首付貸上演“變形記”轉(zhuǎn)戰(zhàn)“地下” 該如何管

“臺上”轉(zhuǎn)為“地下”，被叫停的“首付貸”利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺上演“變形記”。

自媒體報道“首付貸”從“臺上”轉(zhuǎn)為“地下”以來，迅速引起社會關(guān)注。究其原因，一是中央已明確規(guī)定中介機構(gòu)不得提供或與其他機構(gòu)合作提供“首付貸”等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，二是此類行為與目前各地收緊首付貸款等調(diào)控樓市的措施背道而馳。

業(yè)內(nèi)人士認為，由于互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)不是正規(guī)金融機構(gòu)，不在監(jiān)管范圍內(nèi)，導(dǎo)致互聯(lián)網(wǎng)金融平臺“輸血”“首付貸”方式具有隱蔽性，難以監(jiān)管。管控需要相關(guān)部門從各自職權(quán)出發(fā)，互相配合。

首付貸“生命力”頑強

清理整頓樓市首付貸的風(fēng)暴已刮了半年有余。央行等七部委在8月時曾聯(lián)合發(fā)文，定性首付貸為違法違規(guī)金融產(chǎn)品，明令要求中介機構(gòu)不得提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等產(chǎn)品和服務(wù)。上周國務(wù)院發(fā)文收緊房地產(chǎn)金融政策，再次重點點名首付貸，嚴(yán)禁各類機構(gòu)開展相關(guān)性質(zhì)的業(yè)務(wù)。

然而，首付貸的“生命力”始終頑強。

“首付貸”一般被認為是購房者在首付不足情況下的一種購房行為。事實上，“首付貸”不僅可以讓不符合購房條件的人利用杠桿去買房，還可以利用房產(chǎn)的增值生成利潤，因此“首付貸”市場需求持續(xù)旺盛。

據(jù)媒體報道，目前互聯(lián)網(wǎng)金融平臺通過房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)來“輸血”“首付貸”的行為較為普遍。盈燦咨詢數(shù)據(jù)顯示，2016年1至8月，涉及房地產(chǎn)抵押貸款的平臺約有200家。

據(jù)中國社科院金融所研究室副主任尹振濤介紹，通過房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)來“輸血”“首付貸”的情況在前兩年比較普遍，線上線下提供“首付貸”的公司和平臺很多，“尤其在一線城市，一些大型知名中介機構(gòu)以前也做過。現(xiàn)在雖然國家禁止了，但不排除一些小平臺還在做”。

這樣的業(yè)務(wù)之所以得到一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的“青睞”，尹振濤總結(jié)的原因是，房地產(chǎn)調(diào)控的一大手段是首付的比例，首付剩下的一部分是銀行按揭貸款，首付高按揭就低，“首付款本應(yīng)該是自有資金，但是有一些小額信貸公司在做‘首付貸’的產(chǎn)品，扣押房產(chǎn)證，或者用其他的擔(dān)保品比如汽車等抵押給‘首付貸’平臺。這種模式比較簡單，對平臺公司來說，貸款人用來買房的話，相對承擔(dān)的風(fēng)險比較小。‘首付貸’對于社會的危害是，完全突破了房地產(chǎn)調(diào)控政策，提高首付款比例，沒有了調(diào)控效果”。

與“分城施策”背道而馳

應(yīng)當(dāng)承認“首付貸”在降低購房者購房門檻，尤其是幫助一批剛需購房者解決首付資金困難中所彰顯出的作用，并且首付貸也的確一定程度上化解了市場的庫存壓力。不過，大量的“首付貸”僅存在于一二線尤其是一線城市，而三四線城市的房屋庫存之壓至今并未緩解。因此，作為一種金融創(chuàng)新工具，“首付貸”從一開始就以錯配的身份出現(xiàn)，與國家“分城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)向并未形成一致性的合力，甚至還存背道而馳之嫌。

另外，按照規(guī)定，“個人住房貸款的首付比例由央行統(tǒng)一調(diào)控”，而通過民間二次借貸方式支付首付，顯然劃破了官方首付比例的底線。不僅如此，今年以來全國一二線城市的房價都先后出現(xiàn)了大幅飆升，而這種結(jié)果顯然是由購房資金直接推動。最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月底，我國個人購房貸款余額為17.28萬億元，其中僅今年前七月住房個貸就增加3.10萬億元，遠超去年全年2.66萬億元的水平。在這里，雖然表面看來“首付貸”在推動房價上漲的資金陣容中并不是主力，但由于其讓許多未滿足銀行最低首付標(biāo)準(zhǔn)的購房者輕松獲得了按揭貸款，因此，房價的非理性上漲絕對與“首付貸”的推波助瀾直接正相關(guān)。

