【劉曉蘭】：開始之前我想跟大家分享一個體會，2015年商業地產蠻有意思的一件事，我覺得有幾個現象搞的我有點頭暈腦脹，第一互聯網把我砸的有點暈。我不知道大家是不是一天被O2O、P2P、P2C，甚至是政府整天跟我談PPP，濃縮的詞是否滲透到商業地產圈來，無論是開發商、運營商和商家攪的有點暈了，今天我們討論的話題可能涉及到那個。

　　第二這三天趕場子，這三天有三大會議在兩個城市，在上海、廣州，又回到上海，我像趕場子一樣，今天差點趕不上做主持，昨天從廣州趕過來，參加另外一個商業地產大會。明年三家能不能協商一點時間，別把我們整的特別累，因為我們都很想借著你們這個平臺見見這么多老朋友，聽到很多行業里專家的聲音，如果分散的話我們學習不到了。明年你們三四家協商一個時間錯開，我們大家都能分享到這些會議里面的精華，還有很多專家的聲音。

　　第三我昨天在我微信里發現這里面挺熱鬧的，昨天因為我是在參加廣州的那個會，廣州的會上黃百鳴來了，這邊的會上李亞鵬來了，發現擠到商業地產圈來了。昨天我發了一個商業地產究竟怎么了，圍城里的人昨天討論怎么出來，都想出來出不來，開發商很多，問怎么辦，這么多的資產，討論輕資產，今天我們要討論這么多的問題，這么多人擠進來，因為我們的明星都來了。無論是上海場還是廣州場都蠻有意思的，出現兩個電影明星進入商業地產圈來，這還不算，很多在最難的時間進來，這個舞臺這場戲怎么唱我不知道，我們都拭目以待。

　　第四跨界，這也是今年商業地產最大的一件事，尤其這個會上特別有意思，主持人不做主持了，不是主持人現在站在臺上做主持了，我們袁岳老師在笑。大家知道袁岳老師非常著名，其實他不是一個主持人，他是主持人圈里最不專業的主持人，但是在不專業里面又是專業的主持人，前幾那大家都看到他的“非常腦力風暴”等很多的節目，今天袁老師坐在底下被我主持一次，心甘情愿嗎？他一直點頭。大家看到這是一次跨界。大家都在觀望，不同的角度蠻好的，大家走在一起來，不同的角度、維度看一下這么熱的一件事，商業地產這件事到底怎么了，這幾場大會大家蠻冷靜討論，這一波里房地產整個變化大潮背后為什么商業地產為什么這么多人關注，下一步該何去何從，碰到什么樣的問題，今天在這樣一個浮躁的背景下，我昨天確實疲勞趕回來，我希望今天在上海這個會場因為來了非常多行業各角度的專家也能夠看到新的火花，也幫助今天能夠來到這兒坐在底下各位來賓有所收獲回去，今天大家非常有幸選擇這個場子，今天也是商業地產最熱門的話題輕資產這么一個主題背景下有很多的維度來看。

　　首先借助大家的掌聲請出袁岳老師，從他的視覺怎么看我們的地產商業空間。

　　袁岳：商用空間的動態趨勢

零點研究咨詢集團董事長 袁岳

　　【袁岳】：謝謝曉蘭。

　　我們這一場因為曉蘭主持，規格提高很多。目睹劉曉蘭由過去做商業房地產職業經理人成為商業房地產算是創業者，到成為現在玩資本的，到現在能夠各個地方來來回回串，其實我跟你說這個不是你叫誰怎么安排沒有用的，身份高的女性經常頻繁地走臺這個是女地位的表現，有的人想走臺沒有人請她，你就是全年安排在年頭年尾也跟她沒啥事。今天這樣的一個場合分享這樣的話題剛才曉蘭不介紹我的身份是對的，我下面說完了他現在怎么來搞商業房地產了。前面絕大多數大家看我說什么東西講趨勢、特點，說了半天都是人家干的，我現在說這個東西這個趨勢不止指一個趨勢，是我干了什么東西。

