20城限購譜調(diào)控新篇 樓市供給能否修復？

新一輪樓市調(diào)控政策在國慶期間紛紛落地，根據(jù)統(tǒng)計，截至目前至少22個城市出臺了限購限貸等調(diào)控措施，并且可能繼續(xù)擴圍。政策出臺或升級的城市主要集中在一二線城市，尤其是一二線重點城市，這與其房價大幅上漲關系密切。雖然只有這些城市進行了樓市調(diào)控，但是其輻射的范圍遠遠超過區(qū)域本身，機構(gòu)研究顯示或輻射全國60%的商品房市場。政策出臺后，部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)成交量下降的現(xiàn)象，同時也有區(qū)域出現(xiàn)價格下降的預期，但是價格是否會整體出現(xiàn)下降仍然有待觀察。“控一線、穩(wěn)二線、活三四線”或是這一輪樓市調(diào)控的基本思路，在抑制一二線熱點城市投資需求的同時，注重供給端修復，因此，多地對土地供應做出了規(guī)定，以增強市場供給力度。

導讀

“這輪調(diào)控其實只有幾個城市算嚴的，京滬深、南京合肥蘇州廈門這七個最嚴，整體并沒有回到2014年9·30之前46個城市限購，全面認房又認貸的情況。不過，這波新政密集出臺，對人們的心理影響確實比較大。”

始自9月30日北京限購升級的新一輪樓市調(diào)控，房地產(chǎn)市場可能迎來一個小拐點。

10月9日，南昌宣布重啟限購，最低首付比例也升至30%，成為第22個發(fā)布樓市調(diào)控新政的城市。

這并不會是終結(jié)。多數(shù)開發(fā)商和分析人士預計，后續(xù)仍有更多城市跟進限購限貸，最終調(diào)控將覆蓋全國半數(shù)以上的商品房市場，一年多突進的樓市有望降溫。

在限購限貸密集出臺后，各地成交量下滑將是大概率事件。在一些城市比如北京、深圳，調(diào)控的效果立竿見影，開發(fā)商的新盤定價、二手房業(yè)主的房源報價都出現(xiàn)下調(diào)預期。不過，整體上房價是否會下跌，仍需觀察。

與此前多輪調(diào)控不同的是，新一輪調(diào)控意圖修復供給端的問題，緩解一二線和三四線分化的狀況，這仍需多個政策配合。

調(diào)控輻射60%市場

就像去年開始的全國限購限貸松綁一樣，重新收緊也來得很猛烈。

據(jù)統(tǒng)計，截至10月9日，已有22個城市出臺輕重不一的樓市調(diào)控新政。主要內(nèi)容包括限購限貸限價，前期漲幅越高的城市，出臺政策越嚴厲，最典型的便是深圳。

廣發(fā)證券分析師郭磊認為，此輪限購限貸升級，是一個影響全局的政策，全國60%的商品房銷售市場將受到?jīng)_擊。

他分析，住建部點名的16個熱點城市，加上不在名單內(nèi)但已在9月底至10月首周出政策的城市，其合計已占中國GDP的30%以上；如果加上青島、石家莊等幾個敏感城市，則商品房銷售額占比差不多占全國的40%左右。這40%占比的城市將通過比價效應廣泛影響其周邊城市，至少40個大中城市都完全處于這輪調(diào)控的輻射力之下，而40個大中城市銷售額占全國的60%左右。

記者注意到，在大城市周邊，限購限貸都出現(xiàn)了輻射效應。比如廣州深圳對珠三角的輻射、北京對京津冀區(qū)域的輻射、滬杭寧對長三角的輻射。

以珠三角為例，在深圳出臺“深八條”之后，臨深地區(qū)東莞緊接著重啟限購，惠州也發(fā)布了嚴控樓市措施；而廣州重申限購限貸嚴格執(zhí)行之后，相鄰的佛山也立刻開始了限購。

在長三角，蘇州、無錫等已經(jīng)限購；中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，北京周邊的燕郊等地也可能開始限購。

多位業(yè)內(nèi)人士和分析人士指出，這輪調(diào)控第一階段的力度已超預期，以“深八條”為例，同時祭出有貸款記錄首付5成，二套7成；單身含離異限購一套；非戶籍購房資格從嚴至社保五年等措施，對投機需求的沖擊比較大；南京將有貸款未結(jié)清的二套房首付提升至8成；杭州10天內(nèi)連續(xù)出三道政策，力度都比較大。

“這輪調(diào)控其實只有幾個城市算嚴的，京滬深、南京合肥蘇州廈門這七個最嚴，整體并沒有回到2014年9·30之前46個城市限購，全面認房又認貸的情況。不過，這波新政密集出臺，對人們的心理影響確實比較大。”張大偉說。

成交大概率將下滑

國慶期間的這一輪調(diào)控風暴，核心內(nèi)容是重啟限購限貸，一二線城市均不能幸免，目前還在增加之中。

調(diào)控的效果已有所顯現(xiàn)。最早升級限購限貸的北京，國慶節(jié)期間（10月1日-10月6日）日成交量為291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京樓市日成交量達到1066套，新政后不足之前成交量的3成。

