如果股權出售順利，大悅城旗下現有的8家大悅城購物中心中，將會有7家引入外部投資者。
7月18日，我國著名的商業地產開發運營商大悅城地產有限公司發布公告稱，將于當日起開始在北京（樓盤）產權交易所掛牌出售立運有限公司、熙安有限公司及錦星有限公司49%的股份，掛牌總價不低于92.89億元，掛牌將持續20天。
據消息顯示，大悅城此次掛牌出售的三家公司中，立運公司旗下擁有大悅城地產最重要的公司中糧置業投資有限公司，它控制著北京西單大悅城、上海大悅城、天津大悅城的全部股權，還擁有北京朝陽大悅城90%的股權、煙臺大悅城33%的股份、北京中糧廣場40%的股份和安定門項目30%的股份。
而另外兩家公司——熙安有限公司及錦星有限公司的相關信息，大悅城在以往的上市公司資料中并沒有披露。不過，據消息稱，這兩家公司分別是成都大悅城和杭州大悅城的控制者。
公開數據顯示，這三家公司49%股權的掛牌價格分別為78.41億、10.78億和3.7億元人民幣。而此次股權轉讓中價值最高的公司為立運有限公司，在掛牌公告中可以看到，此前第三方機構評估其價值接近117億元。
倘若消息成真，那就意味著，如果三家公司掛牌順利，大悅城旗下現有的8家大悅城購物中心中將會有7家引入外部投資者。
改革承壓
針對記者的問詢，大悅城地產回復稱：“目前項目仍在進行當中，具有某種的不確定性，一切以公告信息為準”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國商報記者采訪時表示：“大悅城這種變賣49%股權的行為，實際上并不會影響到項目的實際控股權力，同時能夠通過此舉使得資產快速變現，從某種程度上能讓它在后續規模擴張上得到快速提升。值得注意的是，此次大悅城的股權變賣同時還與中糧集團國企改革的大背景分不開。”
“雖然大悅城在品牌上為人們所稱道，但不得不承認的是他們的企業規模仍然不是很大，在國企改革的大背景下，對他們旗下的地產業務重新整合提出了要求。目前，一些國企的地產業務仍然處于虧損狀態，因為國資配給這塊需要考慮盈利，這部分對國資委來說承壓非常大，大悅城此舉反映出了管理層有意識要將其地產業務做強做大。”嚴躍進說。
公開資料顯示，大悅城地產2015年的營業收入約為53.74億元。2015年，中糧地產全年實現營業收入135億元。也就是說，中糧集團旗下兩家地產上市平臺，2015年的總營收為188.74億元。
換句話說，在“十三五”期間，中糧集團地產業務要達到其早先計劃的營收超過500億元規模，營業收入至少還要比目前增加1.6倍以上。
輕資產之路
公告顯示，各個標的公司均于英屬處女群島成立，且為大悅城的全資附屬公司。標的公司透過其附屬公司間接控制數個大悅城位于中國的綜合用途物業項目的全部或大部分權益。
交易完成后，大悅城將保留有標的公司51%的股份，且于潛在出售完成后將繼續管理目標公司持有的物業項目的運營或開發。大悅城表示，預期另一間全資附屬公司將就運營中的該等項目訂立運營管理協議，以自相關項目收取運營管理費。
對于出售三個目標公司股權的原因，大悅城給出的理由，正是“輕資產”。大悅城稱，潛在出售將成為公司合并資產管理、資本運營及品牌輸出發展戰略方向的重要一步，也將進一步加強本公司及其附屬公司的資產管理能力及經驗。
在房地產的黃金時代，“賣股權”是到了萬不得已的地步才會走的下下之策，但在房地產的白銀時代，“賣股權”有了一個更加動聽的名字，叫做“輕資產”。對于此次出售49%所得資金，大悅城又是如何計劃的呢？
大悅城表示，出售的所得款項將用于拓展商業物業業務，作為一般營運資金及償還現有負債，此將有助于改善公司的資本架構及支持本公司及其附屬公司未來的穩步發展。
“5年打造20座大悅城”，曾是大悅城地產董事長總經理周政于年初提出的目標，如果按照既定規劃，那么也就意味著平均每年將有4-5座新的大悅城開業，對于沉淀大量資金的購物中心來說，大悅城顯然還是太“胖”了。
為了解決這個問題，大悅城在2015年提出了輕重并舉的發展戰略，并在2015年年底實現了首個輕資產管理輸出項目的落地——位于天津南京（樓盤）路商圈的和平大悅城。
在大悅城穩步擴張的背后，其重資產模式所帶來的資金承壓，也為大悅城的模式擴張帶來了一定的阻礙。為了實現高速擴張，此次大悅城擬引入外部投資者，被外界解讀成將為全面輕資產之路備齊充足彈藥。
輕重并舉
截至2015年底，大悅城地產旗下有8座大悅城（北京西單、朝陽，沈陽、上海、天津、煙臺、成都、杭州），其中7座已經開業，杭州大悅城預計將于2017年底開業。此外，大悅城地產還擁有北京中糧廣場、香港中糧大廈等物業。根據其2015年年報，這些物業一年為大悅城帶來了25.84億元的租金收入。
雖然在商業運營能力與品牌輸出方面，大悅城一直為人所稱道，然而相比起華潤、萬達等商業地產商，大悅城的擴張速度似乎不盡人意，反映在報表上的業績表現也并不樂觀。
據大悅城地產披露的2015年業績數據顯示，期內公司收入約為53.74億元，同比下跌5.93%；公司所有者應占溢利約7.26億元，同比下滑57.6%；而2014年期內公司收入約為57.13億元，同比下跌16.1%；公司所有者應占溢利約16.73億元，同比下滑46.3%。
“數量很重要，如果按照原有模式來發展，可能很難達到，因此要激活休克魚，同時做好管理輸出。”大悅城地產有限公司副總經理吳錚此前在接受媒體采訪時，就將大悅城未來的運營概括為“三種模式、輕重并舉”。
第一種模式即原來的重資產模式，選擇核心城市的核心區位，直接拿地建設開業；第二種模式則是著名的“激活休克魚”模式，即參股位置優異（優異城市的地鐵上蓋或商業優質區位）的需要進行改造的老項目，對其進行改善提升；第三種模式則是以天津和平大悅城為代表的輕資產模式。
記者了解到，大悅城早前由中糧集團原董事長寧高寧一手創辦，起名靈感來源于《論語》的“近者悅，遠者來”。值得注意的是，在寧高寧離開中糧轉戰中化之后，隨即也帶走了不少投資者與合伙人的目光。據悉，中化旗下的金茂商業擬將打造“中化版大悅城”——覽秀城。
在購物中心和商場的寒冬，大悅城逆市上揚的表現一直為界內所津津樂道。在死守寧高寧確定的“面向18-35歲的城市新興中產階級”的同時，大悅城一直以來的持續創新也為業界所有目共睹，尤其是在順應體驗式物業的大勢，在項目中打造特色街區和景點等方面。其中，天津大悅城的騎鵝公社、上海大悅城的屋頂摩天輪更是成為體驗式業態中的經典。
不管是獨立操刀，還是引入外部投資者的大悅城，不少業內人士表示，其后續的表現仍然值得市場期待。
擴大商業版圖
●大悅城表示，出售的所得款項將用于拓展商業物業業務，作為一般營運資金及償還現有負債，此將有助于改善公司的資本架構及支持本公司及其附屬公司未來的穩步發展。
●大悅城在2015年提出了輕重并舉的發展戰略，并在2015年年底實現了首個輕資產管理輸出項目的落地。
