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中信與泰富 被整合的住宅業(yè)務(wù)與被拋棄的商業(yè)地產(chǎn)

來(lái)源:觀點(diǎn)地產(chǎn)       作者:觀點(diǎn)地產(chǎn)       時(shí)間:2016-09-22

      備受關(guān)注的中海中信310億并購(gòu)案,以中海向中信配發(fā)10%股份及支付四商業(yè)項(xiàng)目宣布最終落幕。

  對(duì)中海而言,除了2400萬(wàn)方土地的巨大收獲外,對(duì)原中信地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)的整合才剛剛開始;對(duì)中信來(lái)說(shuō),被整合的住宅業(yè)務(wù)已完全剝離,但留存下來(lái)“被拋棄的”商業(yè)地產(chǎn)如何收拾,仍然是一個(gè)問(wèn)題。

  近日有媒體報(bào)道稱,上海中信泰富廣場(chǎng)接連關(guān)閉近20家門店,疑似要“關(guān)門大吉”,雖然消息很快就辟謠,店方表示騰出四樓四千平方米的營(yíng)業(yè)面積,主要是為了建設(shè)女性VR體驗(yàn)館以及申請(qǐng)開設(shè)免稅店,但這也從一定程度上折射出中信在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展上的未來(lái)挑戰(zhàn)。

  事實(shí)上,中海310億收購(gòu)中信地產(chǎn)全部股權(quán)及中信泰富在國(guó)內(nèi)住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù),也意味著有關(guān)中信地產(chǎn)與中信泰富地產(chǎn)業(yè)務(wù)長(zhǎng)達(dá)8年的整合宣告失敗。

  中信在2016年中期報(bào)告中表示,未來(lái)將更專注商業(yè)項(xiàng)目,尤其是大型綜合項(xiàng)目的開發(fā),并繼續(xù)在香港發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目。

  在這背后,有關(guān)中信商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)業(yè)務(wù)架構(gòu)、人員、產(chǎn)品線等的整合,仍有許多待解決的問(wèn)題。

  中信未競(jìng)整合夢(mèng)

  雖然同為中信集團(tuán)控股子公司,但中信集團(tuán)提了將近8年的中信地產(chǎn)、中信泰富房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合遲遲無(wú)法完成,最終結(jié)果是中海并購(gòu)中信地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)。

  據(jù)查閱資料,中信泰富的前身為泰富發(fā)展,該公司由香港“股神”香植球創(chuàng)立于1985年;1986年,泰富發(fā)展通過(guò)新景豐公司而獲得香港聯(lián)交所上市地位。

  1987年,當(dāng)時(shí)以北京為基地的中國(guó)國(guó)際信托投資公司(現(xiàn)為中信集團(tuán)),在香港創(chuàng)辦了全資附屬公司中信(香港)集團(tuán)有限公司。

  1991年,中信(香港)集團(tuán)有限公司購(gòu)入泰富發(fā)展49%權(quán)益,收購(gòu)方式為泰富發(fā)展向中信香港定向發(fā)行2.7億股新股,中信香港將所擁有的香港物業(yè)注入泰富發(fā)展并實(shí)現(xiàn)借殼上市,泰富發(fā)展也易名為中信泰富有限公司。

  更名后的中信泰富由原中信(香港集團(tuán))副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理榮智健打理,并擔(dān)任主席職務(wù);2008年,榮智健辭去中信泰富集團(tuán)主席職務(wù),中信集團(tuán)增股成為中信泰富最大股東,此后便是長(zhǎng)達(dá)8年的中信地產(chǎn)與中信泰富艱難整合史。

  在與中信泰富整合之前,中信地產(chǎn)曾一度準(zhǔn)備單獨(dú)上市,但因種種因素一再擱置,這也導(dǎo)致后來(lái)與中信泰富地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間的整合難度加大。

  按照外界觀察,此時(shí)待整合的地產(chǎn)業(yè)務(wù)由中信地產(chǎn)主導(dǎo),這從中信相關(guān)高層的表態(tài)可窺視一二。彼時(shí)中信集團(tuán)兼中信泰富主席常振明曾表示,集團(tuán)旗下“僅會(huì)有中信地產(chǎn)這唯一的地產(chǎn)平臺(tái)”。

  2014年4月,中信集團(tuán)總經(jīng)理王炯公開視察中信地產(chǎn)上海公司,而上海是中信泰富的重點(diǎn)區(qū)域,這被外界解讀為重要信號(hào)。

  但中信地產(chǎn)未能如愿上市削弱了自身的話語(yǔ)權(quán),分析指出,中信地產(chǎn)、中信泰富地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模相當(dāng),但業(yè)務(wù)與布局相互重疊,導(dǎo)致整合變得非常復(fù)雜。

