“我們主要是做太陽能、風能新技術及產品的，如太陽能節能路燈、太陽能及風光互補監控系統、太陽能及風光互補水泵等。”5月13日的一個下午，創業者梁勇正在清華科技園廣州創新基地向大家興致勃勃地演示自己的新產品：一款使用太陽能技術發電的節能路燈。

他正計劃借助一家中國房地產商以及它的合作伙伴的幫助，將他的產品產業化，并進入更大的市場。

“我的目標是融資500萬，自己占25%的股權。”梁勇說。他最早從中山大學畢業，曾經就職于行業內多個知名公司，但在看到太陽能市場迸發的機會后，他決定辭職從去年開始創業。

在現場的還有另外幾名創業者，有移動互聯網的，有做傳統LED行業的，而讓他們聚集到這里來的，是一個叫做“啟迪之星”的項目。

“啟迪之星是我們的配套孵化項目，一些清華科技園區內的創業者可以直接利用這個配套服務。”清華科技園廣州創新基地副總經理許江建在接受《第一財經日報》采訪時表示，創新基地是主要由清華科技園攜手招商地產和番禺區政府建造和運營的產業科技園區。而據本報記者了解，招商地產目前在該項目中的股權占比超過五成。

地產商“涌入”產業孵化大潮 

事實上，地產商介入產業孵化大潮的例子在近些年不斷出現。除了招商地產外，華夏幸福產業園、SOHO 3Q、萬科云城等都希望在“眾創空間”上有所作為，他們一般會選擇與創投平臺、天使基金等合作，提供場地、孵化、融資等多方面的服務。

而梁勇的辦公室正在他路演的辦公樓內，像他這樣的創業者在廣州的清華科技園區內還有很多。

“我們整個園區總占地面積1300畝，總建筑面積預計超過100萬平方米，由研發辦公中心、獨棟總部、獨棟總部創新服務中心、獨棟定制區居住及生活配套幾大功能域組成，今明兩年我們還會做更多的配套設施。”清華科技園的工作人員在向本報記者賣力地介紹該園區的各種設施規劃。

許江建告訴記者，清華科技園區主要希望打造一個產業生態圈，創業者在這里不僅可以獲得辦公場所，還有導師輔導、項目路演、融資資源、公司注冊、行政服務、住宿等一攬子服務。

但做類似孵化項目的公司事實上已經很多，為何地產開發商還要在擠入這片紅海？

“這是由于隨著城市開發的深入，住宅用地的供應越來越少，政府更傾向于供應產業用地，由此帶動當地的經濟發展。譬如在深圳，去年一年僅供應一宗住宅用地，其余絕大部分為產業用地、工業用地，地產開發商只能在產業用地上做文章。”一業內人士指出。

而在他看來，房地產行業由黃金時代進入白銀時代，單純的住宅開發利潤普遍下滑，地產開發商也都在尋求轉型，嘗試不同類型的地產開發與運營。與城市共同成長的產業地產成為一個方向，尤其是在今年全國兩會提出“大眾創業、萬眾創新”的背景下，為創業者提供服務不啻為一個不錯的盈利點。

目前，萬科也在廣州、深圳推出了兩個萬科云項目，而在廣州萬科云城項目一期中將會拿出一棟做“云創空間”，目前引進了移動互聯網創新者合作平臺“長城會”、 股權眾籌平臺微投網。華夏幸福也是國內較早開展通過“產業新城+X”模式發展創客空間的開發商。其先后與北汽通航、京東等組建創新發展產業聯盟，并簽訂戰略合作協議，搭建科技成果孵化轉化平臺。

園區盈利模式仍在探索

雖然各種孵化概念很熱，但大多數園區在管理模式的盈利上，仍然處在探索階段。

“我們孵化器現在更多的是在投入，背后有這么大的地產做支撐，可以養這一塊東西，但孵化器也只是我們模式的一部分，打造一個從孵化到產業圈再到大的孵化群，形成一個產業環境的園區才是我們想做的。”許江建對《第一財經日報》記者坦言，目前市場上的孵化器，大多數仍然是二房東整租批發的概念。

“目前大多數產業園區，產業孵化器最后還是通過房產進行變現，要不就是投資孵化器出了成果，單純地做孵化器園區管理還沒有辦法體現出價值，這塊的模式也沒有完全建立起來。”許江建對本報記者說。

他表示，目前一線城市以孵化器為噱頭的產業園區目前仍有很大機會，但在二三線城市就很難復制這一模式，主要原因在于服務價值難以體現。許江建認為，園區運營最后的價值仍然需要到資本市場去體現，比如上市，如果沒有這個體系，實現贏利要等待很長時間。

一位不愿透露姓名的某孵化器內部人士則向記者闡述了另一個問題。他表示，目前大部分的孵化器還是定位在做一門生意，覺得可以輕松賺大錢，在不懂產業的前提下，運作方式跟傳統的房地產沒有區別。“孵化器起著助跑的作用，一定要通過搭平臺的形式把產業聚集起來，入駐的企業間有相互的生態圈就可以實現互相協作，資源共享。”

在“互聯網+”的風口上，貿然跟風者比比皆是。在全國的一些三四線城市，以孵化器為名設立的各種房地產或產業園區項目等遍地開花。

“事實上現在在全國的很多地方都出現了科技園場地空置的情況。”上述內部人士對本報記者表示，現在去二三線城市，特別是到了縣級城市，可以看到很多地方都在做產業園，但這里面產業園更多只是一個載體，流于形式。不過也有愿意接盤的人，有些二房東愿意去租賃這些產業園區，合同一簽就是20年，其實賭的就是一個經濟發展規律，說不定捂一捂土地又漲價了。

在上述人士看來，如何能從眼下的混沌局面中脫穎而出，也是擺在科技產園區面前的一個難題。“眼下的不少孵化器還在交學費階段，它們中的有些已面臨生存困難，遭遇淘汰，有些被迫轉型，但孵化器這一領域要成熟還需要時間的沉淀，和不斷探索。”