核心提示：隨著中國經濟進入新的常態，商業地產的發展環境發生了劇烈變化，商業需要加快創新轉型適應新的形勢。下面我結合綠地商業地產的實踐，談一點我們的體會，以及在新常態下對商業地產的思考。
胡京：尊敬的各位嘉賓，各位朋友，大家上午好！非常榮幸受綠地集團董事長委托，參加中國商業地產行業發展論壇，并與大家共同探討新常態下商業地產的轉型與創新以及綠地集團的一些思路。
隨著中國經濟進入新的常態，商業地產的發展環境發生了劇烈變化，商業需要加快創新轉型適應新的形勢。下面我結合綠地商業地產的實踐，談一點我們的體會，以及在新常態下對商業地產的思考。
第一個是關于綠地集團商業地產實踐。在過去十年，中國經濟快速增長，城市化進度不斷加快。商業地產實現高速增長，經過多年發展，綠地集團的商業地產業務也獲得快速發展。2014年集團的商業地產收入達到了1296億，同比增長90%，已經占據了集團房地產業務的半壁江山。綠地集團在發展商業地產中有幾個基本特點，第一個是聚焦特色的產品。大家知道綠地集團的商業地產主要是聚焦在超高層，大型的綜合體，產城一體化和智慧城市一些特色的產品，并不斷創新。這類產品符合城市發展的需求，受到地方政府的高度歡迎，有力獲得資源。另一方面這類產品難度大，有利于形成獨特優勢，比如超高層。項目投資周期很長，項目的投資很大，對技術的要求越來越高，尤其是后期的管理，所以我們選擇在這個領域也是一般企業難以參與進來的，而且我們有先發優勢。
第二點布局中心城市。綠地集團的商業地產集中在一、二線的中心區域，并圍繞區域發展良局，人口密集度等帶動誠實新區發展。第三個是創新運作模式，超高層項目對企業運營能力要求比較高，因此綠地集團發展過程中探索了一套適合自身的模式，根據項目特點來開發。第四點是新的嘗試和特征，打造“命運共同體”。商業地產的開發企業，我們覺得與入駐企業之間不再是簡單的買賣關系和租賃關系，而是互利共盈的伙伴。綠地集團通過整合內部和海外的資源，建立起了全球的企業平臺，為入駐企業提供專業服務，從而打造了開發商、戰略伙伴以及入駐企業多方共贏的生態圈。經過多年發展，綠地集團在超高層，大型綜合體，產城一體化方面形成經驗。在目前為止，我們建設成的超高層，300米高有30幢，200—300米有40幢。其中有4幢高度位列全球前十。大型的城市綜合體遍布全國的75個城市，已經投建的10個產城一體化項目。
在新常態下，商業地產面臨的挑戰。隨著新常態，商業地產面臨新的趨勢，出現新的發展趨勢，要企業面對。首先面臨的挑戰，第一是總量過剩。今天所有商業地產的精英可能都有這樣的共識。隨著城鎮化速度，經濟增速的方法，行業增速下行。過去幾年大規模的開發建設使得商業地產面臨總量過剩的局面，我們認為商業物業的增長速度超過需求的速度。第二個是在新常態下，業態老化的問題，隨著居民收入提高和消費結構的升級，消費需求更加多樣化、個性化。傳統商業地產我們看到大多數都是品牌雷同、業態相似、同質化嚴重。無法滿足新的消費需求。第三個是互聯網的沖擊，互聯網改變人們的消費習慣，不僅提供按照更加低價的產品，而且提供快捷的體驗。例如購物中心服裝專賣店，已經成為試衣間。傳統的百貨、超市受到巨大沖擊。商業地產也是出現這樣新的發展趨勢，第一是需求多樣性，商業地產的本質是為生活和生產提供服務，商業地產不僅關注人的需求也要關注產業需求。新常態下，融合產業需求，首先是消費需求升級，消費者的消費需求從簡單購物向休閑娛樂轉變，消費偏好從追求物美價廉向追求個性和品質發展。其實是產業轉型升級，傳統的產業轉型升級，服務業日益成為新的增長引擎，更多的中小企業成為創新主體。地四是房地產的價值增加，從開發環節轉向運營環節。的商業地產主要依托土地和服務業的不斷升值獲取收益。在新常態下，依賴土地增值的模式難以為繼，我們認為商業地產也從開發環節轉向運營環節。第三是行業金融創新不斷加快，商業地產與金融結合越來越緊密，一個是企業需要向輕資產轉型，第二個是金融市場改革為房地產創新提供了巨大空間。第四是線上、線下加速。隨著互聯網向傳統行業的滲透，商業地產正和互聯網融合。一方面面臨沖擊，為了打造電子商務開發APP，很多互聯網企業也走向現在線路下面，彌補面向用戶經驗不足。
第三商業地產如何轉型？個我們認為第一是要尋找新常識，商業地產要融合產業發展趨勢，要開拓新的空間。我們認為有幾個領域。傳統的商業地產要向以休閑、娛樂為特色的商業地產轉型，增加體驗式業態，打造文化、旅游、健康的主題。第二是新型的社區商業，社區商業是居民生活的最后一公里，需要與客戶聯系緊密，通過結合周邊社區客戶的特點，結合特色的商業，比如社區電影院，家庭活動中心，社區醫療這塊，相信有很多企業也在探索。社區商業潛力巨大。第四新型載體，我們一直在摸索，比如以生產為主體的產業園區和小微企業創業空間。比如說我們在廣州、鄭州的大型科技園區探索這類產品。從商業地產依賴土地增值到運營轉變，企業要從做開發到運營轉變，我們不僅深度參與項目的定位，規劃、設計各個環節，提升整體的運營能力，并且要為入駐企業提供多方面服務。為入駐企業提供從政策、咨詢到經營一系列的服務平臺。第三是要使用新手段，積極運用金融手短進行商業地產開發，企業既可以盤活輕資產，越來越多的房地產企業運用金融手段。綠地集團在金融地產方面也在積極探索。比如說近期推出的地產寶，就是為了幫助中小型企業實現地產金融寶貝。第四是融合新技術，商業地產還是要積極擁抱互聯網，與互聯網的融合不是簡單的線下向線上轉，而是通過線下、線上高度溶合增強客戶體驗。一方面通過線上、線下的融合，消費者可以隨時掌握線下信息約服務，從而簡少現場等待時間提升體驗。第二方面提升企業運營能力，通過大數據預測消費者行為，可以預測商機，優化商場布局。
各位同仁、各位商業地產的精英，各位朋友，面對中國經濟的新常態，企業只有準確把握和順應行業發展的趨勢，積極謀劃和推進創新轉型，才能在巨變的外部環境中實現增長，綠地集團愿與各位商業地產各個領域的精英和企業，在各個領域，我們在超高層、綜合體、休閑度假地產方面與大家合作，為中國商業地產的發展貢獻綿薄之力，再次感謝大家！