  此外,中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)在住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)幾大產(chǎn)品線間搖擺,也埋下后來(lái)因發(fā)展策略不明確影響業(yè)績(jī)表現(xiàn)的因果。

  中信集團(tuán)2015年年報(bào)顯示,房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為22.17億元港幣,下跌16.3%,僅占集團(tuán)凈利潤(rùn)的5%左右。

  整合過(guò)程的艱難與搖擺以及業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳,使得中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸“沉淪”。2016年3月14日,中信股份一紙公告宣布,出售中信地產(chǎn)全部股權(quán)及中信泰富在國(guó)內(nèi)的住宅地產(chǎn)予中海,剝離大部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

  “被拋棄”的商業(yè)?

  3月24日中信股份中期業(yè)績(jī)會(huì)上,中信副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王炯表示,下一階段中信將專注于做一級(jí)土地開發(fā),以及城市綜合體開發(fā)。

  中信一直都沒(méi)有掩飾過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的看好,中信股份董事長(zhǎng)常振明就多次在致股東信中提到,自己對(duì)綜合商業(yè)模式一直充滿信心,因?yàn)槟転槠髽I(yè)帶來(lái)長(zhǎng)足穩(wěn)定的發(fā)展。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),若中信內(nèi)部整合完成,商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模可達(dá)250萬(wàn)平方米。其中,中信泰富以商業(yè)開發(fā)為主,擁有位于上海、香港、寧波、無(wú)錫、萬(wàn)寧等城市核心區(qū)域的項(xiàng)目。

  除此以外,中信集團(tuán)旗下?lián)碛?個(gè)位于北京、上海、香港等城市的高端辦公樓、商鋪等,總建筑面積近77萬(wàn)平方米。

  在中信繪制美好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展藍(lán)圖之前,最大的問(wèn)題仍然是內(nèi)部整合難題。

  按照年初常振明在業(yè)績(jī)會(huì)上的說(shuō)法,中信對(duì)未來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理將以新成立的中信城市投資發(fā)展有限公司作為平臺(tái),中信股份副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王炯親自掛帥,擔(dān)任中信城投的董事長(zhǎng),中信泰富地產(chǎn)總經(jīng)理劉勇?lián)慰偛茫?fù)責(zé)日常管理。

  但在上述說(shuō)法中,對(duì)于中信泰富的整合仍然沒(méi)有明確時(shí)間表。

  據(jù)中信最新披露的交易公告顯示,中海轉(zhuǎn)讓給中信的四處物業(yè)作價(jià)61.5億,分別為上海寰宇天下商業(yè)項(xiàng)目、南京中海商業(yè)與寫字樓項(xiàng)目、沈陽(yáng)環(huán)宇城及寫字樓商業(yè)項(xiàng)目,以及濟(jì)南華山商業(yè)項(xiàng)目。

  值得注意的是,這些項(xiàng)目將并入中信泰富與中信地產(chǎn)各占一半的中信子公司。

  同樣,還發(fā)現(xiàn),除中信地產(chǎn)、中信泰富外,中信旗下還有多家以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主業(yè)的子公司,包括中信和業(yè)投資有限公司、中信興業(yè)投資集團(tuán)有限公司、中信京城大廈有限責(zé)任公司、中信國(guó)際大廈物業(yè)管理有限公司。

  其中,中信和業(yè)旗下主要為中國(guó)尊辦公項(xiàng)目;中信興業(yè)則是中信專業(yè)從事產(chǎn)業(yè)投資的資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái),囊括了中信基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)。

  業(yè)內(nèi)人士就表示,剝離了住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后,中信內(nèi)部未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合仍然極具挑戰(zhàn),中信原有的業(yè)務(wù)線仍然處于諸侯割據(jù)的局面,這都將制約中信商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)的發(fā)展。

  另?yè)?jù)媒體報(bào)道,中信地產(chǎn)解散之后,沒(méi)有劃入中海地產(chǎn)的資產(chǎn)包由新成立的中信城運(yùn)負(fù)責(zé),此前剛成立100天的中信城投已宣告解散。

  看起來(lái),無(wú)論是上海中信泰富廣場(chǎng)店鋪的關(guān)閉調(diào)整,還是中信城投的成立與解散,這一切都說(shuō)明,無(wú)論是中信的內(nèi)部架構(gòu)還是中信商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品定位,都需要更好的整合、調(diào)整。而中信持續(xù)多年的地產(chǎn)整合仍將存在,且遠(yuǎn)未結(jié)束。

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