首先祝賀太古集團成立兩百周年！進入中國一百五十周年！
作為前太古人感到無比自豪（傳送門：太古大班恩仇錄）
以前之所以厚恒隆而薄太古，主要是因為陳啟宗主席在媒體的前呼后擁下，已被扶上商業地產的神壇，而太古的公關則是兩百年一貫的低調（對，才不是因為小編太懶）。
其實太古系的年報一直維持著非常高的質量，尤其是母公司太古集團。因為詳實、專業、不玩兒虛的，年年被香港管理專業協會授予最佳年報金獎銀獎，堪稱年報里的教科書。
同樣看一份業績，我們和媒體、分析師不同的地方在于，會以業內人的眼光結合對市場和行業的了解，來看看太古到底做了些什么實事兒。
相比“開發商”的稱呼，太古地產更像是一個“投資人”。
從收入來源來看，寫字樓租賃、零售租賃和物業銷售大約各占三分之一。從利潤來看，2015年的租賃收益及物業重估收益更是占了90%以上。債務方面依然穩健，資本凈負債比下降了一個百分點到了15.3%，賬上還有120億港幣現金趴著。國內的開發商們喲，能抵押的是不是都抵押了呀？
按地區來分的話，太古的內地收入只占總收入的15%左右。不過考慮到我號的讀者構成，本文就專注在內地項目上。
在我們開始討論之前，要默念三遍：“今年可能是我國經濟最困難的一年”。
圖片來源：地產與遠方
——三里屯太古里——
作為太古在內地的唯一全資項目、對面SOHO無數次躺槍的源頭、優衣庫最知名店鋪的所在地，出租率居然下降了1%？銷售額增長只有3%，倒是情理之中，畢竟三里屯的基數已經很大。
當我們討論三里屯的時候，不要忘記項目其實分為時尚范兒的南區和高端范兒的北區，中間隔著一條“親民”的、但不屬于太古的酒吧街，這條街是太古永遠的痛。
南區一如既往的透著王者之氣：全宇宙最大的Adidas，據說同時還是全國最高的坪效！什么概念？一頭大象跑得比獵豹還快！新進場的COS隸屬于“我們偏不愛交底租”的H&M Group，據說也乖乖的交出了1k+的底租！（看到前東家這么流氓我就放心了）。此外還有眾多第一次進入北京的品牌，比如席卷上海的桃園眷村，大排長龍也是不在話下。
北區則要困難些：在奢侈品的寒冬下，挑戰不言而喻，三里屯的空置鋪位也主要集中在這里的高樓層。幸好情況正在起變化，據說一大波設計感強的新租戶正要進入北區，最為顯眼的當屬之前租給萬寶龍的2,000平米小樓，將迎來“從內到外”的變化。當然北區也還是有全國銷售最好的Alexander McQueen和全國坪效最好的Kenzo。
由此可以看出，太古汰換租戶的態度是堅決的。即使趕走一些名聲在外的大牌，也要優化商場的整體表現。
——廣州太古匯——
太古匯商場在2014年進行了租戶大汰換，引進了眾多首次進入華南的品牌，趕在新鴻基天環開業前完成，走了一步好棋。當時奮斗在太古匯的小伙伴們天天挑燈夜戰，真是辛苦。
銷售額按年上漲16%！其中可能有2014年基數偏低的因素，但這樣的成績仍然說明了新租戶的表現十分可喜。
隨著今年天環的開業，太古匯將迎來真正的挑戰。天環帶來了廣州首家Apple Store（說實話進的也真夠晚的），連洗手間設計都不輸太古，其現代的設計感和太古匯的持重相比簡直是兩個世界，當然青菜蘿卜各有所愛。然而太古匯作為一個綜合體，也攜著自帶酒店和寫字樓的光環?？茨伭苏阉屦^的新聞，廣州的零售市場，開始變得有趣了，我們拭目以待。
順帶提一句寫字樓，仍維持了100%的出租率。短期內看不到會對太古匯造成威脅的項目。
——頤堤港——
這個四環外的項目大概是太古在內地最沒存在感的一個，然而小編還是很喜歡她的“退臺式”Layout、大草坪和大落地玻璃。三里屯、太古匯因為定位關系也許很難學，但頤堤港作為社區商場，確實值得揣摩。
特此安利一下“退臺式”Layout。比起所有項目都會關注的縱向客流，頤堤港讓同一層的租戶也有了層次感：項目最內側是面向綠地的大Facade和中庭，靠近中庭的商鋪坐擁景觀，適合餐飲；最外側的沿街提供展示面，適合零售。而所謂“退臺”，是指自上而下每一層都多向中庭伸出一些，同時兼顧景觀和自然光。在一個普通的方盒子里作出了波瀾，這個可以抄！
頤堤港的銷售2015年大漲30%！這其中當然有基數較低的原因，但據說F&B的租金可以緊貼三里屯北區，對于社區商場來說是個不小的成就。開業已有3年，2015-2016年到了租戶大汰換的時間。引入的新租戶明顯更具品質，比如AIGLE、Awfully Chocolate、Under Armour，也有明顯向配飾和美容轉型升級的Bobbi Brown和Pandora等，一開業就達到了全國同類中上水平。
正好最近商場的可達性顯著提升，2014年底將臺地鐵站開通，并且2015年底地鐵線延長到了市區及北京南站。這對于寫字樓來說肯定是利好，對于商場的話，應該還是車流更重要一些。很多讀者也看過我們對地鐵的分析，如果自身不過硬，地鐵的開通只會加速項目的衰亡（傳送門：地鐵旺客流？）。不過作為將臺地區首屈一指的社區商場，頤堤港應該夠硬。
順帶提一句寫字樓，維持了92%的出租率。在北京四環可以租到300多，據說廣州太古匯在市中心也只能租到200多，帝都名不虛傳。威脅也是在的，未來大望京地區的供應量將顯著增多，頤堤港要小心才是。
——成都遠洋太古里——
這里不只有全宇宙最大的Gucci店和Muji店（在淮海路Muji開業前），更有兩成開業就試營業的膽氣。
小編還記得2014年底第一次參觀的時候，熱情的成都市民們半夜11點還在咖啡館里擺龍門陣，攝氏零度還抱著圍擋一間一間的拍照片。也難怪，300個鋪位里有200個是旗艦店/特色店，真是建筑給租戶帶來靈感，租戶又相互帶來靈感，形成了一個微妙的良性的競爭機制。
成都太古里在太古所有內地商場中面臨的競爭最為激烈。和IFS只隔了一條兩車道的馬路，一樣是港資巨頭、一樣是綜合體，對方體量更大、開業更早。在IFS的正面進攻下，試營業一年后有88%的面積出租、83%的面積開業，預算租金對標的還是三里屯南區，真是一件有勇氣又值得點贊的事情。
——展望——
內地新項目有大中里、大連和前灘，說說最近的大中里吧。據說商場和寫字樓都已經超過了一半的簽約率，其中寫字樓好租一些，風聞H&M已經要了8層樓的面積。地鐵12號線可以直達B1和B2兩層，可惜2號線短期內不會聯通進來。嘖嘖嘖。
另一重磅消息：一直高冷范兒的太古居然計劃要搞VIP會員制度，不出意外的話今年全部內地項目將推進這個制度，據說可以積分、和租戶共享VIP資源、可以優先參加活動。矮馬，真是好想看成品?。?/p>
祝福太古，基業長青，再做兩百年！
