2015年春節(jié)過(guò)后，地產(chǎn)人網(wǎng)全新推出《2015中國(guó)知名房企商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)最新合集》為地產(chǎn)人精心匯集了商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略及實(shí)戰(zhàn)案例分享。

 

本次的商業(yè)地產(chǎn)案例解析，我們將與地產(chǎn)人分享龍湖同位于重慶的北城天街和西城天街兩大主力項(xiàng)目的差異化招商。
 

地位：龍湖天街系兩大主力

 

2014年，龍湖提出“持商業(yè)”戰(zhàn)略，目前看來(lái)，這一效果逐漸彰顯。3月19日，龍湖發(fā)布2014年年報(bào)。年報(bào)顯示，去年龍湖投資物業(yè)租金收入8.8億元，同比增長(zhǎng)38.1%。2014年，龍湖旗下重慶時(shí)代天街2期、北京長(zhǎng)楹天街、成都時(shí)代天街1期、西安大興星悅薈等商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，截止去年底，龍湖商業(yè)地產(chǎn)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)面積為124.5萬(wàn)平方米。

 

其中，天街系已經(jīng)成為龍湖旗下商業(yè)地產(chǎn)的旗艦品牌，也是國(guó)內(nèi)商業(yè)綜合體的標(biāo)桿品牌。從2003年至今，每一座龍湖天街都在致力于成為或者已經(jīng)成為城市的新中心。

 

而龍湖在大本營(yíng)重慶的三個(gè)天街項(xiàng)目，是其租金收入的主力項(xiàng)目。作為龍湖地產(chǎn)2003年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)后的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，重慶北城天街2014年租金收入3.5億元，同比增長(zhǎng)14.2%；重慶西城天街租金收入1.31億元，同比增長(zhǎng)20.5%；而重慶時(shí)代天街1期租金獲得76.6%的增長(zhǎng)，達(dá)到1.61億元。

 

定位：新區(qū)與老區(qū)的新“商業(yè)中心”

 

重慶作為中西部的第一大城，也是西部最具潛力的城市和長(zhǎng)江上游最具活力的商業(yè)地產(chǎn)中心。具有諸多政策、經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)勢(shì)：它是中國(guó)第四直轄市，是城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，是國(guó)內(nèi)首個(gè)內(nèi)陸保稅港區(qū)。

 

而重慶的江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)合稱重慶三北區(qū)域，是重慶城市發(fā)展的新趨勢(shì)。2009年初，國(guó)務(wù)院明確重慶將開(kāi)發(fā)“兩江新區(qū)”（主要為三北區(qū)域）。三北區(qū)域聚焦重慶70%的高端消費(fèi)人群，擁有重慶80%的高檔住宅區(qū)，雖有強(qiáng)大的消費(fèi)力，缺因?yàn)楸緟^(qū)缺乏擁有國(guó)際一線品牌的時(shí)尚賣場(chǎng)，不得不過(guò)江到解放碑等區(qū)域消費(fèi)。

 

北城天街就坐落在重慶三北核心商圈觀音橋商圈的內(nèi)核。龍湖北城天街項(xiàng)目總占地面積約300畝，約70萬(wàn)方，是目前為止城北區(qū)域占地最大的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

而西城天街，坐落在重慶九龍坡區(qū)楊家坪商圈，建筑面積約8萬(wàn)平方米。這里是重慶的傳統(tǒng)工業(yè)大區(qū)，區(qū)域GPD連續(xù)四年位居重慶第一。周邊擁有高檔住宅小區(qū)及項(xiàng)目周邊商務(wù)白領(lǐng)約90萬(wàn)人，并有大型企業(yè)及大專院校約20萬(wàn)人。雖是老牌商圈，商業(yè)發(fā)展已較成熟，但楊家坪商圈的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)較單一，缺乏高檔的、有品位的大型購(gòu)物中心，且地下商業(yè)檔次低并且分散，五大商圈中排名靠后。

 

一個(gè)新區(qū)，一個(gè)老區(qū)，龍湖對(duì)這兩個(gè)天街位置的選擇，一個(gè)為立新，一個(gè)為創(chuàng)新。

 

招商：國(guó)際名品與休閑潮流

 

國(guó)際名品和休閑潮流是龍湖北城和西城天街的統(tǒng)一招商定位，但在品牌招商上，二者也有所區(qū)別，北城天街更多高端品牌，西城天街則重在突出中高檔精品。

 

北城天街在業(yè)態(tài)組合上，低樓層以高端國(guó)際名品服飾、高端精品百貨和潮流休閑服飾、國(guó)際知名品牌服飾為特點(diǎn)，高樓層則為大型餐飲等娛樂(lè)業(yè)態(tài)，進(jìn)一步豐富消費(fèi)體驗(yàn)，滿足多元化消費(fèi)需求。

 

西城天街則采用主力百貨、生活超市、精品零售、高檔餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的組合和選擇，合理搭配，形成“同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)”的空間布局。低樓層以主力店+零售+餐飲方式布局，高樓層則主要分配給娛樂(lè)業(yè)態(tài)。

 

在招商上，兩個(gè)天街招進(jìn)的品牌雖有部分交重，但也有較大差異，力求實(shí)現(xiàn)品牌互補(bǔ)。

 

主打高端的北城天街，在引入了CK、BOSS、Dunhill、法拉利、BMW Lifestyle、Cartier等高端品牌，及Apple、DKNY、Adidas、Jeep、Lacoste、Guess、It、優(yōu)衣庫(kù)等年輕系列休閑品牌，招進(jìn)星巴克、哈根達(dá)斯、麻辣香鍋等連鎖餐飲，同時(shí)擁有瑪花纖體塑形體驗(yàn)、金寶貝早教中心、屈臣氏生活超市和UME影院等多種業(yè)態(tài)。

 

西城天街的高端服飾品牌不及北城天街，由于占地面積差異較大，總體品牌量也較少。西城天街的主力店為UME國(guó)際影院和永輝超市。高端品牌有HONMA、ROLEX、TUDOR等，中端品牌有it、TOUGH、fcuk等。在餐飲業(yè)態(tài)上西城天街擁有星巴克、哈根達(dá)斯、滿記甜品、斗牛士牛排、阿利與艾德等，與北城天街不相上下。另外，西城天街還擁有SISYPHE西西弗書店和電玩城。

 

差異化的商業(yè)地產(chǎn)招商方案也將使得策劃公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)定位更加精準(zhǔn)。