核心提示：產業地產(的特性是小客群，大客戶，成交周期長，利潤率不高;眾創空間現在很紅火，某種程度上它也是產業地產。傳統地產是小客戶，大客群，利潤率 高，資金周轉快。
產業地產(的特性是小客群，大客戶，成交周期長，利潤率不高;眾創空間現在很紅火，某種程度上它也是產業地產。傳統地產是小客戶，大客群，利潤率 高，資金周轉快。所以傳統地產和產業地產是兩種思維，這或許可以解釋為什么包括萬科、復星、綠地、碧桂園等傳統房企轉型產業地產，沒有一家能達到及格線。
2015年9月S-Park火花聯合園區中國發布中國產業地產30強。
1、華夏幸福
綜合得分：157分
輕資產傾向：0.37
重資產傾向：0.79
輕重資產比值：0.47
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，華夏幸福的S-Park平衡度：+21.67%
屬于“一般偏重”
固安工業園入選發改委PPP項目庫，并獲得國務院通報表揚已經給華夏幸福奪取榜首添上了最具分量的砝碼。在這一年里，華夏幸福嚴格以戰略驅動布局，在孵化器、海外拓展、全國擴張、產業深度、資源整合、內部優化方面都取得了長足的進步。不過，在內生成長、融資通道、團隊建設、內部管控、布局統籌等方面，華夏幸福仍有很多需要提升之處。
2、聯東集團
綜合得分：148分
輕資產傾向：0.13
重資產傾向：0.85
輕重資產比值：0.15
比照成熟期動態平衡最佳比值1，聯東集團的S-Park平衡度：+85%
屬于“惡性超重”
聯東集團是中國最純粹、具實質性規模的產業地產商，心無旁騖，以工業物業的專注開發，守住了中國產業地產的底線。其實，一直以重資產開發見長的聯東也遇到了越來越明顯的瓶頸，隨著產業地產新時代的到來，聯東也逐漸轉向互聯網、輕資產和平臺化，并且將戰線收縮回更有把握的一二線城市，或許這次革命性的轉型會打開聯東集團新一輪的增長空間。
3、張江高科
綜合得分：142分
輕資產傾向：0.72
重資產傾向：0.73
輕重資產比值：0.99
比照成熟期動態平衡最佳比值1，張江高科的S-Park平衡度：+1%
屬于“適當偏重”
張江高科是上海建設全球影響力科創中心這個風口上勢頭最強勁的受益者。萬般利好的大形勢下，張江高科自身也在做出針對性的調整，進行產業地產基金化的嘗試，提出了“時間合伙人”概念，高調轉型“高科技投行”，創立了“離岸創新、全球孵化、產業并購、張江整合”的新模式，其金融化、投行化、國際化的轉型應該成為未來幾年產業地產領域最值得關注的重大課題，知易行難，道阻且長。
4、天安數碼城
綜合得分：131分
輕資產傾向：0.49
重資產傾向：0.68
輕重資產比值：0.72
比照成熟期動態平衡最佳比值1，天安數碼城的S-Park平衡度：+28%
屬于“一般超重”
天安數碼城25年 的產業地產運作經驗積累非同小可，其對產業的理解，對產品的打造和其豐富的園區服務體系令人印象深刻，目前更是將重點放在孵化器和眾創空間之上，并展開了對外的輕資產輸出，符合其一貫圍繞中小創新企業客戶的戰略邏輯。盡管經過短期的內部震蕩和業績不佳，但調整之后正在重新走回正軌，一些新的創新性經營思路 值得期待。
5、宏泰發展
綜合得分：127分
輕資產傾向：0.39
重資產傾向：0.62
輕重資產比值：0.63
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，宏泰發展的S-Park平衡度：-5%
屬于“適當偏輕”