　　過去22年我一直做消費者的研究，這個大家都知道，過去六年我干了一件事情推動中國大學的年輕人要變成一個服務社會的人所以我做了一個公益品牌叫黑蘋果青年，重點跟80后、90后大學生一起咕咚把他們從學校里導到社會上，導的過程中我自己也覺得變得越來越年輕化，過去三年半干一件事情就是幫助年輕人創業，李總理在講重創空間之前我們在嘉定3131電子商務園區，上海電子商務沒有其他的地方，上海擔子上午只有3131電子商務園區。馬云原來在上海創業的，在上?；觳幌氯トチ撕贾?，搞的是綜合電商平臺，我們開始的3131園區實際上是一個垂直電商平臺，今天凡是在這邊有點名聲的電子商務都是我們這個園區出來的。今天看到紅星美凱龍在家具中間應該算最有規模的電子商務，是從我們園區出來的。這不是為了今天做這樣的一個廣告，我是讓大家理解今天我跟大家分享的跟我說的這個東西有關。

　　互聯網改變了什么？新一代的人所以互聯網好像變得重要嗎？互聯網在過去對于我們，我是一個60后，曉蘭應該是70后吧，你裝也是這樣的。60后70后基本上算做一代人，基本特點20歲到30歲之間上網，80后和90后是14歲上網，00后會在6歲上網，現在10后是2歲半開始上網?；ヂ摼W代表在人生不同的階段改變人生的進程。過去我們零點的時候我們看一個人行為、心理特征既有一定遺傳的因素，很重要是社會影響模式。實際上互聯網創造一個最重要不一樣的社會影響模式，也就是信息化的影響模式。一個人在單位時間和他特定空間獲得信息的能力和總量，而這個獲得的信息能力和總量改變了他自己。對60后70后來說，不聽老人言吃苦在眼前，說明老人是我們過去的重要信息來源，這個老人或許是我們的父母或者是老師，今天90后他知道的新鮮事務有多少是從老人或者是父母那兒知道的，或者今天學校的老師真的能告訴他什么嗎？一個大學，不僅僅文科學生，即使像物理、化學、數學理工科教科部分基本上是歷史的反映，任何一種歷史、任何一個書本、任何一種教學模式因為它的系統所以傳統。當人們認真、緩慢掌握一個系統的時候，他就會變得很傳統。而現代的信息方式或者是互聯網信息傳播模式尤其是移動互聯網傳播模式改變了人們獲得信息基本模式。也就是說人們不需要直接吸收信息，人們只需要接受點，互聯網提供的點如此之多如此之快如此緊密，僅僅靠信息的點就可以編制成新的動態制的系統，所以同樣兩個孩子一個孩子主要在互聯網上玩，一個孩子主要考試考的好。從我們今天作為一個電子商務產業，新媒體產業，手游產業，所有產業引用人才來說一個讀書不好的孩子和玩互聯網好的孩子和一個讀書好但是互聯網玩的不好的孩子尤其不玩手游的孩子兩個人的競爭力是絕對鮮明的，絕對在玩游戲的孩子這邊，跟我們過去的理念完全相反，過去認為一個孩子玩游戲玩到沉迷的程度這個就耽誤了，今天一個孩子不玩游戲，玩游戲沒沉迷，沉迷的時間不長，還沒有超越沉迷，這個孩子就不成。它會提供完全不同的觀點，互聯網改變人們反映的節奏，比如說一個不玩手游的孩子和玩手游的孩子對待互聯網反映節奏，給一個速度比的話是40：1，看一個事務反映過來的程度是完全不同的。一個兩歲半的小孩今天上網玩pad游戲，他在五歲的時候玩游戲是他80后媽媽玩不了的，關鍵80后的媽媽查不到游戲上哪去查。你可以看到鮮明的反差才是我們今天無論是干房地產或者是干其他所有行業所面臨人在被互聯網改變，我們說人是被家教私教教出來的，今天產生了網教，求互聯網教養帶大的一波人。為什么房地產受到沖擊大？因為互聯網是高度行業，它是高速移動行業，而我們干房地產無論你干商業，過去被稱為不動產，所以它被挑戰的原因你基本上可以不動的，這哥們是高速動的。我們做時尚品行業受到的沖擊略懂，或者把自己擱到電子商務平臺上，完了以后他在縱向平臺他是以賣的量大，比如說像京東這樣的，賣一段時間以后把客戶再組織一個平臺，開始是一個垂直電商，可以發展成為一個綜合電商平臺。所以越小越時尚越變動性強的產品在高動時代往往會占有優勢，個大越不動的在高度時代是劣勢。今天干房地產略好一些，今天干開發商的，政府角度來說政府是更不動的那一群。在座各位我們思考了半天，包括我們干了商業房地產，我們招商我們找著名品牌，我們找個大找連鎖的，找干的系統大的，簡單的說互聯網時代系統干的大的都是傳統的。阿里巴巴很牛逼嗎？阿里巴巴傳統。阿里巴巴在這個時代兩樣東西對它是致命的威脅，阿里巴巴PC端牛逼的，移動端沒干起來，阿里巴巴是極其危機的，移動互聯網替代PC端的時候，阿里巴巴幾乎命懸一線。阿里另外一個東西是致命的，就是它的平臺基本不掙錢，但是中間的支付寶是掙錢的。支付寶掙錢，不管你東西掙不掙錢，反正經過我這個東西我得收手續費，所以它掙錢，它是掙流量的錢。但是大家想想天貓店和淘寶店有多少掙錢了？說明一樣東西。今天在移動互聯網時代做平臺可以掙到錢或者得到資本的青睞，移動互聯網時代大家看到產品并不符合移動互聯網的要求，并不符合一個移動互聯網化有互聯網教出來的孩子對產品的目光，這個孩子啥都知道，只要不知道啥都別收到，因為他天天看手機，所以他喜歡一個東西的周期極短，喜歡產品喜歡服務和喜歡人的周期都減短，可以閃婚可以閃離，可以閃愛也可以閃恨，這是我們今天看到周期感大大改變。