2015年，是中國商業地產最為困難的一年。目前已經臨近年底，新開業的項目仍然不在多數。
市場普遍的判斷是，一、二線城市商業競爭壓力太大，供給過剩，三四線城市卻面臨人口凈流出的局面，購買力不足。
那么，在當下的是時局下，新開發的商業項目是否真的沒有市場空間了？從整體行業趨勢面來分析，答案應該是肯定的。但如果僅拿行業普遍現象來主導單一項目的決策，顯然是錯誤的。
商業地產是陣地戰，我認為有在某些特殊情形下，仍然有可投資的空間，并且會有不錯的收益。這幾種條件包括：
條件一：雖然地處三四線城市，但城市內居民的購買力旺盛；
條件二：項目地段優越，不在新城，而是在未來城市核心區域；
條件三：有財力，不是做普通的商業投資，要做就做當地的最大項目，占據區域市場絕對優勢；
條件四；有成體系的管控能力，能為所在地方帶來批量的新的商業資源；
條件五：產品有很大提升，不僅是簡單的一、二線城市的商業項目的簡單復制，而是具備了與本地文化融為一體的能力，具備差異性的特質。
這樣的項目一旦起來，就是成為這個地區城市的新的休閑和社交平臺，成功的把握就相當大了。
下面我們來看來自發達的南方地區——福建莆田的一個案例。
眾所周知，福建莆田系的民營經濟相當發達，當地的醫療產業和皮革產業冠蓋全中國。并且本地有一個非常好的祭祖傳統，逢年過節，從莆田出去的海內外經商人士，都會回到本地，構成一個其樂融融的節日。每到年底，莆田的大街小巷就會走滿了車子，商場置辦年貨、過年消費的生意也會旺盛，而這樣的景象一般都將延續數個月。
我再來介紹這個案例的主角，這兩年在中國房地產界逆勢突進的地產集團——正榮集團。
早在幾年前，正榮的品牌還在一個緩慢爬升階段。但經過這兩年一系列大手筆的產品創新和營銷創新，正榮利用穩健的財技，步入了中國一線地產公司的軍團中。
而莆田，則是正榮集團的大本營。
一個有購買力的市場，一個有實力和開創能力的企業，做出了一個值得全國學習的三四線城市的經典商業項目陣地戰。這個即將在12月18日盛大開業的項目，我們來看看他們是怎么干的？
一、選址新城市核心區。
商業項目的選址是考驗三四線城市商業開發的重要問題。中國目前三四線城市的現狀是，老城區人口密度高，但商業設施落后，基本以小型的百貨商店和臨街商業為主，改造動遷起來極為繁雜。而新城區盡管環境不錯，但因距離老城較遠，教育、醫療等城市基礎配套設施無法跟上，導致對本地居民心理距離遠，從而導致人氣不足，導入人口需要一段時間。
怎么辦？我們來看正榮的選址。他們選在了老城往新城的過渡地帶，但又不是邊緣地帶，而是未來發展的核心地帶，是城市的幾何中心部位。過渡地帶最大的好處是既可以承接老城的人氣，又能有足夠的開敞空間進行全新的商業基礎設施的營造。
新一輪的政府規劃中，莆田啟動了“一溪兩岸”城市東拓南移的建設方針，確立了以木蘭溪為軸心，以荔園路和天妃路十字交匯樞紐為核心的重點發展區域。木蘭溪沿岸將成為莆田主城核心發展區的重要組成部分和未來城市發展主要動力。
從周邊的消費客群分布來看，3公里半徑范圍內覆蓋了150個居住區，約7萬多住戶，直接輻射82萬城區客群和約25萬鄉鎮客群。
二、全業態、大體量、真正打造新城市商業中心。
在多年的項目經驗中，我也曾看到過很多在老城新城的過渡地帶做起來的項目，但有相當多數都沒有起來。這其中最大的問題就是體量和規模不足。
在這樣的新老城區之間建設起來的一個新項目，如果不能有足夠的實力建設成本地最大的未來發展商業中心，那么將面臨很大的邊緣化風險。因為新區域沒有足夠的城市設施配套，如果商業體量再不足夠大，將錯失在市民心目中的定位。
正榮在莆田的操作思路可不是這樣。他們做了一個再造莆田商業中心的立意。
