袁旭弘：商業(yè)地產(chǎn)要實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營機會仍待成熟

　　核心提示：以彩生活為代表的社區(qū)O2O、綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的小股操盤，以及眾多開發(fā)商試水管理的地產(chǎn)基金，包括嘉凱城規(guī)劃中的品牌和管理輸出，在許多人看來均屬于輕資產(chǎn)的范疇。

　　在大家所了解的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，輕資產(chǎn)的類型很多：以彩生活為代表的社區(qū)O2O、綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的小股操盤，以及眾多開發(fā)商試水管理的地產(chǎn)基金，包括嘉凱城規(guī)劃中的品牌和管理輸出，在許多人看來均屬于輕資產(chǎn)的范疇。那到底何謂輕資產(chǎn)？輕資產(chǎn)真的“輕”嗎？對于商業(yè)地產(chǎn)而言，輕資產(chǎn)方向又能否輕易達成？

　　本期《中國購物中心》雜志特約沈陽五州廣場副董事長袁旭弘先生進行采訪交流，對于時下火熱的輕資產(chǎn)管理輸出，他認為并不是新鮮事情。據(jù)袁旭弘介紹，早在90年代深圳的東方天虹，2001年深圳的東門友誼城百貨，及深圳東門海雅百貨，2015年的星河管理的粵商中心ICO，都是輕資產(chǎn)的項目。但除ICO尚未開業(yè)，其他幾個項目都應(yīng)該是屬于失敗的。

　　以原深圳的東門友誼城為例，當時雙方合作是互相利用。金活利用友誼城的品牌效應(yīng)，來提高商鋪售價，等商鋪銷售得差不多了，友誼城百貨也開業(yè)了，金活認為自己也管理得好，就與友誼城毀約自己經(jīng)營了，結(jié)果導致最后的失敗。因此，他強調(diào)說明，輕資產(chǎn)發(fā)展是社會的進步，但需要用專業(yè)的人來做專業(yè)的事情。必須具備必要的社會基礎(chǔ): 發(fā)達的商業(yè)地產(chǎn)基金，合作雙方(業(yè)主方與管理方)充分信任，互相合，長期利益的共同分享，而不是短期內(nèi)互相利用，只有一方得益。

　　商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)運營的機會仍待成熟

　　他理解輕資產(chǎn)的概念是以商業(yè)經(jīng)營為主，是依靠資金社會化募集工作開展，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會分工進一步細化的結(jié)果，重點是企業(yè)開展品牌和管理的輸出，企業(yè)將憑借自身的強大經(jīng)營實力、品牌實力和企業(yè)信譽，對社會的商業(yè)地產(chǎn)資源進行整合經(jīng)營，提升物業(yè)價值，并獲取回報的一種新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，在適當政策成熟的時候，其將變身為商業(yè)地產(chǎn)金融資產(chǎn)交換流通的模式，為其管理的項目進一步提供融資、上市、資產(chǎn)買賣等服務(wù)。其本質(zhì)就是通過專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營道路，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資源的最佳配置，從而通過多贏的模式，讓合作的各方實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資源經(jīng)營價值的最大化。

　　在袁旭弘看來，目前中國的一些輕資產(chǎn)合作方式，尚處于摸索階段，未形成廣泛推廣的模式，也沒有建立很好的標桿項目，自身在商業(yè)地產(chǎn)的成功都未有大的成就，只是形式上有一些新的方式。舉例來說，兩大代表企業(yè)“萬萬”的嘗試輕資產(chǎn)合作，會帶來商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營新概念，但其蝴蝶效應(yīng)的發(fā)生會有一個過程，其一、這種嘗試還只是概念階段，成功案例還未建立，示范效應(yīng)還沒有產(chǎn)生；其二、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，從概念到實施，本身需要一個時間周期；其三、兩家企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營能力上和發(fā)展模式上，還沒有積聚好強大的經(jīng)營能力，其自身的經(jīng)營水平并不高，其成功的模式，重點體現(xiàn)在規(guī)模和速度上，并未體現(xiàn)出整體長期單店水平的經(jīng)營能力的絕對價值的提高，其成就有一定的偶然因素，沒有普遍性。其四、兩家公司在市場的絕對占有率不高，其影響力還待提高。

