8、評(píng)論：

　　1)高租金項(xiàng)目和聚人氣的項(xiàng)目不能兼得時(shí)7&i集團(tuán)毫不猶豫地選擇了后者，上述第1款和第2款是徹底顛覆了傳統(tǒng)購(gòu)物中心的一樓開(kāi)設(shè)化妝品、奢侈品和黃金珠寶等高租金店鋪的傳統(tǒng)，開(kāi)創(chuàng)了以積聚人氣為主要目的的利用一樓最最金貴的位置以絕大部分的面積開(kāi)設(shè)了低租金的食品超市、西餐廳和雜貨鋪，這需要高層有舍去眼前利益的氣量；

　　2)吸引目標(biāo)客戶(hù)用心極致，為了吸引孩子，再讓孩子帶了家長(zhǎng)來(lái)消費(fèi)，包括兒童食品以及其包裝上繪制的精美圖案，邀請(qǐng)孩子來(lái)屋頂花園種花和建設(shè)鯨魚(yú)狀噴水場(chǎng)地吸引孩子來(lái)玩水等等；

　　3)提供舒適的空間環(huán)境包括“喔奧，中庭好大啊，像個(gè)廣場(chǎng)！”；

　　4)精心研究吸引特殊群體客戶(hù)，“為了讓熱愛(ài)為家人做飯和還需要上班的女性做到做飯上班兩不誤”而推出切塊蔬菜這個(gè)概念一直到反復(fù)試驗(yàn)直到成功落戶(hù)到食品超市中去；

　　5)利用互聯(lián)互通技術(shù)創(chuàng)新百貨銷(xiāo)售的新模式，把整個(gè)集團(tuán)的百貨資源展現(xiàn)出來(lái)。上述創(chuàng)新從推出概念到落實(shí)到行動(dòng)中去，無(wú)一例外都變成了現(xiàn)實(shí)，體現(xiàn)了該商業(yè)集團(tuán)的決策能力和執(zhí)行能力非同一般。

　　四、我國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型提升的甲方應(yīng)該從日本7&i集團(tuán)在格林木購(gòu)物中心的創(chuàng)新過(guò)程得到啟示

　　啟示一：追求人性化是商業(yè)創(chuàng)新的源泉：格林木購(gòu)物中心的創(chuàng)新就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目追求人性化就是把商場(chǎng)消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境做得讓顧客感到更加方便和舒服、對(duì)商場(chǎng)提供的服務(wù)和商品感到更加實(shí)惠和物有所值或物超所值、商家感到商業(yè)運(yùn)行環(huán)境更加方便和舒服，一句話，人是一種比較動(dòng)物，在供大于求的狀況下顧客和商家有了更多的選擇余地，因此他們?cè)诓粩嘧霰容^和選擇，雖然一個(gè)地方商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)供大于求，對(duì)于新入行者來(lái)說(shuō)，永遠(yuǎn)存在著機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)就是你把你的商場(chǎng)做得比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、比別人更加人性化。日本的格林木購(gòu)物中心給我們上了一課，龜井總經(jīng)理回答記者時(shí)這樣說(shuō)：“如果按照傳統(tǒng)的購(gòu)物中心來(lái)建設(shè)，那格林木購(gòu)物中心就是在川崎市中原區(qū)的武藏小杉社區(qū)多出了一個(gè)同別人家一樣的購(gòu)物場(chǎng)所，但我們創(chuàng)新做出了同別的購(gòu)物中心不一樣的業(yè)態(tài)、服務(wù)和環(huán)境，我們格林木購(gòu)物中心就變得獨(dú)一無(wú)二了”，但這個(gè)獨(dú)一無(wú)二的購(gòu)物中心并不是一成不變的，更不是一勞永逸的，龜井總經(jīng)理接下來(lái)的話是：“讓顧客習(xí)慣以后，我們還要不斷努力去創(chuàng)造給顧客的驚喜！”；