第三個審美觀念改變。過去喜歡一個東西，過去男生全部穿西裝，今天讓90后穿西裝好難的。為什么？對90后來說要穿休閑變化的著裝，互聯網上玩游戲的人從來沒看過游戲里有一個角色穿西裝的，他從小長大看到都是穿很炫cosplay裝的。在游戲世界里的男人比女人更性感的。再看我們的爸爸，各位干商業房地產這些人全是穿西裝，基本上跟他們是兩個世界的人。我們想想看，如果以我們這種審美觀念干出來的商業房地產空間怎么會受年輕一代人喜歡，簡單說年輕一代人是互聯網界面產生起來的一群人，互聯網是二維，二維是平面的。我們蓋一個很大的店，蓋的縱深感很強，他就不喜歡。電商界面上成長起來的孩子喜歡一看看得很清楚，站在門口就能看到你店里所有的東西，而且一個月一改變裝修風格。不喜歡越高檔設計的越嚴肅，意大利還好一點，尤其是法國的，覺得自己是奢侈品很嚴肅，不是黑的就是鐵灰的，看起來很裝逼的感覺，我在法國品牌說，再有十年法國的品牌在中國就完蛋了。為什么？第一法國設計師不在乎中國人，從來不認真考慮中國人的需求，另外法國設計賣給我這樣的人，賣給前面幾排人的，賣給40歲以上的人。為什么？我們這些人根底就是窮孩子，工農的后代，從小沒有品位，為多吃一塊肉費腦筋的人。我們根底里沒有品位的，我們掙了錢買國外的豪車豪房，買莫名其妙的品牌，我們把錢換一堆包包，以為人生就是前半輩子掙錢后半輩子買外國人的包包，這就是我們的人生，我們的人生建立在沒有品位的基礎上。今天的80后子女多么的不同，至少從小當成中產階級養的，他是從小有品位的人，而且屬于自己的品位。家里分得清楚，這是我的東西，那是你的東西，分的清楚的。所以這個時候我們才會知道這個是新一代的人，這一代人跟我們不一樣，他們根底里有中產階級品位的。別看我們今天很多人叫屌絲的人，這些屌絲只不過大學畢業以后有一段屌絲感而已，今天的屌絲比我們同齡人活的好，依然可以得到家庭很多的支持。屌絲感通常延續七年，一個典型的大學畢業生七年之后經過買房的周期，家里正式把家里的儲蓄給他付首付，75%80后買房子的時候是大部分甚至是全部家人首付，這個全世界沒有。美國父母不會認為兒子買房還要我首付，再說美國法律不允許，拿你的錢給孩子買房子你要多付50%的遺產稅，僅僅這件事情造成中國完全不同的年輕人，中國的年輕人是全世界購房最早的年輕人，實際上中國大都市城市的房價相當于一個典型白領大約15年左右的收入，實際上德國是16年，俄國是15年，巴西是10年半，美國差不多這個水平。區別僅僅在于中國孩子畢業以后七年到八年要買房子，典型德國人24年以后買房子，區別不是在于房價貴不貴，區別在于買房子的心理年輕。但是不管怎么樣，因為這些人在網上會發出聲音，說他們房價太貴了，政府都很緊張。有人提出一個問題，90后會不會買房子，當然買房子。你知道為什么嗎？今天在造所有的房子，從住宅到商業中心都不是為90后找的，更不是為00后找的，也不是為80后找的。今天房子本質上為中年婦女造的。因為我們沒把年輕人當人，說實話80后不小心錄成中年人了，我們還沒有把它當回事，我們造出來的東西不符合他們內心向往的東西。你們想象一下一個典型的90后將來繼承三個房子，不用繼承，爺爺奶奶給他一個房子，姥姥給他一個房子，爸爸媽媽給他一個房子。90后還會買房子嗎？一定會買房子的。90后比80后買房子的能力強多了，他會把三個房子賣掉買一個90后的房子。今天沒有一所給90后蓋的房子，誰蓋的話誰就會有機會。第二個如果你們家的確條件沒有那么好，沒有買典型90后房子，就買90后拋出來的二手房子。什么樣的房子最受歡迎？至少有為90后提供服務的房子。花樣年華為什么做彩生活，為什么受歡迎？簡單的說提供一種東西，受年輕人的歡迎。我們從這樣一條線，我要告訴大家這條線居然一個服飾，人們對服飾的喜好會改變，如果人們對一個車輛的喜好會改變，我們研究消費者的時候大家是非常在乎的，到今天為止中國房地產開發商絕大部分不研究消費者的，一個房地產開發商能做到的最高境界目前就是研究消費者滿意度。消費者滿意度是什么意思呢？我把房子設計好也賣給大家了，你們覺得有什么不滿意的？它相當于擦屁股型的消費者研究。換句話專門研究消費者屁股的。反正我就是這樣的，你啥感覺？在不動產領域中間大部分的老板腦子是不動的，它長期不動的。干一個商業房地產學萬達，萬達走走的時候，下一步學什么東西呢？然后光知道說住宅房地產現在還不好干，關乎政策，好像政策不動我也不動，他不研究人。從這個意義上干不動產很多人本質上沒人味，不是沒人味，是沒年輕人人味。我們估值20億美金，當然我們20億美金絕大多數人做了這么多年房地產，開發那么多，你值20億美金嗎？不值吧？為什么我們投一個小小的東西，90后投一個小小的東西，有人投那么多錢呢？也就是說今天的投資人是把90后干的東西當回事，但是我們今天干房地產沒把90后消費者那么當回事，所以沒有適合他們的空間。

