旭輝控股擴(kuò)張術(shù)：合作開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目 曲線增儲(chǔ)百萬(wàn)平

    在房企資金寬松、高價(jià)地頻出的大背景下，中型規(guī)模房企的拿地模式頗受關(guān)注。日前，繼合作開(kāi)發(fā)恒基旭輝府、恒基旭輝中心項(xiàng)目后，9月6日，旭輝控股（00884.HK，簡(jiǎn)稱旭輝）再度牽手港資房企恒基兆業(yè)，合作開(kāi)發(fā)蘇州、宜興及長(zhǎng)沙的多個(gè)項(xiàng)目。

　　根據(jù)雙方協(xié)議，旭輝將合共投資10.37億元，相關(guān)項(xiàng)目的總可售面積相當(dāng)于93.14萬(wàn)平方米。合作的五個(gè)項(xiàng)目中，旭輝將分享30%或50%不等的經(jīng)濟(jì)利益。

　　旭輝土地開(kāi)發(fā)的港資合作伙伴，還有香港置地。2015年5月，旭輝以41.75億元競(jìng)得上海浦東陸家嘴C000204單元1-03-05地塊，隨即與香港置地以各占50%的股權(quán)比例共同開(kāi)發(fā)。

　　旭輝董事長(zhǎng)林中曾表示，在房地產(chǎn)行業(yè)“新常態(tài)”下，開(kāi)發(fā)商之間的合作也將成為一種常態(tài)。

　　曲線增儲(chǔ)百萬(wàn)平方米

　　從2013年開(kāi)始，旭輝就較多采用合作開(kāi)發(fā)模式。2013年7月，與恒基兆業(yè)旗下恒基中國(guó)共同開(kāi)發(fā)位于杭州市余杭區(qū)一地塊。同年12月8日，再度與恒基中國(guó)合作開(kāi)發(fā)旭輝高價(jià)獲得的上海市閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)項(xiàng)目。

　　兩家公司不止于股權(quán)合作。去年底，恒基兆業(yè)董事局主席李兆基旗下的私人投資基金兆基財(cái)經(jīng)，以每股1.68港元的價(jià)格購(gòu)入2.41億股旭輝股份，涉資4.05億港元。

　　2014年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，旭輝年內(nèi)新增十幅地塊中一半是采用合作開(kāi)發(fā)形式，當(dāng)時(shí)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占旭輝所有項(xiàng)目的50%以上。2015年，旭輝三幅位于北京的地塊也均為聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

　　受益于項(xiàng)目并表優(yōu)勢(shì)，旭輝的銷售規(guī)模近幾年迅速擴(kuò)張。基于項(xiàng)目情況，旭輝也會(huì)逐漸從小股操盤到全盤收購(gòu)，例如，2015年，恒基兆業(yè)將其占有51%權(quán)益的杭州恒基旭輝府項(xiàng)目售予旭輝。

　　旭輝相關(guān)人士透露，近期旭輝還將與恒基進(jìn)行其它項(xiàng)目的合作，屆時(shí)，兩家企業(yè)預(yù)計(jì)合作的總建筑面積將達(dá)200萬(wàn)平方米左右，后期可為旭輝貢獻(xiàn)約200億可銷售貨值。

　　旭輝總裁林峰已在多個(gè)場(chǎng)合透露，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)成本高企，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但不排除在窗口期尋求更多土地儲(chǔ)備。“今年公司會(huì)收縮在一線及熱點(diǎn)二線城市買地，我們希望低成本拿地，但目前這些城市地價(jià)高企顯然不是合適時(shí)機(jī)。”

　　2015年以來(lái)，中渝置地、華人置業(yè)、新世界等港資企業(yè)紛紛出售內(nèi)地項(xiàng)目，還有部分內(nèi)地房企出現(xiàn)危機(jī)不得不轉(zhuǎn)售手中項(xiàng)目，也為內(nèi)地房企快速擴(kuò)張創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

　　一名分析師指出，旭輝的規(guī)模相比其他大型房企而言不是一個(gè)等量級(jí)，但發(fā)展模式與速度卻不相上下，這說(shuō)明這家房企在戰(zhàn)略上有其一定優(yōu)勢(shì)。能否在每一次行業(yè)調(diào)整周期中實(shí)現(xiàn)大的跨越式的成長(zhǎng)，正是旭輝們要面對(duì)的考驗(yàn)。

　　進(jìn)入高速增長(zhǎng)期

　　據(jù)旭輝披露，1-8月公司實(shí)現(xiàn)銷售額363億元，總體銷售金額距離全年目標(biāo)438億元已經(jīng)不遠(yuǎn)。

　　2016年上半年旭輝完成合同銷售金額276億元，同比增長(zhǎng)163%，增幅超過(guò)多數(shù)品牌房企。旭輝總結(jié)業(yè)績(jī)猛增，來(lái)源于布局市場(chǎng)前景較好的上海、杭州、蘇州、合肥等長(zhǎng)三角地區(qū)一二線城市，尤其是上半年蘇州、合肥市場(chǎng)爆發(fā)，令旭輝在當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)項(xiàng)目受益。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，鑒于今年樓市情況，跨越500億的大關(guān)對(duì)旭輝來(lái)說(shuō)是大概率事件。旭輝將如何應(yīng)對(duì)即將而來(lái)的高速增長(zhǎng)期？

　　旭輝在上市以后便不斷與規(guī)模性房企及金融巨頭合作。集團(tuán)董事長(zhǎng)林中表示，房地產(chǎn)是周期性較強(qiáng)的行業(yè)，合作對(duì)發(fā)展中的企業(yè)具有相當(dāng)?shù)膽?zhàn)略意義，合作開(kāi)發(fā)可以幫助旭輝做大規(guī)模，也有利于企業(yè)間相互學(xué)習(xí)。“房地產(chǎn)行業(yè)非常講究節(jié)奏搭配，其中包括投資、銷售、融資及運(yùn)營(yíng)節(jié)奏。如果在市場(chǎng)高點(diǎn)大量投資，就意味著今后要在市場(chǎng)低點(diǎn)大量賣房。”

　　上述分析師表示，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中，謀求規(guī)模化發(fā)展的房企一旦采取孤軍奮戰(zhàn)的做法，很容易在開(kāi)發(fā)進(jìn)程中遭遇“短板”。選擇有優(yōu)勢(shì)的伙伴進(jìn)行合作，不失為降低風(fēng)險(xiǎn)行之有效的策略。

　　截至2016年6月末，旭輝土地儲(chǔ)備總建筑面積約1350萬(wàn)平方米，應(yīng)占土地儲(chǔ)備建筑面積為870萬(wàn)平方米。

　　旭輝也開(kāi)始探索住宅之外的地產(chǎn)類型開(kāi)發(fā)。2016年4月，其與南京安居建設(shè)集團(tuán)合作簽約，雙方將探索養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)用地改造等模式。旭輝還在近期適度調(diào)整商辦用地比例。“未來(lái)還是以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)增加規(guī)模，但商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率前提是8%。”林中透露旭輝目前會(huì)利用地產(chǎn)+金融策略，促進(jìn)主業(yè)做強(qiáng)做大。

　　反觀今年1-8月銷售金額與旭輝接近的企業(yè)，其擴(kuò)張路徑也不盡相同。如招商蛇口剛完成資產(chǎn)重組，世茂房地產(chǎn)與新城控股則分住宅、商業(yè)兩條腿走路，雅居樂(lè)則在近期拿下多宗高價(jià)地。