輕資產從來不是陽光下的新鮮事，甚至已經玩出了套路，比如萬科的“小股操盤”、 大悅城的賣股求輕、綠城集團的地產代建、花樣年的彩生活模式等等。如今，輕風漸大，刮進了產業地產這座稍顯沉悶的圍城，并有望主導下一波競爭的主旋律。
“花別人的錢都是輕的，花自己的錢就是重的”，一位業內人士簡單粗暴地闡述了輕資產的核心內涵：充分利用外部資源，集中有限的自有資金，投入到最為擅長、產生最高收益的行業分工中。稍加盤點，就會發現，標桿性產業地產開發商，都已經鋪路輕資產。
2015年初，億達集團制定了輕重資產并行的發展原則;2016年8月，億達中國正式推出“輕重并舉”的戰略轉型。2014年，光谷聯合制定了向輕資產轉型的戰略，2015年，其輕資產統計口徑內的收入占比19.5%。2015年， 東湖高新首個以輕資產方式建設的園區落地。
2016年剛剛完成重組，招商蛇口高管就表示，其正在研發輕資產模型，目前單央企手里就有近萬園區，公司可以輸出品牌，做輕資產服務。張江高科則在2016年推出“新三商”，強化向“科技投行”的轉型，預計未來產業投資收入將超過房地產租賃收入……
輕資產路徑一：運營（服務）輸出
做大、售賣乃至分拆“運營能力”，成為不少產業地產商輕資產路徑的共同選擇。 這一路徑有諸多優點，可以較小資金和較低風險實現園區規模化布局;快速新增可協同園區，實現外溢資源的變現;為重資產項目進入新的城市探路;培育新的營收增長點，甚至分拆成為富有故事性的獨立業務。市場上存在大量園區、商務樓宇，因為缺乏專業的管理隊伍和客戶資源，而面臨爛尾的困境，也在刺激有經驗的產業地產商嘗試挑戰。
以億達中國、光谷聯合、啟迪控股等為代表的產業地產開發商先下一城。
億達中國以咨詢、委托運營、包租等模式，面向當地政府、其他房地產開發商所擁有的商務園區項目提供運營管理服務，這個“服務包”里的內容包括項目選址、產品定位、規劃設計、代建管理、招商運營、物業管理增值服務等。截至2015年底，通過輕資產模式，億達中國接受委托運營商務園區項目11個，運營管理面積140萬平米， 提供咨詢服務項目7個，獲得運營管理收入2548.2萬元、實現業績1238萬元。在輕資產助力下，其在2015年，新進入了上海、深圳、杭州、蘇州、長沙等戰略目標城市，初步實現了全國化布局。
經過一年的試水，億達似乎真正堅定了“輕資產”之路，今年8月份，首次明確提出“輕重并舉”的戰略轉型，其中，重以占地3.4平方公里的“武漢軟件新城”項目為代表，輕以現在已經落地全國12個城市的二十幾個園區運營項目為代表。2016年上半年，億達中國新拓展委托運營管理項目7個，包括上海外高橋項目、長沙梅溪湖創新中心、蘇州昆山財智科技園、蘇州高融大廈、成都國賓總部項目、河南外包產業園等。這些業務的收費模式包括租金分成、固定費用+租金分成、租金分成+獎勵、咨詢費等。
光谷聯合則在2014年制定輕資產業務轉型戰略，咨詢管理、全程代建、創業孵化、園區運營等被納入輕資產口徑，值得一提的是，央企中國電子入主光谷聯合，中國電子旗下眾多園區，有望進一步加快光谷聯合輕資產輸出的步伐。啟迪控股則早于2009年將輕資產輸出的管理系統投入運行，其輸出包涵蓋園區建設(硬件)+孵化器+風險投資+商業智慧分享(比如創新產業規劃)，目前，其在國內的多個園區都是以輕資產的方式運行。
此外，明確提出通過“運營輸出”實施輕資產的還包括東湖高新、招商蛇口、萬科產業地產等。其中，萬科產業地產管理層曾提出，輕資產主打“星商匯”產業服務品牌，面向萬科內部以及外部的產業地產開發商，快速復制，輸出品牌和管理盈利，按照其計劃，到2017年底，萬科產業地產的輕資產收益達到11億元，實現利潤3億元。
不難發現，此“輕”須以“重”為基礎，如果沒有足夠的重資產經驗積淀或品牌效應、相對標準化的服務套餐，輕資產業務的拓展也將受到限制。
輕資產路徑二：借力（中國式）Reits