　　如果他們喜歡空間的時候，他的空間跟我們傳統空間形態最大的改變是什么？簡單的說剛才我們都知道有三觀盡毀。我們傳統三觀是：人生觀、價值觀、世界觀。為什么人生盡毀呢？是說老三觀。我們招人的時候，看老三觀，你看得出來嗎？互聯網改變了老三觀，信息觀、周期觀和審美觀。我們提供的東西是不是受他的歡迎跟他形態變化有密切的關聯。這個時候一個90后，對他改變的東西是什么？通過互聯網無所不至。90后或者是80后活動能力某種情況來說是降低的。舉例來說，讓我們一個60后和70后吃西餐出國，堅持吃一周西餐都很困難。中國人全世界去年有一億人到全世界旅游，他們到國外第二天懷念中餐，連續五天不吃中餐是很難承受的，這一點對90后來說沒有問題。90后沒有熱愛的產品，90后沒有美食家，90后時代只有吃貨沒有美食家。吃貨用英文來說很簡單“eat”，咬東西的人。你說一個90后他也不讀書，這個東西他搜一下全知道，但是他并不會花那么長時間把那個東西那么的知道，所以他知道方式是不一樣的。好了，今天一個吃貨，除了吃貨，今天典型85后90后會干什么活？今天85后90后是什么活也不會干。就會干一個。什么意思呢？人正在變成一種新型的人，叫單功的人。跟我們不一樣。很多人說，你怎么干這么多事？我會寫詩堅持寫詩。與此同時，干干公司，主持主持會議。其實這種人就是老人。你再想想看我們的奶奶什么不會做？我記得我小的時候穿的鞋子都是我二姐做的，我衣服是我媽媽或者是我嫂子做的。我們家自產自銷，那個時候不是made in china，是made in family。很老的人都是多功能的。但是你想想看，一個國家你要成多功能這個國家采購不就垮臺了嘛。今天的孩子成了單功能人，會做會計只會做會計，會做APP開發只會做APP，其他都是低能兒，通過互聯網采購然后讓快遞送。我作為一個天使投資人簡單說O2O肯定沒戲了?，F在手機端訂，快遞送，快遞真正的好時代來了。商業房地產更沒戲了，不要以為阿里巴巴搞一個支付寶就是互聯網化的，百度只要參與競價排名就互聯網化了，那是賣東西。你以為開了淘寶店你就是互聯網了，互聯網就掙錢了？絕大多數干了淘寶店是只出錢不進錢的。