郭磊的研究則顯示，從高頻數(shù)據(jù)來看，國慶期間全國的銷售量還是比較大，甚至明顯超出正常季節(jié)性。1-6日30城的地產(chǎn)銷售為251萬平方米，大幅高于去年同期的140萬平方米以及2013年、2014年的110萬平方米左右的水平。

但是，目前的高頻數(shù)據(jù)是政策擾動下的數(shù)據(jù)，并不具有連續(xù)性。從10月1日開始，一二線城市政策頻出；因為政策執(zhí)行以網(wǎng)簽時間為準，因而不少城市存在明顯的搶網(wǎng)簽、和政策賽跑的現(xiàn)象，從而導致整體數(shù)據(jù)失真，真實影響將會滯后。

所以郭磊認為，下一階段銷售數(shù)據(jù)應該會下滑。他判斷，在未來一個季度內(nèi)，30城日均銷售量可能會從8-9月的80-90萬平方米下降至60萬平方米左右。

張大偉也認為，接下來限購限貸城市的成交將會明顯下滑。

易居中國執(zhí)行總裁臧建軍指出，這一輪部分城市的量價齊升，尤其是價格的上漲超出了基本面的邏輯，房地產(chǎn)走向金融化。這種狀態(tài)難以持續(xù)，即使政府不出臺政策，市場預計也會在明年進入調(diào)整期，也就是這輪小周期本已近拐點，政策出臺使小周期拐點提前到來。

至于價格是否會下跌，目前各方觀點不一。張大偉認為還是要看信貸的走向。信貸收緊可能會明顯跌一波；信貸如果不收緊，就怕消停兩個月又會爆發(fā)。

華創(chuàng)證券分析認為，出臺房地產(chǎn)調(diào)控的城市均屬于房價持續(xù)大幅上漲，庫存較低的熱點城市，調(diào)控政策難改變這些熱點城市房價上漲的趨勢，只會降低房價的漲幅。

不過在深圳這樣的樓市風向標和嚴格收緊調(diào)控的城市，限購限貸對價格的影響還是很明顯。10月9日，“深八條”后深圳首個新盤開盤，位于南山蛇口的山語海項目備案價格低至4.5萬／平方米，最高為9.78萬／平方米。

此前，該區(qū)域房價一年翻倍，是深圳樓市熱點區(qū)域；該新盤所在的區(qū)位二手房價格在5萬-6萬元／平方米甚至更高。

深圳中原、家家順、鏈家等中介機構(gòu)反映，已有不少二手房業(yè)主打算調(diào)低價格掛牌房源。

張大偉判斷，新政出臺后的兩三個月成交量雖然下滑，但整體將保持平穩(wěn)。在年底之前，四季度的樓市將表現(xiàn)平淡。

樓市供給能否修復？

郭磊認為，這輪和前幾輪調(diào)控周期的不同是地產(chǎn)供給端短板更明顯，政策應該會推動供給修復。

本輪周期中，土地供應減少明顯，1-9月100個大中城市住宅類土地供應同比減少10%；一二線重點城市減少更多，比如上海減少33%、北京減少80%，武漢減少31%。

土地供應減少，也導致新房存量下降的狀況在很多城市比較明顯，在克而瑞統(tǒng)計的一二線的25個重點城市中，庫存消化周期小于7個月的達11個。這在一定程度上助推了價格的上行。

因此，郭磊指出，政策要抑制房價，一定會在抑制投機需求的同時推動供給端修復，比如強調(diào)要完成全年供地指標、確保土地和新房供應等。

廣發(fā)證券認為，實際上，供地減少的環(huán)境下才會產(chǎn)生高價地，如果是供地大幅增加，則高價地出現(xiàn)概率會明顯降低。在這樣的庫存環(huán)境和政策邏輯下，四季度的房地產(chǎn)新開工和投資數(shù)據(jù)仍有政策推動下的上升動力。華創(chuàng)證券也認為，調(diào)控風暴反而會促進房地產(chǎn)投資。

記者注意到，在北京、深圳等地的新政中，均強調(diào)了加大土地供應。

如北京要求積極推進土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步加大住宅用地供應力度，并結(jié)合年度土地供應計劃，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%；各區(qū)要進一步加大自住型商品住房用地供應，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

10月9日，在時隔4個月后，北京再次啟動住宅用地出讓，便是自住房地塊：北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)II-6街區(qū)X84R3地塊R2二類居住用地（自住型商品住房）成交，樓面價僅為2.08萬／平方米。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進進一步指出，供給端的問題更在于一二線和三四線分化嚴重，一二線短缺而三四線過剩。在推動一二線供給增加的同時，三四線仍需加快去化。

臧建軍認為，政策調(diào)控對市場短期影響巨大，“控一線、穩(wěn)二線、活三四線”的思路，仍需要大量其他政策和工程配合。