核心提示：隨著中國專業市場競爭日趨激烈，市場向何處發展，尤其是如何實現企業的根本目標——贏利，就成為了業界共同關注的課題。本文，飆馬商業地產根據自身多年從事專業市場開發、策劃、招商、經營、管理和服務的經驗，以及對中國專業市場現況的了解和發展趨勢的研究，總結、歸納出中國專業市場十八種新型贏利模式，在此與大家分享。
中國專業市場（以下簡稱“市場”，特指眾多商家集中經營的商品交易場所，與“市場需求”中的“市場”含義不同），做為最具中國特色的商業流通業態，在中國實行改革開放的二十多年中，得到了蓬勃的發展；目前中國各地的各類專業市場已超過萬家，并仍在繼續發展、建設之中。
中國浙江的義烏市，山東的臨沂市，福建的石獅市，廣東的虎門鎮，河北的白溝鎮等，都是在當地各類專業市場的帶動下，才有了今天的經濟規模。由于專業市場對經濟發展的重要促進作用，中國專業市場不僅受到商家的追捧，廠家的重視，開發商的青睞，更得到各級各地政府的支持；中國較早的一批專業市場，就是在當地政府的主導或直接主持下開辦起來的。
隨著更多的地方政府的重視，更多的投資開發商的進入，以及其它商業流通業態（如大型零售超市）的出現，中國專業市場面臨的競爭日趨激烈。在這種競爭的態勢下，中國專業市場向何處發展，尤其是如何實現企業的根本目標——贏利，就成為了業界共同關注的課題。
本文，飆馬商業地產根據自身多年從事專業市場開發、策劃、招商、經營、管理和服務的經驗，以及對中國專業市場現況的了解和發展趨勢的研究，總結、歸納出中國專業市場十八種新型贏利模式，在此與大家分享。
一、在有一定規模的市場需求或有工業集群基礎的地區開發相關專業市場。
專業市場涉及的行業、產品種類很多，大多數地區都不可能形成涵蓋眾多行業或產品的專業市場，類似浙江義烏、山東臨沂、廣東廣州這樣的可以形成幾十個種類的專業市場的地區，是少之又少的。但有許多地區，對某些產品（如手機、電腦、工業原料等）形成了較有規模的需求，或者已經形成了一定的工業集群（如家具工業鎮、服裝專業鎮、陶瓷專業市場等），則可以開發相應的專業市場，如手機市場、電腦市場或者家具市場、服裝市場、陶瓷市場等。隨著我國人民生活水平的不斷提高，以及各地產業發展的規模擴大，以這種模式開發成功的專業市場將不斷增多。
二、在原有專業市場的客源影響力和人流成熟的基礎上，開發新的、不同產品或行業種類的專業市場贏利。
任何一個專業市場，一旦形成了相對固定的客源和由此帶來的較旺的人流，其影響力就不僅僅局限于這個市場的產品或行業；其影響所及：
一是與該市場產品或行業相配套的產品或行業；如服裝市場周邊往往容易開發出輔料、布料市場；建材市場周邊往往容易形成貨運、物流市場；
二是與該市場產品或行業相關性不大或完全不相關的產品或行業；如服裝市場周邊開發出百貨小商品市場，或者皮具、鞋帽市場，甚至建材市場、家具市場等等；浙江義烏、山東臨沂、廣東虎門等地形成的專業市場群，最初都是從小百貨、服裝、工業品等專業市場逐漸發展而成的。這種模式利用的是原有市場的影響力和人流資源。
三、在原有的中、低檔次的專業市場的基礎上，開發中、高檔次的同類專業市場贏利。
我國專業市場的形成和發展，雖然已有幾十年的時間，但發展狀況參差不齊；許多專業市場甚至仍然處于創辦初期的建筑簡陋、環境差、不安全、管理落后、產品質次價廉、交通不便、經營商家和市場開發商的贏利低等低檔次、低水平階段，嚴重制約了市場的進一步發展，也與政府的城市規劃、交通規劃和市場管理的發展要求不相適應。
因此，對這類市場從硬件、軟件和環境等幾方面進行改造、升級、換代，或者就近開發更高檔次的同類商品專業市場，就成為中國專業市場在未來能否贏得競爭優勢的當務之急，也是各地政府大力提倡、全力支持的投資項目。許多地區，如山東臨沂市，這種市場改造已如火如荼的進行，開發商的贏利前景十分可觀！
四、通過建設更大規模的同類專業市場贏利。
我國專業市場的特點，是眾多的同類產品商家，集中在一地經營，商家成行成市，買家貨比三家，非常符合中國人的經商習慣和采購共性，這也是專業市場在中國之所以形成并蓬勃壯大的原因。在改革開放初期的“短缺”經濟時期，商品供不應求，商家的集聚可以很快形成買家的集聚；而在市場經濟發展到一定時期的今天，商品已經相對“過剩”，由供不應求已經轉變為供過于求。