正榮財富中心在這里的定位就是打造當地最新一代的全業態的商業休閑消費目的地。
這個項目上，步行街加購物中心——正榮·財富中心，總計26萬㎡，是莆田最大規模，時尚潮流的中高檔全業態、一站式集中商業，將成為莆田未來10-15年內全市范圍的繁華中心、能夠輻射全市范圍的市級核心地標商業中心。
三、建筑形態的適度創新。
從產品模式來看，這個項目的定位一方面延續了常用的“購物中心+商業街區”的模式，但又在此基礎上做了大幅度的產品創新。
首先，在購物中心的設計上，這里已經不是一個10萬方的普通購物中心，而是一個總體量達到22萬方的超級茂，內部僅電梯扶梯就配置了71部。要知道，一般情況下，體量超過15萬方的購物中心，其內部的空間和業態就留有了巨大的創新空間。目前，正榮在這里規劃有兒童體驗、環球美食、奢侈品主題、女性購物、試聽娛樂等幾個主要功能業態。
另外，在街區的產品營造方面，項目也不是沿用萬達的金街模式，更是將街區產品升級到了文化旅游街區的高度。這里將莆田本地特有的文化與風情旅游的功能結合，并結合街區式商業消費的特點，打造出一個獨有的城市度假目的地。
四、三大主力業態構成購物中心的跨界創新。
針對這樣的22萬方的購物中心，消費者對其認知了解就變成了：“這里到底還會有什么不一樣的地方？”這樣的問題上來。
我們來看正榮的策略。
首先，在這個購物中心里面，項目植入了三個獨特的亮點。
第一個是正榮海洋世界。海洋館作為當前跨界的一個重要品類，而且已經成為業內的一種跨界趨勢。海洋館一般都是一個項目吸客的重要利器。這種業態巧妙的抓住了孩子的興趣，從而帶動了整個家庭消費。
這里有1165種生物標本，分為了熱帶海洋魚類、水母宮、珊瑚海灣、珍奇海洋動物、蝦趣樂園、海底世界等多個個主題，2臺水下攝像機和24小時顯示屏實現了實時互動的功能。
其次，他們在這里規劃了一個生態樂園——鳥鳴谷。構造這個主力店的目的在于給城市里的顧客一個原生態的山谷，這里有蒼翠的植物，有色彩斑斕的鳥兒，有神秘的爬行動物，富氧鮮活，生機勃勃，心曠神怡，從而給購物中心的顧客一次不同凡響的購物體驗。
第三是迪卡儂。對于三四線城市來說，很多人認為似乎運動主題的主力店還沒有到大規模鋪開的程度。實則不然。中國這一輪的運動健身大潮的高增長，實際對我們平日生活的滲透，幾乎已經拓展到了每一個地方城市。這種消費升級的狀態是全國性的、普遍性的。因此，迪卡儂這樣的大型運動超市，就成為各個地方的重要商業主力店。
更重要的是，這種琳瑯滿目的超級市場式的運動商店，營造的是一種強烈的健康生活氛圍，對于打造新型生活方式來說，這種樣式的主力店的確起到了非常好的帶動作用。
除了上述三大主力店之外，購物中心的中庭處還精心打造永不落幕的舞臺，成為商家常年經營舉辦各類活動的公共平臺。
五、大量細節創新，直逼一二線城市購物中心水準。
很多人會認為，三四線城市購物中心只要業態夠齊備就行了，產品細節上不用特別關注，以為畢竟城市需求還沒有發展到這個階段。
但這樣的想法恰恰錯了。正榮在這里的產品打造卻精細到了令人吃驚的地步。
接下來看幾個細節。
1、超多的停車位以及智能化停車場。
在現代車輪上的中國，停車設施的營造水平已經達到了現代商業設施的第二門臉。停車場的精細化設計，直接成為了許多消費者對商場的第一印象。整個項目配置了2029個停車位，這樣的配置水準在當地已經是史無前例，充分保障了停車的需要。并且在停車位的分級上也是做得非常精細，在專門區域設置了家庭停車位、殘障人士停車位，在這些車位上，有意識地增加了停車面積，滿足了多人下車的便利性的需要。
2、母嬰室設計趕超一線水準。
