建筑策劃是建筑設計的依據，商業(yè)形態(tài)決定了商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)取決于市場定位，而定位的實現(xiàn)，更是對于商業(yè)建筑設施及各種功能和物業(yè)要求的充分了解和組織策劃。　　 

　　加拿大的西埃明頓MALL被人們號稱為“世界上第八大奇跡”至今風光不減，精彩無限。其總規(guī)模為47.8萬平米，總投資12億美元，共有800多家商店和服務配套設施。位于美國明尼蘇達洲布魯明頓舊體育中心的，規(guī)模達到100萬平米的美國MALL，同樣以規(guī)模巨大，功能齊全、業(yè)態(tài)豐富、特色鮮明、空間極美，吸引成千上萬絡繹不絕的觀光購物者，使入場商家生意大獲成功，成為美國一大旅游景點。美國MALL開業(yè)后震動全美國商界，改寫了商業(yè)行業(yè)的歷史。美國MALL已成為美國商業(yè)經濟的象征。

　　在中國，商業(yè)地產和SHOPPING MALL發(fā)展方興未艾。由于大型商業(yè)地產項目規(guī)劃超前、投資巨大、開發(fā)期長，所以對建筑設計要求的項目專業(yè)性、綜合性、科技性、實用性都極高。同時，SHOPPINGMALL是大型商業(yè)地產項目，是多種商業(yè)要素的最佳組合，是商品零售現(xiàn)代化、規(guī)模化、密集化的最高形式，而SHOPPINGMALL往往又和住宅、酒店、社區(qū)服務等多種地產產品聯(lián)合在一起，構成完整的商業(yè)地產設計內容。　　 

　　建筑策劃是建筑設計的依據，商業(yè)形態(tài)決定了商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)取決于市場定位，而定位的實現(xiàn)，更是對于商業(yè)建筑設施及各種功能和物業(yè)要求的充分了解和組織策劃。除了理性，還需要對于人們商業(yè)需求的真正體會和熱愛，才能持續(xù)創(chuàng)造價值。因此，需要商業(yè)經營專家、策劃師、物業(yè)管理專家、建筑規(guī)劃師、建筑設計師、建筑結構工程師以外，還需環(huán)境設計師、景觀設計師、營銷策劃師以及其他專業(yè)人才共同參與，才能完成這種復雜勞動。　　 

　　現(xiàn)代商業(yè)建筑設計的主要程序，包括設計的構思過程與方法，對投資者投資目的和商業(yè)環(huán)境的理解，對項目商業(yè)內容、消費者的商業(yè)環(huán)境行為、商業(yè)建筑選址、商業(yè)項目概念研究、商業(yè)建筑策劃的理解，對項目建筑總平面設計及輔助空間設計的專業(yè)設計，對項目空間形態(tài)及形式設計，對經營主體物業(yè)要求、設施和設備要求、建筑工程及結構的專業(yè)要求等。需要注意：　　 

　　1、商業(yè)建筑設計首先要做好的就是建筑策劃，好的建筑策劃已經決定建筑設計的成功或失敗。　　 

　　商業(yè)建筑策劃是建筑策劃的重要應用領域，其與辦公居住類建筑策劃區(qū)別點是，首先要進行商業(yè)市場分析和商業(yè)業(yè)態(tài)設計，而后進行建筑結構、項目產品、建筑結構和工程的策劃和勘察設計。不同的商業(yè)建筑策劃思路產生不同的商業(yè)建筑規(guī)劃方案，規(guī)劃方案不同，投資產生的經濟效益差異較大。　　 

　　2、建筑策劃的關鍵是掌握正確的方法論。　　 

　　比如，作為大型商業(yè)建筑的投資目的，可以分為兩種類型，一種是資金充足的大型集團，只出租不銷售，重點考慮經營與商鋪增值就可以了。另外一種是，資金不充足的投資企業(yè)必須通過銷售商鋪回籠部分資金。因此，建筑策劃就必須在考慮兼營的同時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。　　 

　　建筑策劃的外部條件主要包括地理條件、地域條件、社會條件、人文條件、消費特點及趨勢、景觀條件、技術條件、經濟條件、工業(yè)化標準化條件以及總體規(guī)劃條件和城市設計、詳細規(guī)劃中所提出的各種規(guī)劃設計條件和現(xiàn)有的基礎設施、地址資料直至該地區(qū)的有關歷史文獻資料。　　 

　　3、在進行商業(yè)建筑策劃的過程中，商業(yè)地產專家與建筑師是把握全局的關鍵人物。　　 

　　商業(yè)地產策劃師要具備多學科人才協(xié)同組織能力，根據項目所處區(qū)域歷史文化特點，特別是根據當地消費者偏好，設計項目開發(fā)的總體理念，確定文化定位與市場定位。　　 

　　商業(yè)地產專家需要精通商業(yè)經營、商鋪營銷、商業(yè)資源和地產投資管理，必須是地產、商業(yè)和投資的跨學科人才，更需要主力店、次主力店、輔助店、品牌商家的共同參與策劃和定制設計。　　 

　　4、建筑策劃的重點是做好商業(yè)策劃和可行性研究報告　　 

　　商業(yè)策劃的依據是商業(yè)資源的實用性、可行性和前瞻性，如果商業(yè)資源分析不透，則任何理論的東西都是站不住腳的。而商業(yè)地產專家最終必須與發(fā)展商和建筑設計師達成經得住任何專業(yè)角度評審的決定性意見。建筑設計師最終要完成建筑設計方案的物化成果。　　 

　　現(xiàn)代商業(yè)建筑設計的目的是讓建筑項目產生良好的、持久的經濟效益，如果建筑師按照自己的思路閉門造車，那么辛苦設計的建筑項目就沒有效益，無疑浪費了社會資源。建筑設計在商業(yè)里面是要實現(xiàn)項目達成一套動態(tài)的投資回報模式，是完成一件被消費者最終接受和持續(xù)使用的建筑產品，建筑策劃是真正的關鍵，圖紙只是結論。　　 

　　因此，各方面人員都需要參與到商業(yè)地產建設目標、規(guī)模、性質的設定以及實態(tài)調查中的相關分析與擬訂中，對建筑空間模式的分析和建議，調查結果的分析等都需要建筑師參與并提出綜合意見。　　 

　　我國商業(yè)建設項目的商業(yè)策劃和可行性研究起步較晚，主要停留在對項目投資的經濟損益的分析研究上。而建筑策劃主要研究投資立項以后的建設項目的規(guī)模、性質、空間內容、使用功能要求、環(huán)境、趨勢等等影響建筑設計和使用的各種因素，從而為建筑師提供建筑設計的依據。　　 

　　傳統(tǒng)上，由于現(xiàn)行的可行性研究報告主要是請一般市調公司和工程咨詢公司完成，它本身的結論的可靠性就值得令人懷疑，因此，專業(yè)的商業(yè)建筑策劃能力和專業(yè)隊伍才是關鍵。

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