　　對于大多數(shù)企業(yè)來說，由于大部分資源還是建立在自身項目和資源的基礎(chǔ)上運營，未被社會廣泛認同和接受，因此，不能算真正的“輕”資產(chǎn)運營。商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)方向，將會有一個成功過程，不會輕易取得成功，但其代表社會資源的新的配置方向，是社會分工進一步走專業(yè)化細分的結(jié)果，也會為中國的百姓投資以及社會的各類基金，提供新的投資方向和參考的案例。市場需求、時代發(fā)展，成功案例的示范效應(yīng)，將帶動商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)經(jīng)營。其趨勢是會有大發(fā)展，但幾年內(nèi)，難以形成主流。絕大部分項目還是企業(yè)自營為主，這是由中國目前的金融政策和市場誠信度決定的，中國商業(yè)地產(chǎn)起步的時間短、人才少，對于商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)運營的時機仍不成熟。

　　因此，決不能盲目的跟從，趨之若鶩。如果一味的跟風經(jīng)營，不顧自身條件，只做概念，不重經(jīng)營，這樣的方式必將導致失敗，都做輕資產(chǎn)經(jīng)營，不太現(xiàn)實，總是有一部分人要實實在在做商業(yè)投資，其自身條件受到限制也決定其無法開展輕資產(chǎn)管理工作，在品牌不成熟、城市和地段不成熟的條件下，不可能輕易成功開展輕資產(chǎn)運營，先要做好自身的經(jīng)營，才能有機會獲取社會資源的加盟合作。輕資產(chǎn)模式不是解決商業(yè)地產(chǎn)困境的萬能妙藥，也不是每個企業(yè)都能開展輕資產(chǎn)運營，商業(yè)地產(chǎn)困境的解決還要靠自身經(jīng)營能力解困，外力在項目病入膏肓時，亦無計可施。輕資產(chǎn)經(jīng)營是一種新的經(jīng)營嘗試，目前并不成熟，還不能成為最好的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向，對不同的企業(yè)條件，要進行不同的分析，目前許多企業(yè)，都不具備該種經(jīng)營能力，其經(jīng)營段位要求更高！

　　商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)管理核心是做好資產(chǎn)的管理

　　在現(xiàn)有的輕資產(chǎn)輸出管理模式當中，有萬達、萬科、凱德、龍湖、鐵獅子門、花樣年等眾多“輕資產(chǎn)”模式，袁旭弘認為這些公司在中國市場的經(jīng)營都在摸索階段，目前不好下定論那種模式更好。各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在自身的經(jīng)營中，本身還存在較大的問題，輕資產(chǎn)經(jīng)營更未形成規(guī)模效應(yīng)，其推廣和發(fā)展，暫待觀察。中國市場目前，缺的是一種能做到合作各方長久共贏，資金融通快速、成本低廉的商業(yè)管理新模式，要實現(xiàn)集約化管理，各方在經(jīng)營能力和融資能力上，都需要極大的提高。

　　輕資產(chǎn)運營作為一種趨勢，未來會形成許多合作模式，不會只是一個模式。其前提條件是商業(yè)地產(chǎn)的資本化率要進一步提高，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在國內(nèi)國外的長期融資渠道要進一步拓寬，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化需要得到國家政策的支持，允許更多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司上市，將會有更多的實力地產(chǎn)并購基金入市，開展行業(yè)整合，私募股權(quán)基金的活躍發(fā)展也會為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和交易到來新的機會，商業(yè)地產(chǎn)的投資退出需要一個活躍和可充分流動的市場，國家對各類基金如養(yǎng)老基金、保險基金等的管理適度放松，允許其以適當?shù)姆绞搅魅敕康禺a(chǎn)市場。這樣，談輕資產(chǎn)運營才有市場基礎(chǔ)，否則，缺乏想象力，沒有好的商業(yè)資產(chǎn)流動性，也就沒有好的市場前景。商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)管理要做好，核心就是要做好資產(chǎn)的管理，建立好流動性強的商業(yè)地產(chǎn)資本流動市場，讓資產(chǎn)流動起來。而輕資產(chǎn)運營公司在經(jīng)營能力、自身資本融資能力、經(jīng)營模式上需要提高加強，建立品牌化管理信譽和服務(wù)，大力發(fā)展有限合作人制度會有利于商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式的人才流動和積聚。

