許氏資本算法：世茂再次啟動酒店證券化背后金融路徑

    酒店一直被視作世茂除住宅和商業(yè)外的“第三駕馬車”，但這個數(shù)度傳出要分拆上市的業(yè)務(wù)板塊在兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的十年間，仍然只是資本市場前的一個未解之謎。

　　不過，在資產(chǎn)證券化的風(fēng)口下，許榮茂的酒店業(yè)務(wù)正走在“減重”的路上。5月9日，世茂集團宣布攜手博時資本，以旗下多家五星級酒店為平臺，發(fā)行了“博時資本—世茂酒店資產(chǎn)證券化”。

　　據(jù)透露，該產(chǎn)品總規(guī)模達26.9億元，刷新國內(nèi)已發(fā)行酒店資產(chǎn)證券化項目產(chǎn)品的最大規(guī)模紀(jì)錄。該項目是世茂集團與博時資本繼去年推出全國首單物業(yè)費資產(chǎn)證券化項目后的二度合作，也是其在非住宅領(lǐng)域的首次證券化實踐。

　　“世茂此次資產(chǎn)證券化相比前兩次有所不同，之前都是涉及現(xiàn)金流方面的，這次是涉及物業(yè)層面，類似于打包賣資產(chǎn)。對世茂來說，這有利于實現(xiàn)酒店重資產(chǎn)的及時變現(xiàn)。”交銀國際分析師謝騏聰向觀點地產(chǎn)新媒體分析道。

　　事實上，在年初業(yè)績發(fā)布會上，世茂房地產(chǎn)執(zhí)行董事兼副總裁湯沸就透露，今年世茂將繼續(xù)在房地產(chǎn)金融方面進行探索，并嘗試非住宅方面的資產(chǎn)證券化。“例如酒店、自持商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化等，也包括可能對庫存產(chǎn)品的證券化探索。”

　　27億酒店資產(chǎn)證券化

　　據(jù)了解，“博時資本—世茂酒店資產(chǎn)證券化項目”產(chǎn)品期限為8年，發(fā)行總規(guī)模26.9億元，。博時資本與中誠信評級、奮迅律師事務(wù)所組建的資產(chǎn)證券化項目團隊，在交易架構(gòu)，增信措施，底層基礎(chǔ)資產(chǎn)的設(shè)計中進行了合理安排。

　　至于此次證券化涉及到標(biāo)的資產(chǎn)，世茂集團相關(guān)人士向觀點地產(chǎn)新媒體坦承，因與博時資本有約在先，目前尚不便單方面透露項目的具體細節(jié)。

　　不過，“五星級酒店”的字眼多少還是給業(yè)界提供了藉以管窺的路徑。世茂房地產(chǎn)2015年年報顯示，該公司已開業(yè)的酒店共有14家，總計擁有客房數(shù)量超過5100間。

　　當(dāng)中包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外灘茂悅大酒店、南京世茂濱江希爾頓酒店、牡丹江世茂假日酒店、福州世茂洲際酒店、泰州世茂茂御酒店、上海松江世茂睿選酒店及上海虹橋世茂睿選尚品酒店等以委托或自主經(jīng)營形式管理的酒店。

　　對世茂來說，以高端酒店作為物業(yè)證券化的試驗田不僅能夠?qū)崿F(xiàn)重資產(chǎn)的及時變現(xiàn)，減輕資金沉淀壓力，同時也是眼下這家企業(yè)酒店發(fā)展思路的一個側(cè)面。

　　“世茂現(xiàn)在最賺錢的是中端酒店，因為成本相對較低，現(xiàn)金回籠或者說回報周期比較短，而高端酒店由于成本和房價相對較高，很難長期保證可觀的入住率。因此，未來世茂反而更愿意持有中端類的酒店。”謝騏聰稱。

　　世茂房地產(chǎn)副主席許世壇在去年年中也曾公開地算過一筆賬，“一般一個酒店的投入是5到10億，但世茂mini酒店只要投入兩三千萬。2014年年底我們在上海松江開出第一個Mini Hotel。常規(guī)來說，酒店開業(yè)第一年都是不賺錢的，或者現(xiàn)金流要一年才能轉(zhuǎn)正，但這個項目的現(xiàn)金轉(zhuǎn)正實際上只用了四、五個月，現(xiàn)在已經(jīng)開始賺錢了。”

