商業(yè)地產(chǎn)大幅過(guò)剩 “找尋出路+避免誤區(qū)”方為正途

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年1-7月，商辦用房銷售面積創(chuàng)歷史同期新高，同比漲幅擴(kuò)大，但新增投資及開工的同比增幅卻均有下滑，呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”的總體局面。

具體到中國(guó)一線城市上海，去年該地的商業(yè)地產(chǎn)交易達(dá)到163億美元，遠(yuǎn)超香港28億美元，成為全球第12大商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

但是，乾立基金發(fā)現(xiàn)，與繁榮盛景同時(shí)存在的，卻是目前商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型購(gòu)物中心的嚴(yán)重過(guò)剩。

關(guān)店潮愈演愈烈

根據(jù)中華全國(guó)商業(yè)信息中心數(shù)據(jù)，2016年上半年，全國(guó)50家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比累計(jì)下降3.1%，相比去年同期回落4.2個(gè)百分點(diǎn)，這對(duì)零售型商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)則是雪上加霜。

我們不妨來(lái)看一組記錄：

2016年8月：百盛集團(tuán)將關(guān)閉重慶萬(wàn)象門店。

2016年5月：南京八佰伴停業(yè)。

2016年4月：友誼商店關(guān)閉廣州南寧店。

2016年3月：來(lái)雅百貨關(guān)閉泉州中駿世界城店。

2016年2月：新華百貨關(guān)閉銀川東方紅店。

2016年2月：NOVO百貨關(guān)閉重慶大融城店。

2016年1月：新世界百貨關(guān)閉北京時(shí)尚店。

據(jù)某商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的待售面積約為2.7億平方米。當(dāng)一二線城市住房?jī)r(jià)格飆漲之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)正面臨嚴(yán)峻的過(guò)剩壓力。

即便是“全球第12大商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)”上海，其情況也不容樂觀。2016年4月底，上海商業(yè)用房可售面積為1023.04萬(wàn)平方米，但同期住宅可售面積僅為915萬(wàn)平方米。可以看出，商業(yè)用房庫(kù)存已超過(guò)住宅。

對(duì)此，一些大型商業(yè)地產(chǎn)商開始做出改變。

SOHO中國(guó)首席執(zhí)行官?gòu)埿辣硎荆琒OHO目前差不多已把自己的所有零售空間都改造成為辦公室，只有極少數(shù)例外。“有一些真正經(jīng)營(yíng)有方的高端零售商場(chǎng)會(huì)做得很好，但是，太多經(jīng)營(yíng)不善的高端商場(chǎng)的日子不會(huì)好過(guò)。而低端商場(chǎng)已被網(wǎng)上商場(chǎng)擊敗，所以它們?cè)诳焖傧А?rdquo;張欣坦言。

業(yè)界認(rèn)為，當(dāng)前受益于互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，寫字樓的租賃需求大幅增長(zhǎng)，投資收益也持續(xù)提升。雖然寫字樓的流動(dòng)性較差，但可作為長(zhǎng)期投資，不僅有增值的空間，還能獲得穩(wěn)定的租金。并且，寫字樓的投資回報(bào)率遠(yuǎn)超過(guò)住宅和商鋪，現(xiàn)已成為回報(bào)率最高的一類物業(yè)。

出路正浮出水面

不過(guò)，雖然目前商業(yè)地產(chǎn)面臨體量較大、庫(kù)存較多、租金回報(bào)受限等挑戰(zhàn)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)目前存在三個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，即城市更新、證券化與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

目前，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家在這個(gè)領(lǐng)域早有布局，而國(guó)內(nèi)還處于起步階段，“一二線城市的可更新規(guī)模至少有萬(wàn)億元水平”。

我們暫且拋開城市更新與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不談，而是聚焦于資產(chǎn)證券化這條路。

某地產(chǎn)金融資深人士認(rèn)為，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入存量時(shí)代，隨著國(guó)家政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的完善，證券化與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)才是商業(yè)地產(chǎn)的核心。“目前，商業(yè)地產(chǎn)證券化的突出障礙是缺乏金融創(chuàng)新，以REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)為例，由于估值、稅收和市場(chǎng)接受度等因素制約，國(guó)內(nèi)尚沒有真正的公募REITs。”該人士表示。

同時(shí)，有分析師也認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)單純依賴租金驅(qū)動(dòng)的盈利模式，若無(wú)突破，或有較大資金面的風(fēng)險(xiǎn)。

時(shí)下，市場(chǎng)上相對(duì)成熟的資產(chǎn)證券化地產(chǎn)，當(dāng)屬長(zhǎng)租公寓。而長(zhǎng)租公寓按其空間和管理的統(tǒng)一性情況，又可分為集中式和分布式。

