失意的港資地產(chǎn)商：地價(jià)壓力下進(jìn)退失據(jù)

內(nèi)地高溢價(jià)拿地潮洶涌。高企的房?jī)r(jià)推高了開發(fā)商的預(yù)期：他們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上殺紅了眼，絲毫不考慮地價(jià)大漲可能為樓市制造更多的泡沫，而泡沫終有破裂的一天。

狂熱的市場(chǎng)讓風(fēng)格謹(jǐn)慎的港資房企陷入被動(dòng)。一方面，樓市的火爆為他們帶來了高收益，長(zhǎng)實(shí)、九龍倉(cāng)均在上半年業(yè)績(jī)報(bào)告中表示業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)因“受益于內(nèi)地樓市”;另一方面，擅長(zhǎng)以囤地來獲取高溢價(jià)的打法，在高地價(jià)情況下難以為繼，港資房企在內(nèi)地的發(fā)展舉步維艱。

不少港資房企開始放緩在內(nèi)地?cái)U(kuò)張的腳步。恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗就表示，“只有最優(yōu)質(zhì)的地塊才會(huì)獲得我們青睞。除非該地塊能符合我們大部分甚至所有準(zhǔn)則，否則我們不會(huì)輕言買地。”

受益內(nèi)地

盡管一度被認(rèn)為看空內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，但內(nèi)地樓市的火熱卻讓長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)上半年業(yè)績(jī)錄得大幅增長(zhǎng)。財(cái)報(bào)顯示，公司上半年收入為275.6億港元，與去年190億港元相比，大幅上漲了45%。

長(zhǎng)實(shí)在業(yè)績(jī)報(bào)告中指出，集團(tuán)收益主要來自于香港及內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)在去庫(kù)存政策支持下，銷售量及房?jī)r(jià)均有理想表現(xiàn)，帶動(dòng)集團(tuán)在內(nèi)地銷售及收入。

不僅是長(zhǎng)實(shí)。在內(nèi)地有頗多項(xiàng)目的九龍倉(cāng)今年上半年也獲益頗多。半年報(bào)顯示，其內(nèi)地銷售額為162.5億元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)58%，公司的營(yíng)業(yè)盈利錄得23.3億港元，增幅達(dá)54%。

實(shí)際上，剔除地產(chǎn)業(yè)務(wù)，九龍倉(cāng)其他業(yè)務(wù)板塊的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并無(wú)亮點(diǎn)。今年九龍倉(cāng)物流收入下降幅度甚至達(dá)到了10%;通訊、媒體及娛樂收入也下滑了2%。雖然大部分板塊盈利狀況不太理想，但九龍倉(cāng)業(yè)績(jī)依然穩(wěn)健：上半年集團(tuán)收入同比增長(zhǎng)12%至200億港元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)8%。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)更加強(qiáng)勁的是瑞安房地產(chǎn)。公告顯示，公司2016年首8個(gè)月，累計(jì)合約物業(yè)銷售額及其他資產(chǎn)處置額達(dá)到了人民幣195.64億元，同比增長(zhǎng)78%，其中包括住宅物業(yè)合約銷售額人民幣131.13億元，商業(yè)物業(yè)合約銷售額人民幣47.58億元及其他資產(chǎn)處置額人民幣16.93億元。

去年大量拋售內(nèi)地物業(yè)的新世界發(fā)展，也成為這輪房?jī)r(jià)大漲的獲益者。內(nèi)地樓市為新世界發(fā)展貢獻(xiàn)了229億元人民幣銷售額，同比上漲5成，整體銷售毛利率達(dá)到39%。

但新世界發(fā)展上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不理想。公告顯示，截至6月30日，其共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入595.7億港元(約合512.3億元人民幣)，來自內(nèi)地的收入占比超過四成;實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利86.66億港元(約合74.53億元人民幣)，同比大幅下跌54.6%。

新鴻基地產(chǎn)同樣業(yè)績(jī)飄紅。8月發(fā)布的新一財(cái)年報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)綜合收入約911.84億港元，較上一財(cái)年增長(zhǎng)36.54%;歸于股東溢利約326.66億港元，較上一財(cái)年增長(zhǎng)5.1%。

新鴻基在報(bào)告中稱，盡管近期有個(gè)別城市推行樓市調(diào)控措施，但內(nèi)地住宅市場(chǎng)于回顧年內(nèi)在有利的整體政策環(huán)境下表現(xiàn)不俗。住宅需求穩(wěn)健加上買家信心充裕，令一線城市樓價(jià)進(jìn)一步上升;其他城市的庫(kù)存水平亦顯著下跌，成交量增加。