　　啟示二：只有變開(kāi)發(fā)商的眼睛向上為向下，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這個(gè)顧客樂(lè)意來(lái)消費(fèi)和商家樂(lè)意來(lái)經(jīng)營(yíng)這個(gè)平臺(tái)才可以成為可能：由于一直以來(lái)在中國(guó)是權(quán)力而不是市場(chǎng)配置資源，廣大開(kāi)發(fā)商養(yǎng)成了了眼睛向上看的唯權(quán)力是瞻的習(xí)慣，因而，他們長(zhǎng)期以來(lái)漠視顧客需求、漠視商家需求的惡果開(kāi)始集中顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)出了大量的市長(zhǎng)喜歡而不是市場(chǎng)喜歡的迷失了生命線的垃圾商業(yè)地產(chǎn)。要想改變這個(gè)局面，要想把自己的商業(yè)項(xiàng)目變成消費(fèi)者喜歡和商家喜歡的平臺(tái)，唯有開(kāi)發(fā)商的眼光向下看才能看到消費(fèi)者的需求、看到商家的需求，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的創(chuàng)新才會(huì)有正確的方向。我相信，當(dāng)市場(chǎng)上使用價(jià)值低下的、做不出績(jī)效難于收回投資的迷失了生命線的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷累積，當(dāng)許多開(kāi)發(fā)商陷入危機(jī)時(shí)刻到來(lái)時(shí)，他們會(huì)低下他們頭把眼光投向消費(fèi)者的需求和商家的需求，去創(chuàng)新他們的商業(yè)平臺(tái)；

　　啟示三：只有開(kāi)發(fā)商尊重專(zhuān)業(yè)知識(shí)、尊重專(zhuān)業(yè)人才并用好專(zhuān)業(yè)人才才有可能把創(chuàng)新做到位：由于我國(guó)極大部分的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商主要是做住宅和其他物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，由于一直以來(lái)在中國(guó)是權(quán)力而不是市場(chǎng)配置資源，崇尚權(quán)力獲取資源大把賺錢(qián)太方便了，不僅使廣大開(kāi)發(fā)商養(yǎng)成了了眼睛向上看的唯權(quán)力是瞻的習(xí)慣，而且在他們的潛意識(shí)里以為自己比別人更聰明了，所以除了官員的話以外，別人的話就聽(tīng)不進(jìn)去了，因而，長(zhǎng)此以往，一些開(kāi)發(fā)商老板養(yǎng)成了不尊重專(zhuān)業(yè)知識(shí)、不尊重專(zhuān)業(yè)人才并不用好專(zhuān)業(yè)人才習(xí)慣，技術(shù)要求極高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被粗制濫造，結(jié)果當(dāng)市場(chǎng)上使用價(jià)值低下的、做不出績(jī)效難于收回投資的迷失了生命線的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷累積，當(dāng)許多開(kāi)發(fā)商陷入危機(jī)時(shí)刻到來(lái)時(shí)，他們才會(huì)去反思，去尊重專(zhuān)業(yè)知識(shí)、尊重專(zhuān)業(yè)人才并用好專(zhuān)業(yè)人才來(lái)創(chuàng)新他們的商業(yè)平臺(tái)。在日本的格林木購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)之前，像切塊蔬菜這樣一個(gè)看似非常簡(jiǎn)單的商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新，7&i集團(tuán)聘用了柴田女士的專(zhuān)業(yè)公司耗時(shí)二年半、經(jīng)歷過(guò)許多次的試驗(yàn)、調(diào)整、再試驗(yàn)、再調(diào)整的過(guò)程才把這樣的一個(gè)項(xiàng)目做成功；

　　啟示四：創(chuàng)新需要對(duì)本商圈內(nèi)的顧客和商家這兩個(gè)市場(chǎng)群體的需求做準(zhǔn)確的判斷，創(chuàng)新的方向才能正確。在過(guò)去的年代里，國(guó)內(nèi)少有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是熱衷于拷貝，很少有開(kāi)發(fā)商對(duì)顧客和商家這兩個(gè)市場(chǎng)群體的需求做詳細(xì)的調(diào)研和準(zhǔn)確判斷的，更少有開(kāi)發(fā)商把顧客和商家這兩個(gè)市場(chǎng)群體的需求認(rèn)真請(qǐng)專(zhuān)家預(yù)留落實(shí)到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)中去的，所以經(jīng)過(guò)這十年的大規(guī)模、快速度發(fā)展，市場(chǎng)上到處充斥著外表漂亮但迷失了生命線的收益低下的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。日本武藏小杉的格林木購(gòu)物中心的創(chuàng)新成功給我們上了一課，他們的創(chuàng)新目標(biāo)就是為了迎合這個(gè)商圈內(nèi)的上班白領(lǐng)多、育齡婦女多、孩子多、休閑活動(dòng)場(chǎng)所少這樣的實(shí)際情況，仔細(xì)研究了這些群體的需求，其實(shí)所有這些創(chuàng)新都是為了迎合這些群體的需求而設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的，比如把食品超市、雜貨鋪設(shè)在一樓就是為了方便上班族回家路過(guò)格林木購(gòu)物中心時(shí)順便買(mǎi)一些回家做飯的食材和商品；精心做好一個(gè)適合兒童觀賞和學(xué)習(xí)的屋頂花園就是為了吸引育齡婦女帶著孩子來(lái)購(gòu)物中心游玩的，吸引她們?cè)谟瓮娴倪^(guò)程中順便買(mǎi)一些商品回家；