集中式長(zhǎng)租公寓，即租賃平臺(tái)通過(guò)收購(gòu)或租賃的模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán)（通常為整棟，或整棟中的幾層），統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種租賃公寓模式。在服務(wù)方面，由于整棟或整層進(jìn)行管理，通常可利用公共空間提供公共服務(wù)，包括茶吧、放映廳、臺(tái)球室、健身房及舉辦社區(qū)活動(dòng)等（高端公寓則公共服務(wù)更為高端，比如泳池、會(huì)客廳、酒廊等）。

分布式長(zhǎng)租公寓，即租賃平臺(tái)從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。此外，房源來(lái)源于各個(gè)社區(qū)，異常分散，通常并無(wú)可供企業(yè)利用的公共空間。

業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，未來(lái)3-5年，將是國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)育成熟的黃金時(shí)期。時(shí)下大部分國(guó)企手握大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，卻難以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，一旦其資產(chǎn)進(jìn)行證券化更新，將會(huì)是一個(gè)非常龐大的市場(chǎng)規(guī)模。

乾立基金認(rèn)為，如果城市更新與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這兩種模式也能進(jìn)展得當(dāng)，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)仍將有望獲得巨大“反轉(zhuǎn)”。

這些誤區(qū)應(yīng)當(dāng)避免

除了金融方面的創(chuàng)新，業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須要?jiǎng)?chuàng)新，而且是突破性的創(chuàng)新。因?yàn)楫?dāng)今不光是傳統(tǒng)地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)自電商、國(guó)內(nèi)外乃至整個(gè)生活方式改變的競(jìng)爭(zhēng)統(tǒng)統(tǒng)囊括其中。

而要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新，與其海闊天空地暢想，不如了解一些前進(jìn)中可能出現(xiàn)的誤區(qū)，以減少不必要的失敗。

誤區(qū)一：認(rèn)為庫(kù)存過(guò)剩就再無(wú)開發(fā)機(jī)會(huì)

最鮮明的例子是成都。目前，成都不少購(gòu)物中心的生意大不如前，又有一批處在開發(fā)階段。但庫(kù)存過(guò)剩，并不意味著成都就再無(wú)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)機(jī)會(huì)。

其實(shí)，相比其他二線城市，成都的商業(yè)地產(chǎn)空白區(qū)依然很多，所以其商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展，關(guān)鍵還要看具體的項(xiàng)目、地段，和運(yùn)作團(tuán)隊(duì)。

誤區(qū)二：開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)

在這方面，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)商可觀摩萬(wàn)達(dá)的做法。萬(wàn)達(dá)每進(jìn)入一個(gè)城市，其拿地所耗時(shí)間基本與同類開發(fā)商同步，甚至在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手準(zhǔn)備入市前，萬(wàn)達(dá)就已開始行動(dòng)。

具體到二三線城市來(lái)說(shuō)，由于其消費(fèi)需求有限，所以當(dāng)萬(wàn)達(dá)先開發(fā)并打破當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)格局后，別的發(fā)展商再要進(jìn)來(lái)，其難度就會(huì)加大。

誤區(qū)三：投資過(guò)度強(qiáng)調(diào)“便宜”

專家認(rèn)為，從整個(gè)商業(yè)片區(qū)的業(yè)態(tài)位置看，價(jià)貴絕非偶然。因?yàn)閺拈_發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，其已對(duì)商業(yè)價(jià)值進(jìn)行了精準(zhǔn)測(cè)算，而最好的位置定價(jià)自然最高。

所以，不要以“貪便宜”的心態(tài)投資商業(yè)。 

例如，某個(gè)商業(yè)地產(chǎn)擁有極佳的交通通達(dá)性和充足的停車位，這種情況下，哪怕前期投資較多，也應(yīng)予以充分考慮。因?yàn)楹芏嗳爽F(xiàn)在出門消費(fèi)基本開車，如果商業(yè)周邊停車位不足，則會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的收益產(chǎn)生影響。 

誤區(qū)四：太過(guò)迷戀“體驗(yàn)”二字

目前，“體驗(yàn)”二字風(fēng)靡市場(chǎng)。但是，體驗(yàn)有時(shí)也是奢侈、大手筆、低回報(bào)率的代名詞。在一些競(jìng)爭(zhēng)不算激烈的地方，或是消費(fèi)者對(duì)“體驗(yàn)”不那么敏感的區(qū)域，開發(fā)商完全可通過(guò)打造品牌租戶的競(jìng)爭(zhēng)力及好用的硬件來(lái)獲得更高的投資回報(bào)率。

也就是說(shuō)，當(dāng)沒必要浪費(fèi)時(shí)，靠譜的投資回報(bào)率及嚴(yán)控下的體驗(yàn)場(chǎng)景，才是商業(yè)地產(chǎn)公司做大的根本。

總之，一面找尋出路并予以持守，一面竭盡全力避免各種誤區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)或可盡早走出時(shí)下的困境。

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