　　其實今天年輕一代，在座的70后都不說你們了，當然你也不用擔心，互聯網時代沒有老人只有懶人，你進化一點，你精神上是一個90后或者是00后，我們單說年輕一代生活場景最大的改版是一體化。一個典型的90后理想生活你知道是什么嗎？可不是像現在找一個地方上班，比如說在黃浦區上班住在寶山租一個房子，經過很多的地方，上班的時候經常被老板罵罵，不是的。像上海這個地方，本來沒有太大的創業空間的，孩子們通常愿意上班的，發現他上班受不了，他從小被教養方式或者是被寵的方式他不是天天被老板罵的人。所以我跟你說對于年輕一代來說大眾創業是必然的。為什么？他自我主導的心態不一樣，他從小是當寶貝一樣的，沒有一個老板把你當寶貝，你要被老板當寶貝你就成小秘了，如果你不是女的就是小雞了，不是小雞就是小秘，肯定有問題。今天的社會是什么呢，我住在這個旁邊，我工作在旁邊，我宅在家里把業創了。大家不要以為原來創業了不起的事情。互聯網創業跟以前不一樣，今天互聯網企業基本的特點老板是發起人，另外一個叫做創業團隊，所有員工都有股叫小股東，通常有一個時間段叫期權，理論上每個人都是合伙人，這個東西鮮明的跟我們房地產是不一樣的。你在那邊是一個高管，高管是高管，沒有股權，這邊是普通員工，普通員工有股權，現在沒有，現在是期權，顛覆了過去公司的形態。老板本身也在干活，你想創業，創死人干最苦逼的活，大資大活，小資小活，這個形態就發生了改變。在這樣一個形態里面，剛才我說這個人變成什么都不懂只會干一個活，干一個活是股東，他主體感很強。80后弱一點，90后強很多。90后會影響媽媽穿什么樣的衣服。但是00后說：我穿衣服你別管，你穿衣服我也不管，我今天游戲還升15級呢，你好好活著。5歲開始就是這樣，這特別像美國人了，美國人就是互相尊重，別互相影響，這個有他新的特點。但是不管怎么樣我們生活一體化場景他有一套方式，一方面他很懂一些東西，他可以掙出他的錢來購買他的服務。至少人們不斷地思考要follow他的生活軌跡。服務設計，就是要研究這個目標群體他的行動軌跡和消費軌跡正在發生怎么樣的變化和細致微妙的變化，根據它的軌跡提供相應的服務。所以從這個角度來說，我們今天簡單形象上表現為輕資產，實際上本質上我們要能夠重組一個新的服務版圖和服務場景，這個服務場景也許我們整個鏈條做好，但是其中某一塊抽出來做精做棒。最近我看到一個做夜宵創業企業，夜宵還要做創業嗎？對。為什么很重要？年輕人創業晚上不睡，白天睡的越來越多了。吃夜宵過去就是一個白餐的延伸，白粲延伸就是肉，我們到東北一大堆烤肉，甚至是半夜吃烤肉短命。很顯然夜宵是很特殊的領域，既要吃同時又特別健康。沒有人專門研究這個玩意，將來我們綜合體里面做夜宵創業的企業，他12點給你送，特別適合晚上吃，多吃點沒事，把那個東西當成一回事來做。全中國10點以前洗洗睡的人很多。90后洗洗開始玩手游，玩到那個時候他吃一個夜宵，夜宵不用在家里做，一叫就上門了。一個小小的領域在今天都可以挖掘起來做成一個專門規模的生意。所以在這個意義上來說，以互聯網提供信息和遞送的渠道，圍繞它的生活組織出一個一體化，當然即使在這個時候在線下一定也有相關服務的渠道。