商業地產教父、恒隆集團董事局主席陳啟宗有過著名的洗手間理論。他提到業界高素質的購物中心都是非常注重公共空間的營造，而洗手間就是最重要的功能區，這里是反映出購物中心服務水準的一面鏡子。
正榮不僅深知這個道理，除了洗手間之外，還專門設置了氛圍舒適的母嬰室，這也讓我這種用陳舊觀念看待三四線城市商業的專業人士大跌眼鏡，拍手稱贊。
3、免費正榮書院——打造一個城市的文化高地。
好的購物中心，應該同時也是一個城市傳播文化的公共聚集地。這里的公共論壇，承載著一個城市市民的公共使命。因此，很多購物中心里設置了各種類型的書店，從而是方所、誠品的生活方式型的書店爆得大名。
在正榮財富廣場這個項目里，不僅設立了書店，更重要的是還設立了一個公共的讀書平臺——正榮書院。這樣的一個有文化氛圍的、公共開放的、雅致的場所，將在一個城市里最大程度的聚集一批求知上進的市民，要知道，高品質的文化交往平臺就是一個項目最好的人流發動機。
六、街區式商業的創新——打造1公里全家庭多主題文化步行街。
街區式商業，是與購物中心不同的另外一種商業門類。它因具備更好的環境景觀、錯落有致的空間變化、熙攘的人群，讓大眾更好的融入城市，即是商業空間，又是城市的公共空間。但近些年，中國打造商業街區的弊端就在于過于千篇一律，體驗型不足。
不同于普通的商業街區，正榮莆田財富廣場項目在街區上的打造則將街區營造成了新興的文化旅游目的地的概念。
因此在業態的多樣性方面、旅游吸引物的設置方面，都有了豐富的設置。
我們看到，這個綿延1公里長形成的商業旅游環道，并將內外部的景觀園林與商業動線結合在一起，構成了有機的穿插，給消費者留有更多駐足的理由。
這個街區由多個主題公園和一些文化歷史建筑構成，并巧妙的將親子農場、植物迷宮、藝術雕塑、運動主題公園構成。于是，整個戶外街區就融入了周邊的生態環境。
而在文化設施的打造方面，這里營造了海上絲綢之路浮雕墻、莆田狀元廊、一門二丞相雕塑、鄭和寶船、李宏治水、莆田老字號等極具當地特色的文化元素。這種復原了莆田老街的做法，讓本地人在這里找到了歸宿感，也形成外地來莆田旅游的地標。
七、首入品牌扎堆，形成明顯的差異化。
除了在空間上的創新之外，購物中心真正吸引人氣的還是靠業態，本質還是靠其中所經營的品牌吸引力。
在莆田正榮·財富中心里，本輪招商有200余家國內外知名品牌、將近65%的比例的品牌留給了首次進駐莆田的前沿品牌，這樣做的目標就是將被一二線城市流失掉的消費，在本地重新吸引回來。因此，整體招商品牌中，包含了永輝BROVE綠標超市、奧斯卡4D影院、H&M、UR、悠游堂、孩子王、萬寧、EP、卓雅、CKJEANS、卡洛琳等許多一二線品牌。從整體品牌級次上，不亞于多數一二線城市購物中心的水準。
而能有這樣的品牌集群扎堆進駐的力度，還是取決于企業整體實力和地區消費實力。
八、系統完善的招商管理能力。
如果說前期拿地、產品定位、設計創新等是項目成功的充分條件，那么這里還有一整套的后期運營管理才能保障項目持續經營成功。
正榮在這里提出了億元商家扶持資金、3000萬的開業旺場資金、走動式管理、每年持續投入1000萬資金進行不停業調改等管理措施，并提出了8大智能化系統手段來保障。
總體來看，正榮莆田財富中心項目的目標就是打造365天永不落幕的都市歡樂劇場，這樣的定位思路也是福建購物中心里的首創。沒看到正榮莆田財富廣場這個案例之前，我怎么也沒想到三四線城市商業還可以這樣做，正榮這種大膽的、跨界創新的做法，讓我眼前一亮。
當然，成功操作這樣類型項目的前提條件是，項目操盤者得是一個有實力的企業，并且在一個消費實力強勁的地區市場。