一家被明顯低估的產業市鎮運營者，與華夏幸福同為廊坊的“產城地主”。目前其招牌式的產業市鎮項目主要布局于京津冀地區、長江經濟帶和“一帶一路”之上，以菜單式的輕重結合模式開發運營產業市鎮，最終希望成為一家輕資產的產業綜合服務平臺。一年一個園區的對外擴張速度近乎保守，但其主要核心原則是穩健與安全。同時，宏泰在孵化、文創、旅游、以及海外資源對接等方面也有不斷的嘗試，以服務于其“產城良性融合”的宗旨。
6、臨港集團
綜合得分：125分
輕資產傾向：0.46
重資產傾向：0.81
輕重資產比值：0.57
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，臨港集團的S-Park平衡度：+3.33%
屬于“適當偏重”
2014年底臨港集團的園區資產在A股借殼上市，目前更是發行了史上最大規模的園區開發基金，有望在上海國企改革、自貿區建設、園區金融創新以及“盤活存量、區區聯合”的浪潮中成為重要受益者，旗下更是擁有漕河涇這個產業園區的金字招牌。漕河涇是為數不多的在產業和地產兩個方面都表現出色的產業地產(專題閱讀)商，被上海官方認定為模范標桿之一，目前是所有上海國有園區對外復制擴張最成規模和體系的，已經將步伐邁出長三角進入中西部地區。問題的關鍵仍然是國企機制的束縛和改革進程是否順利，以及如何進一步梳理并打好漕河涇這張王牌，做到“勁往一處使”，否則很可能變成雙刃劍。
7、億達中國
綜合得分：121分
輕資產傾向：0.35
重資產傾向：0.77
輕重資產比值：0.45
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，億達中國的S-Park平衡度：+25%
屬于“一般超重”
和天安數碼城一樣，億達也在今年經歷了一些內部震蕩與外部質疑。如何將中國產業地產的經典成功案例大連軟件園模式復制到全國各地，一直是外界對于億達中國的殷切期許。不過，億達中國在早期的對外擴張顯得較為猶疑，目前其正在努力補救曾經錯失的機會，不過所面臨的市場環境并不算理想。目前億達正在嘗試輕資產的輸出管理，借以從政府手中獲得重資產的糧票，上海、深圳和武漢的三個實質性布局在此時顯得至關重要;而針對最新的市場趨勢，億達也提出發展多樣化產業整合平臺，做產業合伙人進行產業孵化投資等策略。
8、中關村發展集團
綜合得分：120分
輕資產傾向：0.45
重資產傾向：0.42
輕重資產比值：1.07
比照成熟期動態平衡最佳比值1，中關村發展集團的S-Park平衡度：-7%
屬于“適當偏輕”
“南張江，北中關”，一南一北的較量，不只是北京上海的城市角逐，還是中國最大的兩個園區組團的抗衡，同時也是張江集團與中關村發展集團兩個建設實體之間的交 鋒。與張江的發展軌跡并無二致，中關村同樣在科技投行、綜合金融、扶持眾創、離岸孵化方面布局廣泛，在全國擴張方面也比張江走得更深更遠。但這種過快擴張 也是雙刃劍，在質量把控，平臺統籌，資金支持方面也提出了更高的要求。
9、招商局蛇口
綜合得分：118分
輕資產傾向：0.26
重資產傾向：0.73
輕重資產比值：0.36
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，招商局蛇口的S-Park平衡度：+40%
屬于“嚴重超重”
另一個有可能被低估的一家未來的園區巨頭。目前仍在進行換股吸收合并招商地產，醞釀年底IPO上市的重大資產重組，成為招商局集團今年最重要的任務之一，也是中國產業地產行業的重要事件之一。重新整合后的招商局蛇口兼具30余年的產業園區和房地產開發運營經驗，有望打造出一家“產城融合、產融結合、資源整合和跨界聯合”的新平臺化公司，成為招商局旗下綜合性的產城一體化開發航母，同時也是一個能夠整合控股集團地產、金融、用戶、跨境服務等資源的新平臺。
10、東湖高新
綜合得分：116分
輕資產傾向：0.31
重資產傾向：0.68
輕重資產比值：0.46