因此，只有買家的集聚才能形成商家的集聚。而吸引買家的只有更為豐富的商品，更為低廉的價格以及更有保障的商品質量，一句話，更大的選擇余地或空間！要做到這一點，更大規模的專業市場，更具競爭優勢！最近，一些地方一批超大規模（占地幾百畝甚至幾千畝）的專業市場的開發建設成功，就是對這一模式的最好詮釋。
五、在交通、環保、城市規劃要求更多或即將出現變更的專業市場所在地的城市周邊，開發同類型專業市場贏利。
隨著我國國民經濟的持續、穩定發展，城市和區域經濟的發展也十分迅猛，其所帶來的明顯變化之一，就是城市邊緣的不斷擴大。這對專業市場的影響十分明顯：
一是原來許多位于城市邊緣甚至近郊的專業市場，忽然發現自己已身處鬧市之中，交通擁擠，噪音污染，消防隱患，倉庫奇缺，地租（地價）暴漲等等，都形成強大的壓力；
二是政府在權衡專業市場的利與弊的過程中，更多的是從城市的整體利益出發，在此前提下，犧牲某一個或某幾個專業市場的利益，將這些市場拆除或搬遷至城市新的邊緣，更符合政府的愿望。
所以，在政府采取行動之前，提早有預見性地在城市新的邊緣區域，開發與城市中具有一定影響力和人流的專業市場同類型的專業市場，將成為許多開發商的投資熱點和新的贏利模式。
六、將攤位制的專業市場改造成為或者開發新的超市制的專業市場贏利。
中國專業市場目前仍以攤位制為主流，所謂攤位制即是將鋪位或攤口，一個一個分割出租給商家經營，商家按月或季或年向市場開發商繳交租金和管理費，租金是這種市場開發商的主要收入來源，開發商也不對商家的經營負責。
這種專業市場的最大弱點，是商家素質參差不齊，商品實行議價，商品質量得不到保障，商家信譽不高，市場自身的品牌也難以形成。相比之下，各種大型零售超市之所以大行其道，除了價格便宜之外，很大原因是買家面對的是零售超市一個商家，商品集中收銀，其信譽在買家看來更可靠，商品質量更有保障。
超市制的專業市場是攤位制市場與零售超市的結合，即將眾多商家集中在類似大型零售超市的建筑物內，商品分類分區分商家擺放，商品明碼標價，顧客（買家）自由挑選，市場統一收銀，以一定比例與商家分成，按日、周或月與商家結算，市場對商家有銷售保底要求。這樣，市場即保障了租金（保底分成額）收入，又隨商家生意水漲船高，實際收入更多。
七、在原有的鋪位出租為主的專業市場鄰近，開發以鋪位銷售為主的同類型專業市場贏利。
中國專業市場開辦之初，由于當時的投資開發商的資金實力和環境條件的限制，許多市場從用地、建筑到鋪位，都是出租（租賃）為主，有的更是臨時建筑。在市場運行一定年限后，市場的人氣有了積累，市場內商家的資本也不斷增大，這種情況下，租賃的鋪位，臨時的建筑，不斷上漲的租金，隨時可能面臨市場不續約的風險，都使有一定實力的商家希望擁有屬于自己的天地——商鋪。如果一個出租鋪位的專業市場已經形成了人氣和規模，則在其鄰近開發出銷售鋪位的同類型專業市場，將坐收漁翁之利。
八、利用閑置物業或廉價地皮開發專業市場贏利。
專業市場的競爭，除了受地段、市場需求，產業集群基礎、商品種類和質量、交通狀況等因素影響之外，商家的經營成本高低也是一個重要的因素，其中鋪位租金是經營成本的一個重要方面；而閑置物業或廉價地皮所帶來的租金低成本，不僅可以為商家帶來更大的價格競爭優勢，也可為市場開發商創造更多的贏利。
目前，中國的房地產業十分發達，一方面是房價不斷攀升，國家不得不出臺各項政策予以理性打壓；另一方面則是房屋空置率不斷增高；這種房屋的兩極分化現象，為專業市場獲得閑置房源、擴大贏利空間創造了條件。
九、在成熟和成規模的專業市場中，通過開發配套的服務設施和項目贏利。
專業市場是一個良好的綜合平臺，一旦形成規模和人氣，其可整合的資源就十分之多。
首先它是一個商品交易的平臺，商品的展示和廣告、宣傳成為市場不可或缺的組成部分，在專業市場內定期或不定期召開產品展示交易會（博覽會），設立展覽館，設置廣告牌，都可成為市場的贏利項目；
其次它是一個信息發布的平臺，商品的信息，運輸的信息，商品價格的信息等等，都可以通過現場或在網上開辦的專業網站發布出去；