　　從今天來看換一個思路，假設90后工作、生活需要一體化他需要一個離他自己居住地方最近距離的一個空間，這個空間可用來創業可用來發布、分享、社交、生活享受、線下活動。按照美國人做的心理研究表明，即使人們在線的時候，平均每在線三小時至少需要一小時線下活動的平衡，人們單一空間形成封閉感，互聯網本身看起來不封閉的，但是互聯網有它不是物理接觸所產生的封閉感，只是在單一空間單一時間里人都會有毛病。為什么大學生在大學空間里呆時間長會有毛病。以前王岐山特別推薦，說為什么法國大革命會爆發？法國大革命爆發很重要的前提互相不理解干什么東西，最后在一個關鍵的時候分錢收稅的時候很多人不滿就爆發了，憑什么我給你買單。同樣的原理我們今天并不是互聯網真的解決所有的東西，我們提供適度互聯網線下的空間。

　　現在我們給但是構想這是一個服務的場景，這個場景給它叫一個名字就叫青年創新創業綜合體，這個綜合體可以是小的也可以是大的，綜合體中間核心的東西是什么呢？核心的東西對于一個年輕人來說在這個綜合體中間可以直接做創業。如果他愿意的話或者說他條件好直接可以在這個地方住，他可以在這個地方找到他今后喜歡所有的東西。比如說平時玩手游，在我們空間里除了有手機的小手游還有大手游，大屏幕大家玩的很好的，大手游的高手在大屏幕玩大手游，你只體驗小手游沒體驗大手游。你可以想一想你是干電子商務，過去有一個東西放在那兒，很少有人在這個旁邊看到每天的變化，在我們辦公的大樓層中間你會看到每個電子商務做的東西現場貨品就是會放在現場，當然有非常好的貨架設計師幫你擺放的非常好看。過去我們參觀創意空間只看到辦公桌，有什么好看的。今天不同的是創業空間看起來也像一個貨場。每一個貨架旁邊就是它的辦公區。所以你的產品觀察、體驗、交流、分享，想想看為什么貨架放在這個里面？我告訴大家今天年輕人生活已經不是生活必需品的時代，其實它是一個生活方式的時代。我們講說今天這一層樓全是90后創業青年人做的都是2C的東西，你搞的設計跟我們設計之間太有關系了。為什么？你賣給另外一個90后，90后賣東西不像50后60后一樣一樣賣，是一群一群買的，他把所有構成他的生活方式。其實你可以做襪子，他可以做服裝，另外一個人可以做運動裝，另外一個人可以做另外的東西，其實這些用品之間什么叫生活方式，同一個價值觀貫穿起來系列生活裝備，這個叫生活方式。所以你那一群創業者干的時候跟我這一群人是有關系的，你做的省委前一點我知道落伍了，所以它們之間互動的。這個意義上來說一個創業群體在一起不是簡單的辦公空間是生活空間的互動出境空間。過去傳統孵化器干法，科技孵化器，你們這個功能進來孵化六個月，然后出去。加速器干一年半，然后再換到另外一個地方去?；ヂ摼W時代哪有那個道理，互聯網企業三、四年可以搞一個上市公司出來。今天打破孵化器的概念，一個年輕人創業階段從種子到孵化到成熟到上市都在同一個空間里，上市也只有三百個人而已，所以我們把這個叫全周期創業平臺，全周期創業平臺跟我們傳統那種，當然你是孤魂野鬼式創業也可以，你成長就慢一點。你在周期上不占優勢，在資本上就不占優勢，成長上就不占優勢。我們創業更重要的是讓你能夠把簡便，本來大家都已經購買服務了，你把所有能夠購買的服務都在這個地方購買到了。舉例來說，過去上海五星級賓館，它的后續服務專門有這種服務公司的，叫設備管理與服務行業，這是一個行業的，我們前兩年專門投了這個公司，我們青年綜合體從公寓到空間由這個公司提供五星級的服務，這個事你不用操心了，90后對家務不在行，你不用干了，全部給你干了，五星級而且是低成本的，你專注于你擅長的領域，你研究APP比競爭對手快，你拿到的資本就更快拿到的就更多。這是我們在創新創業綜合體中間做的這樣的東西。