將項目形成資產包，當項目達到良性狀態，形成Reits快速變現，這種運作以普洛斯為典型代表，也是外資工業地產的成熟做法，可以有效支撐輕資產模式。國內的產業地產在幾年也取得了一些突破。典型如萬通工業地產、萬科產業地產、富春控股就在這條變輕之路上，先行一步。
2015年6月，鵬華前海萬科類REITs基金正式發行，這只基金以深圳前海萬科企業公館的租金收益為基礎資產，被認為是首只產業地產類Reits;2016年7月，位于浙江的富春控股集團將旗下的電商物流品牌“運通網城”打包6處物流資產在新加坡交易所主板上市，通過該Reits的發行，富春控股募得資金52億元。萬通號稱“美版工業地產”，其通過收購目標企業的優質工業項目進行改造和擴大規模，接著通過基金或公司上市，打包出售等方式進行資產再處理，最后實現退出。
不過這些案例，皆有一定的特殊性，無論是中國式Reits，還是搭建境外架構，產業地產Reits還面臨著自身的行業難題，比如銷售為主、收益穩定可靠的優質資產稀少;工業用地年限較短并有進一步縮短的可能等都限制了產業地產借用(中國式)Reits推行輕資產的可能性。
輕資產路徑三：孵化與投資
如果說，運營輸出是園區價值的延伸，產業投資則是對園區價值的縱向深挖，這是另一種“輕功”。其中的佼佼者包括張江高科和啟迪控股，二者在產業投資領域排兵布陣久矣。
張江高科的產業投資可以追溯到2006年，2010年其投資的嘉事堂成功登陸中小板而一舉成名，投資力度一度加大，2015年提出以“科技投行”戰略方向，向科技地產商、產業投資商和創新服務商的“新三商”轉型并完成架構調整，改變之前“重資產、高投資、慢周轉”模式，向“股權化、證券化、品牌化”模式轉型。2016年，張江高科已經把“產業投資”作為年度三大業務板塊之一，明確提出要“著力加大產業投資布局”。通過直接投資、參股產業基金等方式，參與全投資鏈布局，并表示要打造一支具有張江特色的具備市場競爭力的創投團隊。有數字顯示，到去年， 張江高科已累計投資40億元，投資創投項目51個，境內外已上市20家企業，其中，已完全退出有4家;預披露3家;即將報會12家;擬改制上新三板1家。2016年，還先后投資了嗨修養車、螞蟻金服、天天果園等公司。
啟迪控股的產業投資的核心平臺是啟迪之星孵化器，在近兩年，隨著創新創業的火爆迎來了風口，迅速建立起70個孵化基地。數字顯示，啟迪之星早期投資始自1999年，依托清華大學的優勢資源，啟迪之星曾以孵化+投資的形式孵化出2000家企業;并以投資+孵化的模式投資了300多家初創企業，投資總額超過20億元人民幣。其中直接上市19家、間接上市40家。
有龐大的企業資源池，與企業有較高粘度，產業地產取道產業投資似乎是順理成章的事情，但這一輕資產路徑卻一定程度只能供“白富美”專用。
首先，好的潛力企業往往有眾多投資機構的追求，為什么要選擇園區投資?其次，一家地產企業能否組建、管理一支高效的產業投資團隊?張江高科和啟迪控股顯然有各自難以復制的先天優勢。前者作為國家級自主創新示范區的建設主體，有政策、資源紅加持，搭建起了對接多層次資本市場的通道;后者則背靠清華大學，在資金、創新資源上，都非普通園區可以比擬。放長線釣大魚，產業投資之輕看似誘人，但成功不易。
輕資產路徑四：合作開發
產業地產從早期的廠房、倉儲，逐漸向復合化形態進化，出現一些以產業為中心，并提供生產、研發、辦公、商業乃至居住功能的產業綜合體，“產業新城”、“產業新區”對開發運營者提出了更高的資金要求，然而，在金融工具不足、資金需求量巨大的情況下，合作開發成為一些產業地產開發運營商的現實選擇。
現在業界已經出現的一些案例，比如啟迪和協信聯手成立啟迪協信;億達中國和湖北聯投合作開發武漢軟件新城;萬科產業地產、天安數碼聯手上海項目;萬科、美國黑石合資物流地產等，深圳百富東方和碧桂園合作開發科技小鎮等。相信更多案例還將出現。
無論重資產還是輕資產，都是企業根據自身情況做出的理性、甚至階段性的選擇，無高下優劣之分，適合自己的，就是最好的。
（來源：搜狐焦點網）若牽涉版權問題請聯系管理員,謝謝!