比照成熟期動態平衡最佳比值1，東湖高新的S-Park平衡度：+54%
屬于“惡性超重”
國資的背景和歷史的榮耀讓東湖高新天生麗質，但其過往成績卻與此并不相符。如今在主觀認知、客觀驅動、大股東支持的局勢下，東湖高新正在試圖浴火重生，二次創業，即通過提升產業園區的運營招商能力、產業的運營服務及孵化功能，完成由“園區開發商”向“園區運營商”的戰略轉型。這既是國企的使命，也是一個老牌產業地產商重新回到自己應該走的軌跡上，有理由期待其新生后的表現。
11、平安不動產
綜合得分：113分
輕資產傾向：0.09
重資產傾向：0.87
輕重資產比值：0.1
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，平安不動產的S-Park平衡度：+83.33%
屬于“惡性超重”
擁有龐大、廉價而長期的保險資金，以及背靠平安強大的金融服務平臺，是其最重要的核心武器。目前已經在全國范圍內鎖定了超過500萬平方米的物流地產項目，上升勢頭極為迅猛，被很多業界人士看好。但除此之外，招商和專業運營能力的欠缺也顯而易見，與普洛斯乃至國內一眾競爭者的差距還需要快速彌補，以擺脫“暴發戶”和“富二代”的形象與嫌疑。
12、北科建集團
綜合得分：110分
輕資產傾向：0.28
重資產傾向：0.78
輕重資產比值：0.36
比照成熟期動態平衡最佳比值1，北科建集團的S-Park平衡度：+64%
屬于“惡性超重”
過往中關村的一級開發、房地產開發、園區建設、北京國企的背景和資源、資金渠道以及過往兩個版本產品的運作經驗積累，都是北科建的優勢所在。作為國企，今年表現可謂十分進取，不僅在上海進行園區并購，還進入廊坊廣陽，借此轉型“產城綜合運營商”。不過，在青島、嘉興、無錫和長春的對外輸出項目并不十分順利，北科建仍然急切需要更多的成功案例來證明自己。
13、中新集團(CSSD)
綜合得分：106分
輕資產傾向：0.53
重資產傾向：0.65
輕重資產比值：0.81
比照成熟期動態平衡最佳比值1，中新集團的S-Park平衡度：+19%
屬于“一般超重”
蘇州工業園的建設實體，如今則希望能夠扭轉公眾心中將自己等同于蘇州工業園的誤解，幾個外埠輸出項目開始主打“新型城鎮化”的招牌，同時不斷展開對外活躍的戰略合作，以平臺化整合者的姿態試圖使自己超越產業地產的范疇，并不再吃蘇州工業園的老本。目前而言，其對外輸出項目成績如何仍有待時日觀察評估，由于國企的身份和比較低調的作風，其品牌影響力并未有太大的提升。至于蘇州工業園反腐風波和A股IPO的一拖再拖，則應該不會對中新集團的業務開展產生太決定性的負面影響。
14、光谷聯合
綜合得分：100分
輕資產傾向：0.38
重資產傾向：0.87
輕重資產比值：0.44
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，光谷聯合的S-Park平衡度：+26.67% 屬于“一般偏重”
盡管身處武漢，但以敏銳的市場嗅覺和極富品質感的園區形態而為業界稱道。謀定而后動的光谷聯合如今將自己定位于“新產業綜合服務提供者”，謀求將線上線下的虛擬現實結合，構建互聯網時代下產城一體的服務生態體系。同時，在逐步增加自持、加強DHC業務、加深產業投資、布局孵化空間、輕資產管理輸出等方面，光谷聯合也都具有相當的活躍度，“去房地產化”將成為光谷聯合未來一段時間的重點任務，當然也是一個艱巨的任務。
15、華南城
綜合得分：99分
輕資產傾向：0.24
重資產傾向：0.75
輕重資產比值：0.32
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，華南城的S-Park平衡度：+46.67%
