市場(chǎng)有新變化，勢(shì)必也有新的投資機(jī)會(huì)。電商的崛起開始使人們更關(guān)注消費(fèi)體驗(yàn)，因此滿足此類要求的商鋪會(huì)受到青睞。另外，部分以滿足社區(qū)基本服務(wù)配套為主的商鋪，也仍有一定市場(chǎng)需求。

　　體驗(yàn)式商業(yè)正在興起

　　實(shí)際上，近年來一種全新的商業(yè)模式——體驗(yàn)式商業(yè)正在各大城市的商業(yè)地產(chǎn)中逐漸顯現(xiàn)，而體驗(yàn)式商鋪也已慢慢成為一個(gè)重要的商鋪投資選擇。

　　所謂體驗(yàn)式商鋪，就是一種以休閑娛樂為主、購物為輔的城市購物中心。它強(qiáng)調(diào)從生活情境出發(fā)，塑造人們的感官體驗(yàn)及心理認(rèn)同。通過環(huán)境、建筑及與城市風(fēng)格的融合，營(yíng)造出別致的休閑、消費(fèi)場(chǎng)所，激發(fā)出消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)和購物行為。與傳統(tǒng)的購物中心相比，體驗(yàn)式商鋪更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出合理的布局、有特色的風(fēng)格和舒適、優(yōu)雅的環(huán)境，追求與消費(fèi)者階層生活品位、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。

　　一組數(shù)字最能夠說明傳統(tǒng)商業(yè)與體驗(yàn)式商業(yè)的本質(zhì)區(qū)別：以百貨為代表的傳統(tǒng)商業(yè)，其零售類業(yè)態(tài)的占比能達(dá)到70%~80%，是商業(yè)體中的絕對(duì)主導(dǎo)；而在體驗(yàn)式購物中心里，以餐飲、休閑娛樂、兒童教育等業(yè)態(tài)為代表的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，在購物中心中的占比可達(dá)到30%~50%，甚至更高。

　　據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)者在超市逗留的平均時(shí)間是45分鐘，而真正的體驗(yàn)購物中心的消費(fèi)者逗留時(shí)間約為2.5到3小時(shí)。這說明在體驗(yàn)式購物中心，購物已不是人們的主要目的，消費(fèi)者將更多的時(shí)間花在了購物之外。由此，體驗(yàn)式商業(yè)以多元的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，娛、樂、購、休閑、美食多功能融合的體驗(yàn)，對(duì)原來以單一購物為主的購物中心形成了超越，逐漸成為傳統(tǒng)商業(yè)電商時(shí)代突圍轉(zhuǎn)型的選擇。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析認(rèn)為，隨著人均收入的增加，人們的消費(fèi)習(xí)慣也正在發(fā)生巨大改變。無論是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商還是后期的經(jīng)營(yíng)者都必須明白，只有把消費(fèi)者的心理體驗(yàn)放在第一位，把購物放在第二位，通過第一目的來引導(dǎo)第二目的的消費(fèi)，才能在商業(yè)地產(chǎn)的道路上走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　目前，國(guó)際上就有很多體驗(yàn)式購物中心的成功案例，美國(guó)紐約第五大道、德國(guó)柏林庫達(dá)姆大街、日本東京都新宿大街、英國(guó)倫敦牛津街、法國(guó)巴黎香榭麗舍大街等都是世界超一流的體驗(yàn)式商業(yè)中心。而在國(guó)內(nèi)，萬達(dá)等巨頭也在做出一系列的類似變革，從最初以購物中心為主發(fā)展到目前主打餐飲娛樂，進(jìn)而演變?yōu)槿谌敫囿w驗(yàn)式感受的文化旅游方向，都充分說明了商業(yè)地產(chǎn)正在向迎合消費(fèi)者消費(fèi)行為的體驗(yàn)式商業(yè)轉(zhuǎn)變。

　　需找準(zhǔn)體驗(yàn)式業(yè)態(tài)定位

　　電商與實(shí)體商業(yè)最大的差別在于價(jià)格和體驗(yàn)，實(shí)體商業(yè)的情景體驗(yàn)、全天候運(yùn)營(yíng)模式以及慢消費(fèi)理念是電商無法取代的重要元素。可以說，正是因?yàn)橐黄仆|(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以及電商的沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)才不得不開始用特色體驗(yàn)來留住顧客。而隨著體驗(yàn)式商業(yè)的大受歡迎，在業(yè)態(tài)調(diào)整和招商中，體驗(yàn)式商鋪也漸成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商青睞的“香餑餑”。