第三它是一個提供服務的平臺，停車、住宿、餐飲的服務，通迅、郵政、運輸的服務，倉儲的服務，甚至人才培訓服務以及住宅房地產開發等等，都是市場可從事的項目。
十、通過為專業市場內信譽良好的商家提供有關的金融、擔保服務贏利。
在專業市場中經營的商家，大多為中小企業，而中小企業發展的難題，往往不是產品、項目和市場需求，而是資金少、融資難。專業市場的一大優勢是可以整合這些商家的優勢資源——由買家帶來的市場需求。因為買家要找商家首先要進入市場，市場和商家是幾乎同時被買家認識到的，甚至市場比商家更早被買家認識。
而金融機構之所以謹慎對待中、小企業的貸款，主要原因是難以準確地把握商家的信譽和產品的市場需求。目前，專業市場可以為商家提供的較好的金融服務形式，就是通過擔保，為商家向銀行進行倉單質押，提供融通倉的服務。這項新型服務，吻合當前的政策形勢，以及金融業的發展方向，將具有廣闊的贏利空間。
十一、根據政府和相關機構的政策導向，制訂和實行相關的發展措施，在政府和相關機構的扶持下贏利。
中國專業市場歷來很受政府重視，但大多數地方政府局限于在用地、稅收、行政事業收費等方面給予市場以支持，而其它方面的扶持則涉及較少或沒有，而且許多政策是隨著經濟形勢的發展逐步出臺的，市場的開發商知之甚少或毫不知情，有的開發商更是從不研究，錯失許多良機。
其實許多地方政府甚至國家主管部門所制訂的許多扶持政策，都可為專業市場所用，如科技部門的開發資金，商業部門的貸款貼息，電信部門的運營合作，水電部門的優惠價格，稅務部門的收稅方式等等，有的可以增加市場開發商的收入，有的可以節省市場開發商的開支費用，有的可以降低商家的經營成本，有的可以提高市場的信譽和影響力，對專業市場的開發商都是直接或間接的贏利。
十二、通過搞旺專業市場，帶動周邊地皮、物業升值贏利。
“旺場”是任何一個專業市場追求的現實目標。場不旺，則鋪（位）不好租，租（金）不好收！但如何“旺場”，則各有各法，其中慣用的手法之一就是免租或減租，通過價格戰贏得租戶。然而許多專業市場的開發商目光短淺，總是將眼睛盯著租金收入這一塊！
其實“堤內損失可以堤外補”，任何一個專業市場，一旦“旺”起來，帶來了人流、車流、商流、資金流和信息流，其周邊的地皮和物業必然升值，有的甚至比市場本身的物業升值幅度更大、更快！因此，如果根據這一普通規律，預先在市場周邊購置或租賃一定的地皮或物業，在“旺場”之后適時出手，其贏利將相當不菲。
十三、為成熟和成規模的專業市場，開發相關配套的工業園區贏利（向上游延伸）。
中國專業市場對經濟的促進作用，不僅僅表現在市場本身的繁榮上，更多地表現在對當地產業的帶動作用。市場的繁榮帶來產業集聚的的例子數不勝數，如浙江義烏，其為專業市場配套的工廠大大小小何止千家！而成千上萬的配套廠家在專業市場形成之前幾乎不存在。“銷地產”比“產地銷”更接近市場需求，因而也更具競爭力。
專業市場開發配套的工業園區，不僅對供貨廠家有吸引力，對有實力準備投身實業的商家也有吸引力，這種“前店后廠”模式可以降低商家成本，擴大商品銷售，保障供貨及時，提高廠家和商家的競爭力；工業園區帶來土地變現、稅收和經濟增長，也會得到當地政府的大力支持；專業市場開發商可以從中開辟新的收入來源，市場地位更加穩固。
十四、將股權（部分或全部）轉讓，引入戰略投資者，使投資（部分或全部）變現贏利。
專業市場做為一種企業形式，贏利是其目標。自己投資，自己經營，收益雖大，但風險也大；如果在專業市場經營成功一段時間后，適時向戰略投資者轉讓（部分或全部）股份，收益可能會降低，但風險亦會減小；收益提前變現后，開發商再去開發新的專業市場或者投資其它項目，資金的收益可能會更大，資金的安全性也更高。在轉讓時，可以將經營權和股權分離，也可以品牌入股，總之要使開發商的資金收益盡可能放大，以獲得理想的投資回投率。
十五、通過組建相關的采購聯盟以及為聯盟企業提供采購、物流、配送、倉儲、金融、擔保服務贏利（向下游延伸）。