屬于“嚴重超重”
華南城在整個產業地產界保持著幾個“最”：土地儲備最多，土地成本最低，融資成本最低，毛利率最高。目前的華南城正試圖通過商鋪、零售、物流、倉儲、電商等線上線下不斷融合互動的各類工具，構建一個輕重平衡、閉合循環的產業生態圈，給入駐的中小商戶開展自己的生意提供線上線下全方位的服務平臺。騰訊與馬可波羅的入伙給華南城增加了更多想象空間，但是難度也正在于此，基因、團隊、經驗、磨合、時間，每一個都會對華南城的耐心與執行造成巨大的挑戰。
16、宇培國際控股
綜合得分：97分
輕資產傾向：0.36
重資產傾向：0.74
輕重資產比值：0.49
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，宇培國際控股的S-Park平衡度：+18.33%
屬于“一般超重”
正在緊鑼密鼓籌備2016年的赴港上市。“物流地產+電子商務+冷鏈物流”，互為依托的三條支流有希望匯聚成宇培強有力的護城河，不僅給宇培上市講出了一個人人愛聽的好故事，更可能成為宇培進一步睥睨中國物流市場的利器。現在的宇培帝國已經隱然具備王者之氣，但戰線拉得越長，越是考驗企業的控制力和執行力，這一點前車覆轍甚多，絕對不容大意。
17、易商
綜合得分：96分
輕資產傾向：0.39
重資產傾向：0.62
輕重資產比值：0.63
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，宇培國際控股的S-Park平衡度：+5%
屬于“適當偏重”
與宇培、平安不動產一樣，易商也在廉價的海外資本支撐下攻城略地，并把上市作為一項重要任務。易商以零售業的定制物流倉庫產品為主，是京東在中國最大的第三方倉儲合作伙伴，更加精確化和標準化。愿景是做中國零售物流地產的NO.1，聲名鵲起之后，易商現在面臨的是人才團隊、管理體系、品牌塑造、風險防控以及更多本土化特色服務提供的一系列問題，仍有巨大的可塑空間。
18、浦東軟件園
綜合得分：93分
輕資產傾向：0.51
重資產傾向：0.59
輕重資產比值：0.86
比照成熟期動態平衡最佳比值1，浦東軟件園的S-Park平衡度：+14%
屬于“一般超重”
國內軟件園運營中的佼佼者，在早期外部擴張嘗試不利的情況下，目前只是在上海地區聯動運營著六大園區。“三商戰略”軟硬實力均衡，但園區自身品牌的塑造和本土企業品牌的打造依然不夠理想。在上海建設全球性科創中心戰略的東風下，浦軟在升級眾創空間、建設在線孵化平臺上正在下大力氣， 旨在打造一個獨特的O2O創新創業載體群落，希望能夠看到其在國有孵化器的轉型探索上有更多突破。
19、坤鼎集團
綜合得分：89分
輕資產傾向：0.19
重資產傾向：0.37
輕重資產比值：0.51
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，坤鼎集團的S-Park平衡度：+15%
屬于“一般超重”
正走在轉型的關鍵環節之上。獲得了東方資產和亦莊國投兩家國資金融大鱷的入股，有望成為中國產業地產行業第一家登陸新三板的企業，借助亦莊經濟開發區的政府背景與深厚人脈，已經介入京津冀協同的大蛋糕中。目前亦莊方面已經授權坤鼎作為主要操盤手進行“北京亦莊•永清高新技術產業開發區”這92平方公里超級開發區的規劃定位與開發建設，成為角色重要的載體建設者、平臺搭建者與資源整合者。同時，坤鼎也在試圖擺脫對物業的依賴，以開放式平臺和資產整合服務為重要抓手，未來有望迎來爆發式增長。
20、啟迪控股
綜合得分：88分
輕資產傾向：0.64
重資產傾向：0.51
輕重資產比值：1.25
比照成熟期動態平衡最佳比值1，啟迪控股的S-Park平衡度：-25%
