舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發展方向和速度。

　　舊城改造流程圖

　　舊城改造資金回路表

　　一、前期準備階段（時間：一個月）

　　（一）舊城改造辦公室（以下簡稱舊改辦）前往地塊現場勘查，確定是否符合舊改的條件；如需進行危房鑒定，報區危指辦申請危房鑒定。

　　（二）街道辦對將要改造的地塊進行入戶摸底調查，確定地塊的搬遷戶數及面積，并征求擬被搬遷范圍內的單位和住戶意見（需90%以上同意）。街道辦將摸底調查情況整理后報區舊改辦。

　　（三）投資方與舊改辦簽訂舊城改造投資整理協議。

　　（四）區舊改辦向區政府提交舊城改造申請，獲得區政府同意將地塊納入舊城改造的批復文件。

　　二、搬遷實施階段（時間：五個月）

　　（一）搬遷實施：投資方與區舊改辦簽訂委托搬遷工作協議，明確搬遷過程中雙方的責權利關系。

　　（二）搬遷實施：投資方、舊改辦、銀行共同簽訂資金監管協議。

　　（三）舊改辦依照法定程序確定搬遷代辦公司。

　　（四）由區舊改辦編制搬遷維穩評估報告，街道辦編制搬遷維穩方案，投資方按照搬遷評估維穩風險等級向區財政繳納維穩基金。

　　（五）區舊改辦、投資方和搬遷代辦公司共同擬定搬遷補賠償安置方案。

　　（六）召開搬遷動員大會，由住戶代表在大會現場抽取評估公司，邀請公證人員做現場公證。

　　（七）若搬遷戶對房屋實際面積和權證面積存在異議，搬遷戶可提出申請，舊改辦組織測繪單位對搬遷房屋實際面積進行測量。

　　（八）在評估公司出具擬搬遷房屋評估價格后，區舊改辦和投資方共同明確搬遷安置方案。

　　（九）將舊城改造批復、搬遷公告、安置方案、補賠償安置協議（空表）、評估報告等在搬遷現場公示上墻。

　　（十）帶方案進行模擬搬遷，入戶簽訂模擬搬遷安置協議。若在模擬搬遷期限（64戶通常為2個月）內，簽約率達到100%，則所簽模擬搬遷安置協議正式生效；若在模擬搬遷期限內簽約率達不到100%，則終止模擬改造搬遷，所簽搬遷安置協議自動終止。

　　（十一）模擬搬遷安置協議正式生效后，投資方向區舊改辦繳納按時安置返遷戶保證金（返遷戶搬遷面積乘以評估價的50%）。

　　（十二）正式開展發放補賠償款工作。

　　（十三）搬遷住戶向舊改辦移交騰空房屋。

　　（十四）搬遷代辦公司對搬遷房屋進行拆除、打圍平整、產權銷戶等。

　　（十五）審計單位對搬遷項目進行審計。

　　三、土地上市拍賣階段（時間：2個月）

　　（一）土地上市：區舊改辦向國土局申請國土證銷戶。

　　（二）土地上市：區舊改辦向成都市土地拍賣中心提出土地拍賣申請。

　　（三）市土地拍賣中心分別向市規劃、國土、文化、電業等有關部門發函要求出具土地拍賣相關文件：

　　1、面積計算（市規劃勘察設計院）

　　2、地籍前前置調查（市地籍調查中心）

　　3、紅撥、界址點成果表（市規劃勘察設計院）

　　4、紅線圖（市規劃局）

　　5、規劃設計條件通知書（市規劃局）

　　6、文物勘探（市文化局）

　　7、電網配套方案（市電業局）

　　8、地籍前置調查（市地籍調查中心）

　　9、起始價評估（市地籍調查中心）

　　10、搬遷安置審查（市征地事務中心）

　　（四）與市土地拍賣中心商議土地起拍價和上市拍賣條件。

　　（五）由市土地拍賣中心上會（土地供應會）審批，并根據舊城改造土地上市條件的要求，制定上市拍賣標書（帶返遷設計條件）。

　　（六）區舊改辦與土地拍賣中心簽訂土地上市工作責任協議（帶詳細拍賣內容、條件）。

　　（七）市土地拍賣中心在拍賣開始日前 30 日發布公告，公布拍賣出讓宗地的基本情況和拍賣的時間、地點。

　　招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：

　　1、出讓人的名稱和地址；

　　2、出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；

　　3、投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；

　　4、索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；

　　5、招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；

　　6、確定中標人、競得人的標準和方法；

　　7、投標、競買保證金；

　　8、其他需要公告的事項。

　　（八）公司索取土地出讓文件，招標拍賣掛牌出讓文件主要包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。

　　（九）報名及繳納競買保證金，報名所需資料：報名表、法人代碼證書、企業法人營業執照、法定代表人證明書及身份證、資質證書等。

　　（十）根據土地出讓的方式（注：商業兼住宅可掛牌，住宅兼商業或純住宅必須拍賣）、競買人數等確定競價的策略。

　　（十一）公司競得土地后辦理成交確認手續，簽訂土地成交確認書，土地成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。

　　（十二）公司競得土地之后，根據成交價格向市土地拍賣中心繳納服務費。

　　（十三）公司向市地稅局繳納拍賣總價3%的契稅，并與市國土局簽訂《國有土地使用權出讓合同》后，按土地成交價格的50%繳納土地款給市國土局，經市財政局收取土地成交價的5%的耕保基金和社保基金后，市國土局將余額返還區財政局。區舊改辦收到投資方的返還土地整理成本申請后，上報區政府審批。審批后區財政局按土地整理成本的50%（已含資金成本）將資金返還投資方。

　　（十四）公司與市國土局簽訂土地出讓合同2個月后，按土地成交價格的20%繳納土地款給市國土局，經市財政局收取土地成交價的5%的耕保基金和社保基金后，市國土局將余額返還區財政局。區舊改辦收到投資方的返還土地整理成本申請后，上報區政府審批。審批后區財政局按土地整理成本的20%（已含資金成本）將資金返還投資方。

　　（十五）公司與市國土局簽訂土地出讓合同6個月后，按土地成交價格的30%繳納土地款給市國土局，經市財政局收取土地成交價的5%的耕保基金和社保基金后，市國土局將余額返還區財政局。區舊改辦收到投資方的返還土地整理成本申請后，上報區政府審批。審批后區財政局按照拍賣土地用途基準地價的20%提取土地出讓金、扣除相關的必要稅費后，再將30%土地整理成本的剩余部分返還投資方。

　　（十六）區舊改辦按照搬遷總成本的12%作為投資回報，回報給投資方。

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