　　實際上這里面每一個部分中間可以有很獨特的空間設置，可以把他所需要各種生活場景變成服務植入在這個里面。比如說阿里巴巴現在要做移動創業，很好，我們專門有一個區跟阿里巴巴來孵化移動創業的企業。最近我們談樂視，我們根據主題把這部分做出來，我們還談了其他的，娛樂領域、體育領域，放在一起它成為新的生活方式，在創造這個新的生活方式?；仡^說到花樣年華我還挺佩服的，彩生活，其實彩生活做的東西是什么呢？它的原理很簡單，把大家社區里，如果你有空間把空間變成孵化器，讓年輕人做新服務進入空間，新服務直接能找到用戶。如果跟生活社區在一起一定是傳統社區，剛才我說了將來90后買兩種房，一種買新型的90后房，另外一些沒有父母、爺爺給房子會買90后拋出來的房子，他們的社區模式是傳統的，但是我們服務可以是創新的，服務集中區會成為你這個社區對90后依然有吸引力的原因。我說的90后包括10后11后買房子將來是同樣的原理，給誰提供什么樣的服務界定這個社區屬于哪個帶的。我們今天很多住宅社區里面中間有一個業主會所搞的孤魂野鬼式的，其實給老頭子偶爾吃吃的，但是他不會成為真正讓一個社區非常具有活力，實際上社區的活力很大程度來自于中間服務推動。

　　我們現在說的這種將來分兩類。一類這種綜合體遞進社區的，遞進社區帶動整個社區成為綜合體，因為你有這樣的服務中心，周邊居住的人群是可以變成特定人群，所以這種是貼近社區的。另外一種模式我們現在這種模式，一萬五千平米。5月1日在閘北開業首個三萬平米，我們現在有最大可能是八萬到十萬平米，當然也可以有比它更大的。它最重要的一個特點是什么呢？是把生活、新產業塑造、互聯網融為一體。我們想一想一個城市里面最可心的地方是最繁華的百貨商店。不遠將來有最繁華的百貨商店成為我們的綜合體，我們做到綜合體在第一名。我們掌握一個經驗，大家可以想一想，過去多少年幾乎是不掙錢的，只有我們在上海做的313從第一年開始交稅，盈利交稅。我們去年的時候，這個孵化器也就是才四年的時間，一年交1.83億的稅，雖然不算很高，但是在孵化創業企業期間沒有人有盈利和交稅的概念，所有人講的是投錢給補貼給津貼的概念。我只用這個來說明創業綜合體不是因為李總理講的重創空間而成為重創空間，它是新行業的塑造空間。電子商務是它主體的東西，它依然是商業的范疇，但是你不用糾結那個事，它本身是在線，包括也包括部分的離線，因為體驗在這個空間里實現綜合的組成部分。兩年中間初步規劃會建設30個連鎖的綜合體，第一年會在10個到12個，大約4到5個在上海。我們在寧波、大連、天津，現在我們基本上簽訂約10個左右了。我們在5月底6月初會有一個正式的投資案正式推出，大家可以看到我們輕資產快速推進特殊的重創空間面臨在大家的面前，它可能跟很多我們傳統的孵化器完全不一樣，規模大得多，甚至跟大慶干的，大慶干的舊廠房改造，313也是舊廠房改造的，我們稱它為2.0。我們現在干的是綜合體一體化，貼近市區這樣的特點。我們干的東西是非常輕資產的，簡單的說不是通過開發商開發，也不是我們投入很大的錢把它搞多大的裝修。我們現在合作的點兩個核心的合作點，一類是積極性非常高的政府部門，第二個是有一些開發商有挺不錯空間也嘗試突破原來的商業模式，所以這兩類我們都是有合作的。

　　我們用微創計劃改造百貨商店，用微創計劃改造原來傳統的空間，我們當然也跟大商家有一個計劃，用微創計劃改造在原來技術開發區中間創新創業的模式，我們基本思路“提升服務業技術含量，提升科技業的服務含量，共同提升他們互聯網含量，這個前提下共同提升他們的金融含量”，在這個前提下我們推出一種比較新型的服務。

　　最后我強調一下綜合體既是一個小小的服務孵化核心，也可以是一個有體量綜合服務體，也可以包括以這個為核心帶動居住社區，所以在這個意義上它可以小到一個像彩生活那么大的空間，中間達到像5i這樣的空間，大到五六十萬平米的空間，這些人愿意買這樣的房子居住在這樣的社區中間。我記得三年以前參加我們這個年會我們提出了七年街區，兩年以前提出了青年空間，去年沒有說什么，今年用干超過十個的規模讓大家知道這個不是可行不可行的問題。那么大人群有需求的時候，加上房地產不景氣的時候，加上中央號召的時候，這個東西可以合作出來的。希望合作伙伴共同加盟支持，我們一起推動，把這樣的構想變成現實。