　　許世壇引以為傲的正是上海松江世茂睿選酒店，據(jù)了解，睿選和睿選尚品是世茂酒店及度假村打造的“Mini Hotel”精選服務(wù)酒店系列的兩個品牌，也是近年來世茂酒店及度假村重點全力發(fā)展的品牌。迄今為止，世茂已擁有6家運營和在建的Mini Hotel酒店。

　　許世壇直言，如果Mini Hotel做得好，可以找到一些投資者，甚至有可能在A股平臺上再去融資或資產(chǎn)銷售。

　　而將經(jīng)營效益較差、回報周期長的高端酒店率先資產(chǎn)證券化對世茂的現(xiàn)金流來說無疑是很好的緩釋。“很多開發(fā)商手上都有類似的商業(yè)物業(yè)，短期內(nèi)很難變現(xiàn)，即便是出售，投資者或者業(yè)主也沒有這樣的經(jīng)營能力，資產(chǎn)證券化反而給保險公司或者PE方提供了渠道。”

　　許氏的資本算法

　　作為金融創(chuàng)新的產(chǎn)物，資產(chǎn)證券化不僅為原始資產(chǎn)擁有人優(yōu)化了資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，也為投資者提供了一種全新的能夠帶來穩(wěn)定收益的金融產(chǎn)品。

　　酒店資產(chǎn)證券化已經(jīng)是世茂金融創(chuàng)新的“第三單”。去年8月及11月，世茂分別推出了國內(nèi)首單物業(yè)費收益權(quán)資產(chǎn)證券化和首單購房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

　　“顯而易見的好處就是提高資產(chǎn)流動性，拓寬融資渠道，降低融資成本。物業(yè)費作為有限‘專項資金’，在利用率和流動性方面多有不足。資產(chǎn)證券化意味著未來收益的提前獲取，從而盤活了資產(chǎn)，提高了物業(yè)費的利用率。”

　　而購房尾款證券化的試水則從另一個層面緩解了世茂在現(xiàn)金流的壓力。因為在正常情況下，如果樓盤未封頂，銀行不能提前將按揭貸款的尾款發(fā)放給開發(fā)商。對于以開發(fā)高層及超高層項目為主的世茂來說，往往會因為項目較長的開發(fā)周期，導(dǎo)致這部分購房尾款成為“沉淀資金”。

　　大力推動金融創(chuàng)新的背后既隱射出世茂企穩(wěn)的經(jīng)營心態(tài)，同時也是這家企業(yè)應(yīng)對利潤和銷售下滑的資本手段。對開發(fā)商來說，除了土地代價，融資成本無疑是制約利潤的另一個重要因素。

　　當(dāng)世茂房地產(chǎn)2015年的利潤率進一步降至28.5%，許氏需要借助資本手段來達到利潤天平的傾斜。可以佐證的是，除金融創(chuàng)新外，世茂正通過發(fā)行低息長期票據(jù)、贖回高利息票據(jù)的手段嚴(yán)控融資成本。

　　據(jù)了解，世茂房地產(chǎn)全資附屬公司上海世茂建設(shè)有限公司先后于2015年9月及10月發(fā)行60億元的5年期境內(nèi)公司債券及14億元的7年期境內(nèi)公司債券，票面年利率分別為3.9%及4.15%，該等發(fā)行的融資成本為業(yè)內(nèi)票面利率最低的公司債券之一。

　　及至2016年，世茂房地產(chǎn)及附屬公司上海世茂又分別獲準(zhǔn)發(fā)行40億元的公司債及20億元的中期票據(jù)，在上述融資成功進行的前提下，世茂合計將注入上百億的現(xiàn)金流。

　　同時，該等融資活動為世茂房地產(chǎn)降低整體融資成本降至6.9%，為優(yōu)化借款期限結(jié)構(gòu)奠定了基礎(chǔ)。截至2015年底，世茂短期借貸約占24%，長期借貸約占76%。

　　據(jù)世茂房地產(chǎn)管理層在年初的分析師會議上透露，世茂將在2016年償還約40%的現(xiàn)有總外債，即相當(dāng)于約130億元的外債規(guī)模，并計劃到2016年末時將總外債規(guī)模下降至約200億元。