以商業(yè)地產(chǎn)見長(zhǎng)的恒隆日子則沒那么好過。受到內(nèi)地經(jīng)濟(jì)下行和零售環(huán)境嚴(yán)峻的影響，今年上半年恒隆內(nèi)地8座商場(chǎng)獲得15.59億港元零售租金，較去年同期下降7%;其中上海恒隆廣場(chǎng)的零售租金是3.95億港幣，同比下降13%，按人民幣計(jì)值減少7%，零售營(yíng)業(yè)額下降2%。上海港匯恒隆廣場(chǎng)的零售租金是5.76億港元，同比下降5%，按人民幣計(jì)值上升1%，零售營(yíng)業(yè)額下降6%。

謹(jǐn)慎擴(kuò)張

雖然火熱的內(nèi)地樓市讓不少港資房企獲利，但如今畸高的地價(jià)仍然困擾著這群求穩(wěn)的開發(fā)商們。從拿地步伐來看，他們開始收緊在內(nèi)地的布局，將更多的項(xiàng)目聚焦于熱點(diǎn)城市。

曾經(jīng)熱衷于制造高價(jià)地的九龍倉(cāng)，也開始停下猛烈擴(kuò)張的步伐。在今年年中發(fā)布會(huì)上，九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋明確表示，“目前進(jìn)入內(nèi)地15個(gè)城市，布局會(huì)慢慢減少到一半，集中到七八個(gè)城市。”

周安橋直言，內(nèi)地地價(jià)太貴，很難找到合理價(jià)格的地塊，他們?cè)趦?nèi)地目前是“看多買少”，而且九龍倉(cāng)的優(yōu)勢(shì)主要在一線城市，未來會(huì)將投資集中于上海、蘇州和杭州三個(gè)城市。

不再大規(guī)模擴(kuò)張，一是因?yàn)榫琵垈}(cāng)放棄了在內(nèi)地做“老大”的目標(biāo)，二是與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境有關(guān)。周安橋分析稱，“按照目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)，繼續(xù)降準(zhǔn)降息是免不了的，未來甚至可能要更大幅地降準(zhǔn)降息。這種情況下，一線城市相比其他區(qū)域顯得更為安全。”

去年曾作價(jià)135億元人民幣將位于海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個(gè)項(xiàng)目賣給恒大的新世界，卻在最近再次重回內(nèi)地奪地。8月18日，其與周大福企業(yè)有限公司成立的香港合營(yíng)公司天得發(fā)展有限公司，以42.07億元中標(biāo)深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局的前海桂灣片區(qū)地塊。

但新世界在內(nèi)地的布局也趨向于穩(wěn)健。新世界發(fā)展執(zhí)行副主席鄭志剛表示，新世界有數(shù)個(gè)項(xiàng)目在洽談中，未來會(huì)集中資源在一線城市發(fā)展。

長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)在年中業(yè)績(jī)報(bào)告中也指出，未來將以香港、內(nèi)地與海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)為重點(diǎn)。李嘉誠(chéng)表示，面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)不明朗因素增加，下半年香港經(jīng)濟(jì)料會(huì)受影響，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看將受惠于內(nèi)地“一帶一路”發(fā)展策略帶來的機(jī)遇。

不過李嘉誠(chéng)也坦言，目前物業(yè)市場(chǎng)處周期性階段，物色合理回報(bào)的地產(chǎn)投資項(xiàng)目“殊不容易”。

與上述幾家房企不同，新鴻基集團(tuán)對(duì)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期前景充滿信心。其在財(cái)報(bào)中指出，“短期而言，內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力會(huì)得到預(yù)期中的擴(kuò)張性貨幣政策及財(cái)政措施支持。此外，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革繼續(xù)進(jìn)行，長(zhǎng)遠(yuǎn)會(huì)提高整體生產(chǎn)力。”

盡管如此，新鴻基卻也依然難逃失意于內(nèi)地土地市場(chǎng)的命運(yùn)。新鴻基地產(chǎn)公司高層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露將把重心放在一線城市，但目前拿地還是集中在香港，“因?yàn)閮?nèi)地地價(jià)太高了”。

即使內(nèi)地業(yè)務(wù)表現(xiàn)并不強(qiáng)勁，但陳啟宗也同樣對(duì)內(nèi)地樓市表示樂觀。陳啟宗認(rèn)為，全球化熱潮退卻以后，中國(guó)必須迅速發(fā)展內(nèi)需市場(chǎng)，以對(duì)沖國(guó)際市場(chǎng)可能出現(xiàn)的困局，而這正是恒隆的業(yè)務(wù)所在。

但恒隆也不冒進(jìn)。陳啟宗表示，恒隆或會(huì)于內(nèi)地洽購(gòu)更多土地，但無(wú)論如何只有最優(yōu)質(zhì)的地塊才會(huì)獲得恒隆的青睞。他也透露，近日恒隆才否決了幾宗具吸引力的交易。陳啟宗認(rèn)為，“除非地塊能符合恒隆大部分甚至所有準(zhǔn)則，否則我們不會(huì)輕言買地。”