核心提示：見證中國購物中心20年發展變遷，致敬扎根商業的元老級地產人。
贏商（集團）控股有限公司董事長吳傳鯤今日發布的《從大數據看購物中心20年發展變遷及開發運營新趨勢》的報告指出，購物中心經歷20年的發展相當于國外三、四十年的發展，未來購物中心在業態、品牌、營銷方面都將有新的突破。
觀點一：購物中心發展分為5個階段
階段一、1996-2000年是中國購物中心揚帆起航階段，廣州天河城的誕生代表著中國首個真正意義上的購物中心出現，1999年上海港匯廣場從開發開始導入購物中心開發運營理念，則成為中國購物中心真正起源。
階段二、2001年隨著上海恒隆廣場開業，而后上海正大廣場、來福士廣場相繼開業，加速了中國購物中心歸分化進程。
階段三、2005年北京CBD萬達廣場開業，代表萬達第三代綜合體產品模式開始成型。
階段四、2008年開始全國社會消費品零售總額突破10萬億大關，消費力升級導致商業升級，購物中心開始出現餐飲、休閑業態比例增加。
階段五、2011-2015年，購物中心進入了爆發式增長的階段，2015年5萬方以上的購物中心數量已超過4500家，可以說中國購物中心20年的發展相當于過年30年、40家甚至50年的發展。
也就是從這一年開始，購物中心增幅開始往下回落了，以后這個現象還會持續，進入存量時代。
觀點二：購物中心向二三線城市下沉是大勢所趨
購物中心進入存量時代之時，我們也在思考能夠做什么，目前贏商網也在跟高德地圖室內地圖事業部合作，未來將推出一個產品，就是購物中心調整的時候，基于每個購物中心具體的鋪位位置，包括詳細的市場數據提供一個招商精準匹配的產品。
在大數據方面，我們選取了4個一線城市及23個二線城市，2000個3萬平米以上的購物中心，1660個已開業購物中心，340個擬開業的購物中心作為樣本，進一步解析購物中心本身的變化。
一、從規模上來看，從2011年開始，購物中心進入了開發風口，近5年購物中心入市數量是此前15年累計數量的5.3倍，2014年入市數量達到峰值，從2015年起，增量開始放緩至300以下，提前進入存量時代。
二、從城市選擇和商圈進駐上來看，前十年60%的購物中心集中在四個一線城市，在2007-2010年這五年間二線城市購物中心開始進入快速發展期，入市占比是一線城市的2倍，目前進入二線城市購物中心占比超過70%，購物中心拓展向二三線城市下沉是大勢所趨；對于很多一二線城市而言，隨著核心商圈開發的飽和，購物中心進入的商圈不斷從內向外多極化發展，甚至項目自身就形成一個商圈，近5年區域核心商圈占比達到51%，超過3成的購物中心進入到非核心商圈，甚至生活半徑5公里以內都有一個購物中心。
觀點三：新興品牌的發展決定了購物中心未來發展水準
從購物中心業態配比看，當前整體達到了零售：餐飲：其他（親子、娛樂等）達到了4：3：3的比例，對比2015年與2016年樣本購物中心業態調整變化數據看，零售業態整體配比有所減小，體驗性業態配比呈上升態勢，特別是兒童親子及服務類業態增長幅度相對較大，購物中心對此類業態的需求看漲。
具體到品牌，我們看到3間以上的成熟品牌占比接近70%，而門店數量3-5間的成熟品牌占比也達到50%，進駐購物中心的成熟品牌發展速度明顯滯后于購物中心的增速，品牌同質化程度高；而進駐樣本購物中心的新興品牌今年占比僅21%，同比2015年18.5%略有提升，但仍處在一個較低的水平線上。
這些新興品牌轉化為成熟品牌的過程，實際上就決定購物中心將來發展的水準。贏商網從成立大數據中心以后，對品牌端數據監控主要在成長性新興品牌身上，因為購物中心可以找很多合適的品牌，但并不知道在哪里，贏商網做這個數據監控就是做一個背書。
觀點四：未來購物中心的收入是多元化的
購物中心物業管理從最初的某物業管理公司到商業管理公司，再到資產管理公司，表面上是名字的變化，從深層來看是購物中心管理思維的變化，最早是物業管理思維，現在變成了運營管理思維，有了增值保值的概念。
在場景管理方面，除了通過引進差異化商戶營造差異化競爭力以外，空間也是需要經營的。什么樣的內容能把人流帶起來，這是非常非常重要的一個課題，對于購物中心收入來說，正是有了場景管理的概念，收入慢慢從一元化租金收入，開始多元化，比如廣告收入。
假設一個體量足夠大的購物中心，里面招的全部都是體驗業態，租金只能是維護水電費基本運營成本，只能靠流量掙錢是極端的例子，其實在購物中心內賣廣告、賣汽車、賣保險、賣旅游產品都是可以的，未來購物中心的收入一定是多元化的，租金的占收入比例也會減少。
觀點五：購物中心未來呈現7大發展趨勢
一、購物中心從開發到商業運營再到資產管理的思維模式變化。
二、全渠道擁抱互聯網，每個購物中心經營者要以開放心態接受移動互聯網帶來的新技術，可能短期內還不能成為普及技術應用，但它代表未來，如果把握住未來才有可能贏得未來。
三、社區型購物中心飛躍式發展。隨著老百姓消費能力越來越快，如果解決基本需求的話，都希望在社區周邊步行能到達一個購物中心，這是一個趨勢。
四、電商發展促進購物中心優化和升級。從另外一個角度而言，電商也可以是一個購物中心渠道，越來越多的電商也開始開實體店了，電商倒逼百貨、購物中心的趨勢下，我們要提升經營理念，升級經營模式。
五、新興業態、品牌的不斷崛起。購物中心一定要關注新興品牌的崛起，因為他們很可能是未來購物中心調整期的時候，解決差異化問題的一些品牌。
六、商業競爭由實轉虛。購物中心從比拼硬件到比拼軟件的過程，也就是剛才講到的場景營銷，怎么樣把購物中心空間場景化、擬人化，甚至購物中心本身就是一個IP形象，讓客戶從空間感受上就認可了你這個購物中心。
七、IP營銷。最近上海大悅城魔獸展開展，周六迎來觀展1萬多人次，衍生品銷售額達到35萬。當然對IP活動的選擇一定要符合這個購物中心基本客群的定位，這樣才能造成雙贏的結果，才有可能把這些來觀看IP人的量轉化成銷售額。
