商業(yè)地產(chǎn)如何避免同質(zhì)化

縱觀(guān)我國(guó)的許多商業(yè)項(xiàng)目，中心區(qū)域地段內(nèi)集中了多家高檔購(gòu)物中心，它們的商業(yè)布局都驚人地相似，如負(fù)一層是超市、第一層化妝品、珠寶；二層女裝，休閑裝；三層男裝；四層娛樂(lè)電玩；五層美食等。有的連商場(chǎng)內(nèi)引進(jìn)的商家都大部分雷同，同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重，顧客在這家商場(chǎng)買(mǎi)得到的東西，在其他商場(chǎng)照樣習(xí)得到，因而這些商場(chǎng)也就失去了不可替代性。這種“貼身肉博”惡化了商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)，造成了資源的大量浪費(fèi)。由于同質(zhì)化的原因，一家同類(lèi)商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，不但不能挑起顧客新的購(gòu)買(mǎi)欲望，而且還平攤了原有的商業(yè)利潤(rùn)，有效商業(yè)面積不足，使得很多商家的經(jīng)營(yíng)步履維艱。

 

在商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)領(lǐng)域，同質(zhì)化現(xiàn)象尤其嚴(yán)重。

 

例如在成都，伴隨著建材、裝飾、生資、電器等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈的形成，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)作為一種用于自主經(jīng)營(yíng)或投資的模式大量出現(xiàn)。一時(shí)間，各種依托于“專(zhuān)業(yè)”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬。

 

僅裝飾建材市場(chǎng)，同一地段達(dá)到“井噴”：4萬(wàn)多平方米紅泰•美家飾、12萬(wàn)平方米歐倍德、6萬(wàn)平方米居家樂(lè)商業(yè)大世界、10萬(wàn)平方米億家天下國(guó)際建匯城、2萬(wàn)多平方米華陽(yáng)裝飾建材城、新世界裝飾超過(guò)30萬(wàn)平方米的專(zhuān)業(yè)建材市場(chǎng)相繼問(wèn)世。甚至一些項(xiàng)目原本定位并非裝飾建材的普通商鋪，也因難抵專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的誘惑，后期轉(zhuǎn)型為裝飾建材城，全然不顧所處區(qū)位和市場(chǎng)空間。事實(shí)表明，越來(lái)越多的同類(lèi)市場(chǎng)相繼涌入，裝飾城競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已不容樂(lè)觀(guān)。未來(lái)5年內(nèi)，成都將會(huì)出現(xiàn)上百萬(wàn)平方米的裝飾建材商城。成都裝飾市場(chǎng)將可能凸現(xiàn)“僧多粥少”的悲涼。同樣，在以機(jī)電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)著稱(chēng)的金府商圈，金府機(jī)電大世界匯集了金府機(jī)電城、熱電鋼材市場(chǎng)、金府燈具城、金府鋼材城、金府燈具廣場(chǎng)、長(zhǎng)久機(jī)電交易市場(chǎng)、金府五金機(jī)電城等等，機(jī)電、生資、燈具、五金幾大行業(yè)混雜其間，出現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)“不專(zhuān)業(yè)”的局面。以機(jī)電見(jiàn)長(zhǎng)的金府主題商圈內(nèi)摻雜了燈具、家具等非相關(guān)行業(yè)，目標(biāo)客戶(hù)群反而不明，并不能起到商圈內(nèi)的商業(yè)聚會(huì)效力，顯得不倫不類(lèi)。

 

隨著大量的商業(yè)地產(chǎn)入市，同質(zhì)化商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了一個(gè)殘酷的“紅海時(shí)代”。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須尋找新的“藍(lán)海之路”。差異化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)最好的方式，可以盡可能地減少因?yàn)樯唐返睦淄纬傻牟槐匾母?jìng)爭(zhēng)。要做到差異化經(jīng)營(yíng)，其前提條件之一就是要尊重市場(chǎng)，因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)要牽涉到很多行業(yè)，所以要對(duì)這些行業(yè)做細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查。在經(jīng)營(yíng)的狀況不理想的情況下，應(yīng)該反省一下，究竟是引進(jìn)的品牌不好還是其他的原因。其實(shí)很簡(jiǎn)單，周邊市場(chǎng)狀況沒(méi)有形成可以承受4000美元的GDP，所以項(xiàng)目所營(yíng)造的高檔次的消費(fèi)環(huán)境不但沒(méi)有形成很好的差異化戰(zhàn)略，反而脫離了市場(chǎng)。