看上海恒隆廣場等4大知名項目如何制定各樓層租金?

    知名購物中心是如何制定租金的？本文通過上海恒隆廣場、深圳海雅繽紛城、深圳益田假日廣場、成都龍湖時代天街4大項目的租金水平和系數(shù)展示，總結(jié)其內(nèi)在規(guī)律。

　　1、上海恒隆廣場

　　

　　2、深圳海雅繽紛城

　　

　　3、深圳益田假日廣場

　　

　　4、成都龍湖時代天街

　　

　　總結(jié)：一般商業(yè)項目，以一樓為基準，每上升（下降）一個樓層，其租金差異率較前一樓層約遞減約為50%左右，上述四個典型項目基本滿足這個定律，有一些經(jīng)營情況特別好的項目二層租金相對首層租金的差異在縮小：

　　例如深圳益田假日廣場，因為其城市中心區(qū)域及雙地鐵的帶動，一直是深圳經(jīng)營狀況最好的購物中心之一，其二樓租金相對首層差異較小。

　　這種現(xiàn)象在上海恒隆廣場身上也可以體現(xiàn)出來。同樣作為益田假日廣場，因為其B2層為真冰場，3層為以四海一家為主題的餐飲業(yè)態(tài)，所以其租金整體較低，不符合我們的一般樓層增減規(guī)律，這個就涉及到不同業(yè)態(tài)對租金的承受能力不同的問題，商業(yè)地產(chǎn)云智庫也會在后續(xù)發(fā)布這個領(lǐng)域的專業(yè)分析文章。

　　租金小貼士：

　　影響租金制定的3大因素

　　租金制定根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)等因素形成不同差異，如：

　　1、樓層因素

　　包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項目無樓層差價，用以鼓勵銷售，造成搶購現(xiàn)象，進而積累業(yè)主信息，同時也是招商的賣點。

　　2、配套組合因素

　　本因素可說明當商鋪處于同一樓層時如何區(qū)別商鋪租金價格。如商業(yè)項目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價。

　　3、商業(yè)業(yè)態(tài)因素

　　此計算方法也稱浮動租金法，按照傳統(tǒng)百貨的作法，不同商業(yè)業(yè)態(tài)采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒。

　　一般算法為：單位面積（每平米）每月產(chǎn)生的銷售收入*實際使用面積*抽成扣點=租金。