分類數(shù)據(jù)表明電商、休閑娛樂類等新興業(yè)態(tài)增速繼續(xù)大幅高于傳統(tǒng)零售。
經(jīng)濟(jì)和政策動(dòng)態(tài)
隨著刺激措施效果繼續(xù)顯現(xiàn),今年第二季度中國(guó)GDP增速與第一季度持平,達(dá)到6.7%。好于預(yù)期的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)還是得益于強(qiáng)勁的投資,2016年上半年固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)9%。然而,固定資產(chǎn)投資的分類數(shù)據(jù)顯示出一些令人擔(dān)憂的跡象。與國(guó)家宏觀刺激措施相關(guān)聯(lián)的非民間投資在今年上半年同比大幅增長(zhǎng)23.5%,而同期民間投資僅小幅微增2.8%,這與目前國(guó)家所倡導(dǎo)的改革方向背道而馳。
得益于汽車和居住類商品銷售的復(fù)蘇,居民消費(fèi)在今年上半年保持較快的增速,全社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)10.3%。消費(fèi)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)進(jìn)一步提升,增長(zhǎng)至73.4%。分類數(shù)據(jù)表明電商、休閑娛樂類等新興業(yè)態(tài)增速繼續(xù)大幅高于傳統(tǒng)零售。由于外部需求持續(xù)疲軟,進(jìn)出口保持低迷。今年上半年凈出口拉低中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.676個(gè)百分點(diǎn)。
雖然在宏觀刺激措施下中國(guó)經(jīng)濟(jì)在今年上半年取得了好于預(yù)期的表現(xiàn),但是債務(wù)問題愈發(fā)突出。盡管不同機(jī)構(gòu)估算的債務(wù)杠桿率數(shù)據(jù)不盡相同,然而債務(wù)總量在過去幾年內(nèi)的急速增加已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。在接下來的幾個(gè)月,債務(wù)問題將會(huì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最主要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。
甲級(jí)辦公樓市場(chǎng):
由于租戶預(yù)算縮減以及P2P企業(yè)退租等原因,本季度市場(chǎng)總體需求相較前幾個(gè)季度有所減弱。在仲量聯(lián)行跟蹤的20個(gè)城市中,有10個(gè)城市的凈吸納量出現(xiàn)環(huán)比下降。但值得提到的是,一線城市的非中央商務(wù)區(qū)租賃表現(xiàn)活躍,諸多面積需求較大的租戶,尤其是制造、貿(mào)易、醫(yī)藥、IT等企業(yè)搬遷至租金相對(duì)較低的新興中央商務(wù)區(qū),如北京(樓盤)的望京、上海(樓盤)的火車站與北外灘區(qū)域。在二線城市,由于新增供應(yīng)量不減,空置率依然保持在高位。
與仲量聯(lián)行今年年初預(yù)計(jì)的一致,一線城市的租金表現(xiàn)在2016年將弱于2015年。本季度,受到需求減弱的影響,一線城市中上海、北京及廣州(樓盤)的租金環(huán)比僅有微幅上漲(漲幅均小于1%),深圳(樓盤)租金出現(xiàn)連續(xù)第三個(gè)季度的環(huán)比下滑。在二線城市,持續(xù)攀升的空置率水平對(duì)租金表現(xiàn)持續(xù)施壓,業(yè)主議價(jià)能力繼續(xù)轉(zhuǎn)弱,一些城市租金漲幅趨緩、或跌幅加速,尤其是在大連(樓盤)、重慶(樓盤)等城市,租金環(huán)比分別下降2.9與3.4%。但值得注意的是,一線城市中的一些非中央商務(wù)區(qū)受益于強(qiáng)勁的外溢需求,租金表現(xiàn)脫穎而出,如北京的望京區(qū)域租金季度環(huán)比上漲1.7%,上海火車站區(qū)域租金環(huán)比上漲2.8%。
雖然本季度一線城市需求有所減弱,但辦公樓市場(chǎng)良好的基本面使其持續(xù)受到投資者的追捧。在上海、北京及深圳本季度均錄得大宗交易。其中買家主要為內(nèi)資保險(xiǎn)、人民幣基金以及企業(yè)自用買家,包括太平洋保險(xiǎn)、華夏保險(xiǎn)、上海瑞力投資、東方財(cái)富等。而境外機(jī)構(gòu)投資者由于收益率的快速下降變得更為謹(jǐn)慎。我們預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)大量的資本將繼續(xù)關(guān)注一線城市的辦公物業(yè)。同時(shí),一些上市企業(yè)也正在這些城市中積極尋求以總部自用為主要目的辦公物業(yè)。而在1.5線城市,一些低估值的核心辦公物業(yè)預(yù)計(jì)將逐漸受到投資者的關(guān)注。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng):
2016年第二季度,仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中型零售市場(chǎng)中仍有一些項(xiàng)目出現(xiàn)推遲開業(yè)的現(xiàn)象,主要集中在商業(yè)項(xiàng)目扎堆而又缺乏必要的交通、住宅和辦公樓配套的區(qū)域,如寧波(樓盤)的東部新城等。大多數(shù)城市零售物業(yè)租金增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩,甚至有個(gè)別市場(chǎng)出現(xiàn)租金下降的情況。
體驗(yàn)式消費(fèi),包括教育、零售、服務(wù)、娛樂等仍然是商業(yè)需求熱點(diǎn)。不僅由于這些業(yè)態(tài)聚客能力強(qiáng),具有電商不可替代性,而且這類業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)體量的要求也更高更大,符合未來商業(yè)地產(chǎn)將由一站式大中型商業(yè)項(xiàng)目主導(dǎo)的趨勢(shì)。其中,兒童業(yè)態(tài)炙手可熱。此業(yè)態(tài)雖然不一定能為商場(chǎng)直接創(chuàng)造豐厚的利潤(rùn),但往往可以拉動(dòng)整體客流量和“全家性消費(fèi)”。據(jù)上海市質(zhì)協(xié)用戶評(píng)價(jià)中心的一項(xiàng)輿情監(jiān)測(cè)顯示,新興購(gòu)物中心、商場(chǎng)多數(shù)會(huì)開辟約15%的營(yíng)運(yùn)面積專供兒童消費(fèi)。典型租戶有2016年開業(yè)的上海樂高探索中心和NBA Playzone等。此外,出于差異化戰(zhàn)略,新穎娛樂業(yè)態(tài)頻頻亮相購(gòu)物中心。比如上海悠方購(gòu)物廣場(chǎng)引進(jìn)室內(nèi)滑雪場(chǎng),佛山(樓盤)佳盛購(gòu)物中心開設(shè)室內(nèi)馬術(shù)培訓(xùn)基地,長(zhǎng)沙梅溪步步高新天地的中國(guó)首家飛行體驗(yàn)館,湖南首家高規(guī)格立體汽車展館等。
在競(jìng)爭(zhēng)激烈和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的雙重作用下,業(yè)主開始探索將表現(xiàn)欠佳的零售鋪面調(diào)整為更高效的非零售用途,特別是在商業(yè)地產(chǎn)面臨較大去庫(kù)存壓力的區(qū)域。例如,第二季度國(guó)務(wù)院宣布將允許部分商業(yè)用房將用途調(diào)整為居住。而在一線城市核心和非核心商圈我們看到一部分零售物業(yè)租賃給聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商。
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