專業市場即是供貨商（商家）的集中之地，也是采購商（買家）的集聚之所，眾多的買家雖然總體采購量巨大，采購金額高，但各自為政，其采購價格沒有優勢。如果將部分有長期需求且數量較大的買家聯合起來，組建采購聯盟，通過統一價格，集中采購，將具有極大的議價優勢，采購價格將會有較大幅度的降低，這對買家、商家和市場三方均有利：
一是買家獲得了低價和相關的服務，減少了相關采購成本、人員以及物流費用；
二是商家一次出貨量大，且有長期需求保障，薄利產生多銷；
三是市場幫商家做成了生意，幫買家提供了服務，自己又獲得了利益；
可謂一舉三得。
十六、隨著國內交通建設的迅速發展，在新的交通要道和客貨樞紐站場、碼頭、機場、地鐵站開發專業市場贏利。
專業市場開發成功的一個重要條件之一，是交通便利。我國有不少專業市場，最初都是從停車場、汽車站、火車站、碼頭、機場及其周邊區域逐漸發展出來的。因為這些站場方便人流和物流，也利于信息的傳播，所以較之其它場所和區域，具有更多的優勢。
隨著我國經濟建設的向前推進，城市和交通發展的步伐加快，過去的普通公路網逐漸被星羅密布的高速公路網所替代；過去的城中汽車站、火車站無論是規模、硬件還是地理位置，都不能與城市發展相適應，許多已進行改建，大多已經或準備遷址；這種交通網線和客貨站場的變化，為專業市場的開發帶來了商機，在新的交通要道和客貨樞紐站場、碼頭、機場、地鐵站開發專業市場，將是一個不錯的選擇。
十七、利用原有專業市場的品牌、管理和客戶資源，通過品牌和管理輸出，形成連鎖經營贏利。
專業市場一旦形成規模和影響力，其品牌將逐漸深入人心，如浙江義烏的中國小商品城，已形成國際性的影響力；廣州的白馬大廈，虎門的富民服裝城，已成為國內服裝批發市場的翹楚；天津的環渤海建材市場已成為國內建材市場的龍頭。
這類市場，無論是品牌、管理，還是客戶資源，都具有極大的可重復利用的價值，這是市場開發商積累的無形資產。市場開發商可以通過以下幾種方式使之產生價值，為企業帶來贏利：
一是輸出品牌、管理和客戶資源，不投入資金與資金投入方合作，占有一定比例的股份，在新的地區開辦或托管同類型市場，實現品牌連鎖或加盟連鎖；
二是輸出客戶資源和管理，不投入資金，為資金投入方進行市場策劃、招商，可占有股份或不占股份（另行收費）；
三是自己投資（開發、兼并、收購、參股），自己經營，實現自營連鎖。
十八、順應全球經濟一體化的潮流，到國外去開發以中國商品為主的專業市場贏利。
中國改革開放和經濟發展的結果之一，是讓世界重新認識了中國，并開始重視中國。中國的商品早已進入世界各地，每年的出口量不斷攀升；世界各國的采購商都十分看好中國商品的國際競爭力；僅美國沃爾瑪超市，2004年在中國采購的商品總額已超過180億美元，并以每年25%以上的速度遞增。
而中國國內，廠家和商家面臨的競爭已趨白熱化，亟須尋找產品的出路，而把生意做到國外去，是眾多廠家和商家苦尋的出路之一。順應這種潮流，到國外去開發專業市場，把中國的廠家和商家以及他們的產品帶到國外，將是有遠見的專業市場開發商可以迅速付諸行動的投資項目。目前，在俄羅斯、中東、東歐甚至歐洲等地的中國城，即是這一贏利模式的成功案例。
以上歸納的專業市場十八種新型贏利模式，均有成功的具體案例可尋，限于篇幅，在此不一一贅述。從上可見，中國專業市場的發展空間十分寬廣，贏利模式選擇多樣，贏利前景十分誘人！
更為重要的是，我們不能簡單地將專業市場看做普通的商品交易場所，而應該站在更高的高度評估專業市場的作用：
1、專業市場是中小企業的催生婆；因為其中的商家和買家都會隨著市場的發展而發展、壯大；
2、專業市場是地方經濟的催化劑；因為它可使當地的地皮、物業升值，就業率提高，稅收增加，人流增大，地方知名度提高，當地的相關產業和服務業快步發展；
3、專業市場是行業發展的助推器；因為它將行業的上游（廠家、商家）和下游（買家）連接在一起。
通過它，廠家、商家和買家交換商品、交流信息、交付資金；通過它，行業的上游（廠家、商家）和下游（買家）集中和集聚在一起才成為可能；如果說，房地產商是城市的運營商，突顯出房地產商的重要地位的話，那么，專業市場的重要性，足以使我們得出，專業市場的開發商，就是行業（或產業）的運營商！
文章來源：飆馬商業地產綜合