　　以現(xiàn)階段商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展來看，經(jīng)常出現(xiàn)在購物中心中的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)主要包括電影院、滑冰場(chǎng)、健身會(huì)館、電玩城、KTV、美容美體、兒童體驗(yàn)、兒童游藝等。相對(duì)于傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)很明顯，集客能力強(qiáng)的特點(diǎn)能有效抓住消費(fèi)者，對(duì)其他業(yè)態(tài)也有顯著帶動(dòng)。對(duì)于體驗(yàn)式商業(yè)這一新商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景，不少業(yè)界人士均表示看好，普遍認(rèn)為在消費(fèi)觀念不斷升級(jí)的背景下，這樣的產(chǎn)品迎合了需求趨勢(shì)，將面臨巨大的發(fā)展空間。

　　不過，體驗(yàn)式商鋪在國(guó)外早已付諸實(shí)踐，國(guó)內(nèi)則還處于探索階段。作為一個(gè)新興的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，不管是規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)劃分還是品牌引進(jìn)都存在很大挑戰(zhàn)。投資者要注意找準(zhǔn)真正的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，避免定位不清。

　　比如，很多項(xiàng)目對(duì)“體驗(yàn)式”存在概念上的誤區(qū)，認(rèn)為餐館、休閑、娛樂就是體驗(yàn)業(yè)態(tài)，導(dǎo)致商品和商鋪組合嚴(yán)重同質(zhì)化。還有很多購物中心過多加重了餐飲娛樂比例，在招商中難以把握餐飲娛樂配比，導(dǎo)致百貨等購物業(yè)態(tài)無法填補(bǔ)餐飲等業(yè)態(tài)帶來的租金虧空，最終商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)陷入“旺丁不旺財(cái)”的尷尬境地。

　　再比如，項(xiàng)目體量過大、定位過高都會(huì)影響運(yùn)營(yíng)效果，只有適合項(xiàng)目周邊的品牌和業(yè)態(tài)組合才是最合適的。在招商階段要根據(jù)項(xiàng)目定位考慮合適的品牌，也要考慮周邊人群的定位和流行的趨勢(shì)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)不好的品牌要及時(shí)調(diào)整。而環(huán)境、氣氛也只是體驗(yàn)型購物中心的必要條件，真正通過營(yíng)造的環(huán)境、商場(chǎng)情景、氛圍，能讓消費(fèi)者參與進(jìn)來，有消費(fèi)沖動(dòng)才是購物中心轉(zhuǎn)型體驗(yàn)型的初衷。

　　另外，消費(fèi)者的購物體驗(yàn)不僅僅是看商場(chǎng)的環(huán)境、進(jìn)駐的品牌，更深層次是感受服務(wù)——這些也都是投資者在考察體驗(yàn)式商鋪時(shí)需要仔細(xì)分辨的，因?yàn)椴⒎撬械拈_發(fā)商都能將轉(zhuǎn)型之路走好、走穩(wěn)。

　　社區(qū)商鋪也要玩“體驗(yàn)”

　　不僅僅是大型的體驗(yàn)式購物中心、城市綜合體，在柴米油鹽都可以從網(wǎng)上購買的年代，眾多社區(qū)商鋪仍然頑強(qiáng)地活著，社區(qū)商鋪的發(fā)展也并沒有停滯不前。在租金和空置率方面，一般社區(qū)商鋪的發(fā)展基本都隨著社區(qū)成熟、入住率越來越高而完成由空置到招滿的過程。在比較成熟的小區(qū)，經(jīng)過多年的發(fā)展，社區(qū)商鋪的租金就會(huì)比較平穩(wěn)，空置率較低、且每年還能有5%左右的租金增長(zhǎng)。