屬于“一般過輕”
“校園派產業地產商”中的第一把交椅，清華控股旗下的精銳，擁有清華科技園的品牌和團隊。目前正在打造啟迪科技服務、啟迪科技園及孵化器運營管理、啟迪科技城投資開發、啟迪科技金融平臺四大核心業務支柱，并與重慶地產商協信成立了合資公司，劍指千億上市平臺。由于歷史原因，啟迪選擇此時迅猛擴張的時機稍顯遲鈍，但經驗和品牌仍有很大用武之地，大規模的布局對于如何統籌資源、分配利益機制以及保證管理半徑和品質方面提出了不小的考驗。
21、蘇高新集團
綜合得分：85分
輕資產傾向：0.23
重資產傾向：0.47
輕重資產比值：0.49
比照成熟期動態平衡最佳比值1，蘇高新集團的S-Park平衡度：+51%
屬于“惡性超重”
在張江高科、東湖高新這些老國企紛紛走上輕資產、重運營的“二次開發”道路上時，蘇高新似乎依然陷在重資產的本職工作上難以脫身。但無論如何，其也不愧為蘇州產業地產的另一個優秀的代言者，這是一個“窮開發”延續而來的頑強過程，領導班子在謹慎，務實，清醒的推進，在守成和擴張中小心翼翼的平衡。它有守成的資本，卻在開拓上稍欠霸氣和勇氣，這是一種中國特色高新區運營者的特有存活方式，平實，平衡，平鋪直敘，但我們更希望看到一些奇崛之處和平地波瀾。
22、深圳投控
綜合得分：80分
輕資產傾向：0.53
重資產傾向：0.85
輕重資產比值：0.62
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，深圳投控的S-Park平衡度：-3.33%
屬于“適當偏輕”
深圳市規模最大的國有企業，深圳新一輪國企改革和園區運營轉型的重要領軍者，旗下正在運營包括深圳灣科技生態園、深圳市軟件產業基地等總建面300萬平米的六大園區。目前正在探索“開發運營+投資培育+服務集成”商業模式，著重于科技、金融和投資。有機會成為深圳產業革新、園區發展、國企改革、盤活存量的受益者，但和眾多國企園區運營者一樣，如何在體制的圍墻內打好手中的眾多好牌也是一種考驗與挑戰。
23、市北高新
綜合得分：75分
輕資產傾向：0.5
重資產傾向：0.67
輕重資產比值：0.75
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，市北高新的S-Park平衡度：-25%
屬于“一般過輕”
“都市精品型產業園區”的代表正在轉型，一方面逐漸由銷售走向租售并舉，另一方面介入產業新城業務。此外也著重增加了產業投資與孵化，從平臺擴張到立體縱深;另一個值得重點關注的則是與阿里巴巴聯手進行園區企業的平臺式服務，均符合產業地產的大趨勢。不足之處在于總體規模仍比較小，業績波動嚴重影響可持續性，另外外部擴張也考研其脫離本地政府支持與原生土壤后的實力成色。
24、深國際
綜合得分：74分
輕資產傾向：0.35
重資產傾向：0.76
輕重資產比值：0.46
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，深國際的S-Park平衡度：+23.33%
屬于“一般超重”
深圳市政府的香港窗口企業、物流基礎設施旗艦平臺，有著不俗的資源、實力和野心，正在全國復制城市綜合物流港模式。這種模式想象空間更大，利潤空間也更高，但可能復制起來也相對更難。同時，深國際還必須抓住轉瞬即逝的窗口，快速實現重資產的積累，在競爭激烈的核心城市搶灘圈地，提前鎖定彈藥和成本。
25、五華集團
綜合得分：72分
輕資產傾向：0.28
重資產傾向：0.47
輕重資產比值：0.59
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，五華集團的S-Park平衡度：+1.67%