　　在發(fā)展輕資產(chǎn)模式的過程當中需要重視項目的立項選擇，做好開發(fā)項目前期研究和建筑規(guī)劃，也要做好自身隊伍的建設(shè)，要建立一個好的分配機制，調(diào)動人員的經(jīng)營積極性。由于，資金提供方在投資回報上，會有較高的要求，且在資金募集合約到期退出，會有一個合理退出的違約風險，因此，對項目的經(jīng)營能力要求更高，對人才隊伍的素質(zhì)要求、項目的執(zhí)行能力，項目未來的退出機制規(guī)劃，需要及早預見，建立有效的現(xiàn)實變現(xiàn)渠道和設(shè)計風險規(guī)避預案。

　　第三方管理輸出會將為商業(yè)地產(chǎn)管理公司帶來新的商機

　　中國的商業(yè)地產(chǎn)，在未來幾年內(nèi)，仍將快速發(fā)展。其發(fā)展趨勢將呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，會呈現(xiàn)出越來越多的場景化趨勢，其營造的購物環(huán)境，將會越來越景觀化和人性化；項目會在現(xiàn)代科技網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運用方面，會出現(xiàn)越來越多的跨界趨勢，更多科技成果的運用，將帶給消費者，更人性智能化的服務(wù)，作為管理者，大數(shù)據(jù)的采集運用，將進一步提高管理的效率，讓管理的方向更明確。

　　購物中心的開發(fā)，將不僅是一個簡單購物場所，而且還是一個人們社交的場所，更多的社會服務(wù)將在此聚合，更多的時尚潮流將在此匯聚和展示，更多社會活動將在此舉辦；而項目會更具綜合性，辦公、居住、購物、旅游、酒店、交通、教育、娛樂等多種功能會交叉出現(xiàn)，項目因時因地會有許多組合。而新形態(tài)如航空主題、旅游主題購物中心、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新主題將進行創(chuàng)新性的發(fā)展。

　　但是不管如何創(chuàng)新發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營能力會成為越來越關(guān)鍵的成功因素。袁旭弘認為，未來商業(yè)地產(chǎn)的第三方管理輸出將會為商業(yè)地產(chǎn)管理公司帶來新的商機，就如同星級酒店的管理一樣。

　　同時，他強調(diào)購物中心管理的核心要素包括項目的前期市場調(diào)查、市場定位、建筑規(guī)劃、招商、運營等關(guān)鍵因素，每一項工作都十分重要，都需要積極的投入和專業(yè)的經(jīng)驗去判斷，許多缺乏經(jīng)驗的公司，在項目的關(guān)鍵因素上都缺乏時間和經(jīng)費的投入，常寄望，靠一個人或一家合作公司代辦所有事物；在開發(fā)業(yè)務(wù)的秩序上也是經(jīng)常缺項或者秩序顛倒，而要成功開發(fā)一個商業(yè)項目，其實是一個需要長期投入，多人多工種集體協(xié)作工作的事物，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要遵循成熟的開發(fā)流程規(guī)律做事，不能搞反或缺項，比如不做專業(yè)商業(yè)調(diào)查分析，就做建筑設(shè)計。成熟的商業(yè)地產(chǎn)公司，在市場調(diào)研和開發(fā)順序上都有成熟的經(jīng)驗可鑒，而對每一項開發(fā)過程遇到的問題，都會具有一定的預見性判斷經(jīng)驗，這樣，可以很好的幫助合作方，遵循開發(fā)規(guī)律，少犯錯誤，而作為第三方的管理輸出方還可借助自身規(guī)模優(yōu)勢、人才優(yōu)勢，彌補合作方招商和人才的短板。

　　目前，大部分開發(fā)商與外部合作上，都停留在前期策劃和招商短期合作上，而其實，項目開業(yè)后的運營階段，尤其是資產(chǎn)管理方面，也需要成熟的經(jīng)驗和規(guī)劃，需要長期耐心的管理和調(diào)整，這也是一個重要的專業(yè)領(lǐng)域合作，而項目的進一步資產(chǎn)運營如轉(zhuǎn)讓、融資、改造，也需要精深的專業(yè)管理經(jīng)驗，可以相信，中國的商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營在資產(chǎn)管理運營上，將會有越來越多的合作開發(fā)空間。