　　啟示五：創(chuàng)新需要謙虛的心態(tài)、創(chuàng)新需要學(xué)習(xí)型組織：不知是從那一年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老板這個(gè)群體被貼上了“土豪”這個(gè)標(biāo)簽，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老板也未能逃脫，“土豪”兩字又是與炫富擺闊、自高自大、不思進(jìn)取、自我膨脹這些概念聯(lián)系在一起，盡管在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老板這個(gè)群體里不泛行業(yè)精英和專(zhuān)家學(xué)者，這類(lèi)人被貼上這樣的標(biāo)簽有點(diǎn)冤，但這群體的主流這些年來(lái)的表現(xiàn)也自覺(jué)地逐漸與“土豪”這個(gè)標(biāo)簽對(duì)號(hào)入座了。莫言說(shuō)得好：“當(dāng)你的才華還撐不起你的野心的時(shí)候，你應(yīng)該靜下心來(lái)學(xué)習(xí)；當(dāng)你的能力還駕馭不了你的目標(biāo)時(shí)，就應(yīng)該沉下心來(lái)，歷練，夢(mèng)想，不是浮躁，二是沉淀和積累”。過(guò)去十年全國(guó)開(kāi)發(fā)了5.7億平方米大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商中，試問(wèn)有多少百分比的開(kāi)發(fā)商老板具備的才華(知識(shí)和能力)撐得起他們開(kāi)發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這個(gè)(野心)的？雖然沒(méi)有人做過(guò)這樣的調(diào)研報(bào)得出確切的百分比數(shù)據(jù)，但最近有數(shù)據(jù)透露，全國(guó)過(guò)去十年中開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中有80%以上的項(xiàng)目?jī)羰找孢_(dá)不到初期投資額的3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)退出機(jī)制要求的5%這個(gè)最低門(mén)檻這條生命線，從這個(gè)角度看，說(shuō)這個(gè)百分比超過(guò)80%也不會(huì)冤枉人了。

　　看過(guò)日本格林木購(gòu)物中心創(chuàng)新視頻的觀眾一定會(huì)對(duì)日本7&i集團(tuán)掌管著全日本150多家商業(yè)公司董事長(zhǎng)鈴木先生謙卑的態(tài)度印象深刻，是他說(shuō)出了：“把商品陳列出來(lái)，掛一個(gè)POP宣傳一下就把商品賣(mài)出去的日子已經(jīng)結(jié)束了”，是他在格林木購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)前親自給全體購(gòu)物中心員工鞠躬訓(xùn)話，是他親自召集全集團(tuán)多家商業(yè)公司高管集體開(kāi)會(huì)研究格林木購(gòu)物中心的創(chuàng)新事項(xiàng)，事實(shí)上，我們看過(guò)這個(gè)視頻的人都會(huì)得出這樣一個(gè)結(jié)論，掌管著全日本150多家商業(yè)公司董事長(zhǎng)鈴木先生態(tài)度謙虛，自己認(rèn)識(shí)到了“把商品陳列出來(lái)，掛一個(gè)POP宣傳一下就把商品賣(mài)出去的日子已經(jīng)結(jié)束了”，才會(huì)去禪精竭慮把格林木購(gòu)物中心的創(chuàng)新工作一步一步引向深入，探索和尋求“把商品陳列出來(lái)，掛一個(gè)POP宣傳一下就把商品賣(mài)出去的日子已經(jīng)結(jié)束了”以后的購(gòu)物中心生存之道。

　　鈴木董事長(zhǎng)以自己的實(shí)際行動(dòng)，把全集團(tuán)所有商業(yè)公司高管群體帶成了一個(gè)學(xué)習(xí)型組織，確保了格林木購(gòu)物中心業(yè)態(tài)創(chuàng)新的成功實(shí)施和未來(lái)在他們集團(tuán)內(nèi)推行持續(xù)創(chuàng)新工作。

　　日本格林木購(gòu)物中心的故事給我們上了一課，當(dāng)然，他們的創(chuàng)新成果的效果如何還需要經(jīng)過(guò)實(shí)踐的檢驗(yàn)，但毫無(wú)疑問(wèn)，在商業(yè)已經(jīng)充分競(jìng)爭(zhēng)的日本，7&i集團(tuán)通過(guò)創(chuàng)新為格林木購(gòu)物中心開(kāi)創(chuàng)了新的生存空間，而我們中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)上同樣，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生命線只有通過(guò)創(chuàng)新才能夠筑牢！


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