為有碰撞才有火花！傾向于引入一些注重文化設計的獨特小眾設計師品牌，比如陳冠希的潮牌（CLOT），賣的是最新潮的鞋，但是它的店面設計成一個中藥鋪的形象，中藥的抽屜打開以后里面放的是最新款的鞋。當我們在做項目招商時，對于這一類型的商鋪，往往會優先考慮。如何讓古建筑與現代商業融合所產生的矛盾能夠和諧的結合在一起，其實是這類項目最重要的核心因素。只有把這兩個元素打造好，融入好，文化地產項目才能獲得成功。”
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