　　從業(yè)態(tài)定位上，我們就可以看出一些端倪。一般社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)主要為銀行、教育、電訊網(wǎng)絡(luò)、餐飲、美容美發(fā)、藥店、便利超市、煙酒、茶葉，少部分為百貨零售。由此可見，社區(qū)商鋪體驗(yàn)式也不斷興起。也正是靠著這些體驗(yàn)式消費(fèi)，社區(qū)商鋪仍然有著其不可替代的作用。可以說，商業(yè)的社區(qū)化、精致化是趨勢(shì)，小容量的、更有針對(duì)性的商業(yè)設(shè)施和商業(yè)模式，定位更明確的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，更便于服務(wù)到人，服務(wù)到家庭。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)此指出，社區(qū)商品往往都是基本的生活需要，相比網(wǎng)購而言，在一定范圍內(nèi)是兩種完全不同的消費(fèi)傾向。而針對(duì)網(wǎng)購等因素帶來的沖擊，社區(qū)商鋪也在體驗(yàn)上下了更多的功夫，比如不少小區(qū)里面的超市、水果店都開始提供送貨服務(wù)，打個(gè)電話很快就能送來。實(shí)際上，雖然社區(qū)商鋪與電商在業(yè)態(tài)上有所重合，但諸如藥店、超市、煙酒、茶葉等一些需要現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)的購物方式，仍然比電商網(wǎng)購更受青睞。更何況，社區(qū)商鋪在送貨時(shí)間、購物便利度上也具有電商所無法取代的優(yōu)勢(shì)。

　　當(dāng)然，投資者在選擇社區(qū)商鋪上也需要謹(jǐn)慎。由于不同的區(qū)位、小區(qū)規(guī)劃、交通、人口密度等等，不同的小區(qū)其社區(qū)商鋪往往千差萬別。足夠的需求、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃永遠(yuǎn)是選擇社區(qū)商鋪的主旋律，而對(duì)于以體驗(yàn)為賣點(diǎn)的新型小區(qū)商鋪來說，更明確的規(guī)劃和定位都是必不可少的。

　　線上與線下可以“共贏”

　　另外還有人認(rèn)為，電商平臺(tái)與實(shí)體商鋪并非只是單純的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，兩者之間還有一個(gè)合作發(fā)展的機(jī)會(huì)，這也是未來的一種趨勢(shì)。甚至于，電商平臺(tái)與實(shí)體商鋪的有機(jī)結(jié)合，未來或?qū)?huì)對(duì)實(shí)體商鋪?zhàn)饨鹗找娈a(chǎn)生更大增幅。

　　近期，順豐在全國(guó)各地推出的“嗨店”（類似于社區(qū)超市的O2O銷售模式）？這無疑揭示了線上與線下相結(jié)合的發(fā)展趨勢(shì)。

　　舉例而言，社區(qū)商鋪就可以想辦法進(jìn)行改變，加盟成為大電商平臺(tái)的現(xiàn)場(chǎng)供應(yīng)商。正常的電商下單后都得一天左右時(shí)間送到，而現(xiàn)場(chǎng)供應(yīng)商則可以馬上將貨物送到。物業(yè)管理也可以利用這些新技術(shù)，扮演一個(gè)中介的角色搭建一個(gè)社區(qū)電商平臺(tái)，將線上和線下結(jié)合。物業(yè)管理負(fù)責(zé)考察商家，業(yè)主在這個(gè)平臺(tái)下單后，商家負(fù)責(zé)發(fā)貨，物業(yè)管理則收取一定的提成。相對(duì)于社區(qū)外的電商，這個(gè)平臺(tái)由于貼近業(yè)主、針對(duì)性強(qiáng)，也有自己的發(fā)展空間。

　　另一方面，業(yè)主是小區(qū)商鋪的基礎(chǔ)消費(fèi)者，在這種情況下，將社區(qū)商品推到網(wǎng)絡(luò)電商平臺(tái)，還可以將產(chǎn)品出售到非本小區(qū)的消費(fèi)者手中。網(wǎng)購和電商大可以從對(duì)手變朋友，將線上、線下結(jié)合可以打開更大的銷售渠道，實(shí)現(xiàn)雙方價(jià)值最大化。實(shí)際上，在目前一些已實(shí)行網(wǎng)上訂購、免費(fèi)配送的社區(qū)水果店，其營(yíng)業(yè)額大多獲得了大幅提升。

　　當(dāng)然，投資者需要注意的是，線下與線上的有機(jī)結(jié)合可以推廣到任何一種新式的商鋪中，但如何將線下體驗(yàn)優(yōu)勢(shì)與線上優(yōu)勢(shì)有效整合則是其核心。如果僅僅是線下開了一家商鋪、線上搞了一個(gè)網(wǎng)店的簡(jiǎn)單組合，反而可能兩頭受挫。