說到商業地產的爛尾樓，大多數開發商可能也會頭皮發麻。這可能是他們最不愿意看到的現象，也是最頭疼的問題。作為商戶，他們可能也擔心血本無歸，比比皆是的開發商“跑路”已經讓爛尾樓成為社會焦點。接下來就讓我們先認識什么是爛尾樓，以及爛尾樓的成因和危害。
爛尾樓，是指已經辦理用地、規劃手續，項目開工后，因開發商無力繼續建設投資或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。通常是因為政府對房地產項目審批缺乏實際審核而項目資金缺乏沒能完工的房地產項目。此外，還有因為產權發生糾紛的，工程質量不合格等原因而停工的項目，也算作爛尾樓。
爛尾樓形成的原因較多，例如：在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規而導致工程停工，等等。其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發商已經拿不出錢來，銀行也不愿繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人，無奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任憑風吹雨打。這樣的例子有許多，而處置爛尾樓，也進而變成了地方政府長期的“心病”。
形成原因
1、局部地區房地產過熱，宏觀調控以后，信貸資金收縮，工程后續資金跟不上，只好下馬。例如，海南、北海等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區出現房地產過熱現象的后遺癥。當時房地產投資額增長率遠遠高于銷售額增長率，其中占很大比重是盲目投資和大肆炒地皮、炒項目的結果。
2、由于國際經濟環境激烈變化，斷了資金來源，被迫停工。例如上海的爛尾樓就大多是在1997年東南亞金融風暴時形成的。
3、市場定位不準，暗淡的銷售前景，迫使投資者要“改弦易轍”，停工求變。例如位于南京市鬧市區新街口的某爛尾樓，十年內蓋了又停，停了又蓋，一個重要原因就是在投資決策時對產品的定位和市場風險認識不足。
4、因施工質量低劣，被迫停工。溫州市某爛尾樓，地處寸土寸金的城市中心，建了8年多，始終無法竣工。由于存在嚴重的質量問題，只好爆破拆除。
5、債權債務等各種糾紛纏身，導致停工。
爛尾樓的教訓是：要把房地產業的發展放到國家和地區的宏觀經濟環境中來很好地把握，保持與宏觀經濟的協調。房地產業是國民經濟的重要支柱產業和基礎性產業。房地產業增長適當超前一點，有利于拉動宏觀經濟的發展。但如果超前得太多，則又會對宏觀經濟發展產生負面作用。產生大量爛尾樓的深層原因，就是房地產業發展大大超越了國家或地區的經濟發展水平。
社會危害
由于房地產是資金密集型行業，因此，爛尾樓往往占用了大量的資金，包括大量借貸資金。因此，銀行往往是最大的債權人，也是最大的直接受損者。銀行不但損失利息收入，還很有可能損失本金，是銀行的不良資產。爛尾樓還有破壞城市形象，浪費土地資源，以致破壞投資者信心等危害。
如何讓爛尾樓重獲新生呢？爛尾樓又要具備哪些優勢才能獲得新生？
地段區位好。爛尾樓項目大部分位于市中心辦公商業區，具有較高的投資價值。 投資見效快。復活爛尾樓不用經過報建、打地基等前期階段，項目啟動快，周期短。一個正常樓盤從開發到上市起碼要兩三年，長的甚至要四五年，而盤活爛尾樓通常只要一年左右，大大提高了資金利用率。
投資回報高。有專家分析，爛尾樓轉讓價格相對比較低，一個爛尾樓項目的開發一般只需半年時間和數千萬元資金，而其回報率卻有可能高達150%至200%。
有政策優惠。如北海市規定，復活爛尾樓除享受國家規定的稅收優惠外，還可享受經營服務性收費減半、行政事業性收費全免的優惠。
取得項目比較容易。在近年宏觀調控、嚴格控制土地供應總量的形勢下，房地產商取得土地較難，周期短、回收快的爛尾樓復活項目必然受到青睞。
當然，爛尾樓也存在許多復雜情況，使接盤投資者不得不慎重權衡。爛尾樓背后一般都有復雜的經濟問題和法律問題。例如，產權不明確、債權債務糾葛等等。有的雖已經法院判決，但執行起來還是存在較大困難。此外，還有因產品過時、存在質量缺陷、市場定位不準而無人問津等等。
而從處置中遇到的問題來看，“科學估價”是核心問題。有些開發商不愿接受“代為處置”，有的部門不愿移交爛尾樓，都是因為對價格有爭議。
接下來我們看看爛尾樓復活的經典案例：
最有傳奇色彩的爛尾樓：玫瑰園
北京玫瑰園原由劉常明的香港飛達公司跟昌平縣房地產開發總公司合資開發，是北京市政府1992年赴港招商項目之一。1992年前后，鄧智仁從香港到北京，和劉常明合作，以投資的形式購買了北京玫瑰園2萬多平方米的別墅，并借此成為該項目的銷售總代理。鄧智仁用1000萬港元在香港做策劃推廣，使玫瑰園一度賣得很火，剛開盤即銷售80套。
但由于劉常明將開發資金挪作他用，且恰好碰上國家實行宏觀調控，導致項目進展緩慢。同時，有關部門發現玫瑰園別墅手續不全，是不合法的項目。為了救活玫瑰園，鄧智仁從代理的身份走向開發的前臺，幾經折騰后，鄧智仁耗盡資金依然無力回天。玫瑰園也被香港人陸蒼以象征性的價格收購，但也沒能讓玫瑰園起死回生，最終破產清算。
經法院認定，玫瑰園的債主共105個，債務總額達10億元之巨，而其評估價僅為5.99億元，嚴重資不抵債。1999年7月16日，玫瑰園別墅在京公開拍賣。
在1999年7月的拍賣中，玫瑰園的大債主之一、山東包工頭梁希森以3.98億元的價格成為玫瑰園新主人。在1990年代中期，梁希森就曾經墊資為玫瑰園裝修了186套別墅，但工程款一直被拖欠著。
2000年6月10日玫瑰園以嶄新面貌重新開園。此前，梁希森接手后第一件事是辦好產權手續，第二件事是一口氣拆了一百多棟已建成的別墅，騰出空地建花園，降低別墅密度，同時做好業主的安撫工作。
所以，玫瑰園其后迅速升值，得到了買家的熱烈追捧，也成為了北京高檔別墅的代表。其中玫瑰園三期258號別墅成交價達3750萬元人民幣，在當時北京別墅市場上創下一個紀錄，引起極大轟動。據說，玫瑰園還打算在項目四期全力打造出一個價格為1.6億元的超級樓王，并讓其成為北京頂級別墅的標桿。
這樣的案例還有很多，如：世界最高的爛尾樓——上海環球金融中心，北京第一爛尾樓——中宇大廈，最“腐敗”的爛尾樓——溫州中銀大廈等。
總之，爛尾樓的形成原因復雜多樣，解決方法也要“因盤而異”，希望以上內容能夠給大家一些幫助，也希望能讓更多的投資者了解爛尾樓，慎重選擇投資的方向。