屬于“適當偏重”
福建地區新一代重點布局產業地產的代表者，作為廈門農商行的大股東和廈農投的發起人，五華可以依仗充足的金融牌照撬動產業地產資源，包括綢繆未來的產業地產資產證券化;作為廈門排名第一的孵化器“愛特咖啡”重要股東，其孵化工具也在不斷補充進來。正在籌劃2.0版本的頗具沖擊力的產品形態，未來仍會有很多的想象空間和增長潛力。
26、毅德控股
綜合得分：69分
輕資產傾向：0.26
重資產傾向：0.63
輕重資產比值：0.41
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，毅德控股的S-Park平衡度：+31.66%
屬于“嚴重超重”
類似華南城模式的毅德控股，但布局大多位于三四線城市，規模相對更小，但目前也在嘗試進行海外市場。低廉的拿地成本和快速的銷售保證業績的靚麗，但與華南城類似的是，如何保障商貿物流城開業后持續的人氣和商鋪成活率依然是個難題。毅德強調自己的商貿物流服務商而非地產商，未來其仍需在服務模式，平臺搭建、收入機構，以及電商嘗試和網絡布局的獨特性上證明自己。
27、盈田置業
綜合得分：68分
輕資產傾向：0.21
重資產傾向：0.69
輕重資產比值：0.3
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，盈田置業的S-Park平衡度：+50%
屬于“嚴重超重”
作為西部最大的工業廠房開發商，盈田置業的發展路徑與聯東集團十分相似，目前也都在平臺化、輕資產和互聯網+方面尋求一些新的突破。其目前已經走出西南一隅開啟全國擴張，并在圖謀資本市場上市，野心可嘉，但必須進一步解決資產過重、增長疲乏和異地擴張的瓶頸，未來發展之路有待于持續觀察。
28、兵團德坤
綜合得分：59分
輕資產傾向：0.29
重資產傾向：0.46
輕重資產比值：0.63
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，兵團德坤的S-Park平衡度：-5%
屬于“適當偏輕”
隸屬于新疆建設兵團唯一的建工師，沿著建設方向拓展產業鏈條，其成體系的住宅產業化運作能力及相關的新型建材產業園，可以成為園區的先導產業，具有較強的內生可復制性。如若因循自身的資源稟賦，在產業地產ppp領域走出新的實踐，則頗有值得期待之處。
29、隆基泰和
綜合得分：53分
輕資產傾向：0.18
重資產傾向：0.57
輕重資產比值：0.32
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，隆基泰和的S-Park平衡度：+46.67%
屬于“嚴重超重”
以專業商貿市場的“白溝模式”完成了香港資本市場的首秀。雖然同為商貿物流地產商，但隆基泰和增加了“產業新城”和PPP的概念，在10余年的篳路藍縷后守得云開見月明，幸運地成為了京津冀協同化發展的“風口之豬”。不過上市之后的隆基泰和并未急于外部擴張，而依然固守在京津冀地區，充分分食趨勢蛋糕與增值紅利。
30、五洲國際
綜合得分：51分
輕資產傾向：0.2
重資產傾向：0.69
輕重資產比值：0.29
比照成長期動態平衡最佳比值0.6，五洲國際的S-Park平衡度：+51.67%
屬于“惡性超重”
最擅長“與狼共舞”的商貿物流地產商，與海爾、平安不動產、平安銀行、PAG和普洛斯組成了聯合艦隊，形成了一個“商貿+物流+倉儲+金融”的創新平臺，旗下的“五洲匯”正在籌謀新三板上市。去地產化和輕資產化是考驗所有商貿物流地產商的關鍵，對于五洲國際而言尤其如此。短期來看，五洲國際的轉型仍然有很多障礙和挑戰，尤其是如何更準確的認知自己，抵制誘惑和識別風險。