　　【劉曉蘭】：我聽完以后這次我最不稱職的一次主持，我第一次沒有打斷演講嘉賓，我看大家非常喜歡聽你整個內容，整個內容在顛覆傳統，傳統包括人的消費習慣，現在你已經顛覆到我們商業地產空間來了。我想問的一個問題，剛才你說很有創意，迎合現在90后和00后消費空間，其實這樣的主題確實是非常吸引人的，但是我要問的問題是，如果你沒有很好的資本，沒有跟天使、VC、PE很好的結合，50%的開發商在商言商如何實現以你合作的盈利模式呢？

　　【袁岳】：提的非常好的問題，這里面兩個思路的轉變。過去我們把自己產品當做是一個期貨不是現貨，把空間賣出去。今天我們換一個思路，我們把它當做一個投資品，不著急賣出現金數錢。你有兩個點數錢，第一個點租金可以是第一點，你可以把租金轉化成合作的股份，我們指望的回報是從這里面的回報。我過去做咨詢這么多年，咨詢太酷逼了，這是為什么我們轉型做這個東西的原因。我們今天不著急把不動產轉變現金，而是從資本方面運作的一個東西。我們雙方合作綜合體，比如說五萬平方米，五萬平米容納1200家企業，2%原理這個企業可投資的，我們共建一個基金，我們現在有經驗去選，過去三年中投了120個公司，是在五萬家公司里選出來的，至少30%到現在可以盈利的。同樣的原理，這里面做了以后其實我們就是合同，因為他們這些好的企業在這個里面，第一道租金換股權，第二道再合同。你拿一個保底租金很低，有吸引力把好的企業弄進來，實際上把它資本化，本身我們把空間不動產轉化成為可資本化，這是第一個觀點。這個觀點劃過來之后，其實你就把現金拿回家去，反正找一個地方投，不如反過來把你的空間運作成為可投資的空間。

　　【劉曉蘭】：改變了在座開發商傳統盈利模式，過去他們靠銷售、租金做回報，你現在培養開發商往VC和PE在走。

　　【袁岳】：可控范圍內做PE、VC。

　　另外我們自己在過去三四年積累的，實際上你怎么選領域去投，做投資中間有一個最基本的概念選自己熟悉的。干商業房地產熟悉的是什么，商業房地產店家，實際上這些店家有比我們更強的壓力——互聯網化，而且中間有一些人是脫穎而出。實際上這個恰恰是我們所謂熟悉的領域。不過比過去招商，招商概念是什么，門頭把人家弄進來，不管后邊的事?，F在你作為一個投資人的話你的投資點更多一些，把自己相對比較熟的領域空間做的更透一些，我覺得這兩個條件今天很多開發商有自己熟悉的領域，而服務化的領域，工信部這兩天我參加他們的工業4.0的會議，工業4.0沒有什么神奇的，你首先要服務于工業化的發展，我們掌握了服務端就掌握了經濟發展的基本形態。李克強總理這次講話講了25次服務業是國民經濟發展主要動力，干房地產的人很多人自己服務化不夠，你空間里裝的基本上是服務業，這恰恰是我們靠近的資源，這兩個一整合開發商合作干這個事是最靠譜之一。

　　【劉曉蘭】：我相信未來會非常好。實在我們占的時間太多了，謝謝你。我個人的觸動非常大，袁岳老師跟商業地產圈內的人，他在外圍轉好幾圈了，三年前跟我談青年社區，但是后來沒落地，他比較理想主義，那時候我沒敢打擊他，但是他今天展示的東西已經到了天使、地利、人和。為什么？互聯網時代金融背景的時代，別人會借助對這個東西的理解，大家對這種創業孵化的一種認同和需求再加上政府這么幾個東西在一起，我覺得這個模式確實是值得大家在傳統地方如何跳出來去思考，因為你不變別人在變了，你不去迎合和接納這個東西有一天可能你也就被淘汰了，兼顧傳統，以為我這樣是成功的，至少我今天本人受到蠻大的憧憬，謝謝袁老師。

　　另外一個趨勢，大家都知道這些兩年由于八項、防腐這一類的話大家知道奢侈品很多高端商業遇到很大的挑戰，另外一個“輕奢化”我覺得這個名字蠻有意思的，“輕奢化”這個概念在購物中心也好商業地產里面被人們關注，開發商或者是運營商關注的一個業態，未來在這波消費電商也好其實它對點上沖擊的一個業態，在興起過程中會不會碰到挑戰？有什么樣的瓶頸或者是挑戰或者是未來的機會我不知道。