“管控難”如何解決

“投機性購房將房價推上去以后，短時間內(nèi)容易使自住性購房的消費者買不到或者買不起房子。這完全是高杠桿行為，自己沒有資金，風(fēng)險會非常大，一旦價格下行，帶來的違約和金融風(fēng)險很大，影響社會、經(jīng)濟穩(wěn)定。”中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇評價說。

除上述資金通道外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)成為首付貸款的重要資金渠道，其向購房者發(fā)放“首付貸”的形式大致分為三種：一是開發(fā)商或房產(chǎn)中介機構(gòu)，通過自營的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺向購房者提供首付貸款服務(wù)；二是開發(fā)商或房產(chǎn)中介機構(gòu)與第三方互聯(lián)網(wǎng)金融平臺合作，由前者提供購房首付貸款需求，后者提供貸款資金；三是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺獨立提供貸款服務(wù)。可以說，整個“首付貸”的資金鏈比較復(fù)雜，資金來源和范圍較廣，加上銀行、P2P平臺等機構(gòu)有可能暗地里為“首付貸”提供便利，所以會出現(xiàn)首付來源難以查清的情況。

對于房產(chǎn)抵押貸款用作首付款的現(xiàn)象，有P2P評論員坦言，在實際操作中，一般貸款要有貸款用途說明。比如裝修、其他消費等，會有一個形式上的監(jiān)管，但在實際操作過程中，不好管控。

“的確不太好查。”對此，郭田勇總結(jié)的原因很直白——主要是方式隱蔽，因為互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)不是正規(guī)金融機構(gòu)，因此也就不在監(jiān)管范圍內(nèi)，“可以嘗試?yán)么髷?shù)據(jù)監(jiān)管”。

“按照銀行的規(guī)定，按揭貸款買房子就要有房產(chǎn)證，這是明確了使用用途。銀行還有消費貸款，也需要購物合同，也能明確使用用途。但是互聯(lián)網(wǎng)平臺本身不是金融機構(gòu)，很多規(guī)定對它不產(chǎn)生約束，監(jiān)管不到這些平臺。”這是中國社科院金融所研究室副主任尹振濤的分析。

對于“不好管控”，中央財經(jīng)大學(xué)金融法研究所所長黃震則向記者透露了這樣的細節(jié)：“經(jīng)過中間環(huán)節(jié)之后，不太好進行跟蹤，目前需要有一個機制去管理。比如說要貸款，就要達到指定用途，應(yīng)該提供一個賬號；要買建材，就要把資金打到建材商家去，而不是打給貸款人。這樣的供應(yīng)鏈金融能夠保證資金流向更加符合貸款申請的用途，也能夠支持實體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”

“不好管控”也不能坐以待斃

郭田勇的意見是，由于互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)不是金融機構(gòu)，因此管控需要由相關(guān)部門互相配合，例如消費者協(xié)會、工商等部門，從各自職權(quán)出發(fā)，進行處罰。

“規(guī)定上是禁止操作‘首付貸’產(chǎn)品，如果發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定的，可以舉報。其他產(chǎn)品就按照三條紅線，風(fēng)險自擔(dān)。投資人、平臺等都要承擔(dān)責(zé)任。”尹振濤建議。

盡管如此，對于“互聯(lián)網(wǎng)金融已成為首付貸款的重要資金渠道”的觀點，尹振濤分析說，目前“首付貸”是通過線下小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)平臺兩種渠道，“但在現(xiàn)實操作當(dāng)中，銀行的消費類、信用類貸款也流入房地產(chǎn)‘首付貸’中，總量上講基本上是這三種，占比重最大的是傳統(tǒng)金融機構(gòu)的資金流入了‘首付貸’領(lǐng)域，主要原因是傳統(tǒng)金融機構(gòu)的利率比較低”。

此外，對于涉及“變形”“首付貸”業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺是否違法，尹振濤認為：“違法談不上，有可能是違規(guī)的，‘首付貸’違反國務(wù)院出臺的部門規(guī)章。在《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機構(gòu)業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法》中，有12個月調(diào)整期，機構(gòu)要自查是不是符合規(guī)定的互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)，不符合的自覺退出，也會有舉報、抽查等手段。像‘首付貸’產(chǎn)品，平臺如果開展這樣的業(yè)務(wù)，目前只能依靠舉報的手段。監(jiān)管機構(gòu)無法知道有誰開展了這樣的業(yè)務(wù)。”