做砸項目第一招：過于依賴未來規劃，落地措施遙遙無期
危害能力：95
中標可能性：100%
對于房地產開發來說，是需要一定的遠期規劃，因為項目從拿地到入住需要2-3年的時候，所以未來的規劃對于項目是否成功是有借鑒意義的。但是如果過分的依賴，那么項目失敗的可能性也非常大。
前段時間我去南通通州。這個區域屬于一個完全依靠遠期規劃的區域，宣稱未來會引入機械產業，然后大學教育產業，然后又靠海可以引入旅游獨家產業。基于三個產業的支撐可以捆綁開發房地產。但是去過的朋友應該知道，所有的規劃五年前如何現在也是如何，但是這五年時間落地的規劃屈指可數。而大量已經買地的開發商比如中南現在開發狀態非常的尷尬。所有項目基本停滯，大量所謂的主題地產也和區域規劃一樣停在概念階段。
這就是區域政府在規劃和落地之間的差距，房地產開發的第一步是區域城市的開發，如果政府對區域開發的力度都跟進不上，那么這里面項目開發的成功性也幾乎沒有。
做砸項目第二招：選擇沒有穩定人口的區域拿地
危害能力：95
中標可能性：95%
正如各位大佬所言，地對于項目是否成功的決定程度很大，基本占到最重要的程度。因為地塊的不可移動性，地塊基本就決定了項目的規模，周邊的資源屬性，未來輻射的客群以及未來可能的產品形態。
而對于地塊的屬性，我認為最重要的在于，區域周邊是否擁有穩定的居住人口，因為項目只有實現銷售才能實現閉環。人的層次不同無非是賣的貴點便宜點，而如果沒有人，一切都無從談起。所以如果一塊地拿在一個遠郊區域且未來兩年沒有人口導入的計劃，那么項目做砸的概率是很大
那么為什么說中標可能性是95%，還有5%的可能是通過打造類似低密度物業或者定向物業的可能提升客群的輻射范圍，或者靠著白菜的價格賤賣。大概如此。
做砸項目第三招：拿地前后集團對于項目目標有著逆轉性變化
危害能力：80
中標可能性：80%
所有企業在拿一塊地的時候都會有大概的策略，這個項目我大概是走現金流還是走利潤，整體的開發周期是多久，希望獲得多少的利潤率。這些個經濟指標在拿地時候基本都會有一個判斷，后期的銷售計劃也基本按照這樣的計劃羅列銷售方案。
但是如果在拿地后集團對于項目的策略發生較大的問題，那么項目失敗的可能性就會幾何形放大。
和大家舉一個例子，有一家叫金大地的開發商，是安徽的一家本土開發商。在2014年的時候，基本上公司所有的項目都處于尾盤或者滯銷的狀態，公司的現金流發生極大的問題，所以全集團都把希望放在蚌埠這個待售樓盤身上。據說希望開盤一個月實現6個億的回籠，按照當地的房價來算一個月需要賣掉1200套。結果項目采用降價1000塊，三家聯合代理＋電商的組合，然后號稱現在來一個人都給100塊的獎勵……基本上保證了項目每天都是人山人海。但是這樣的刺激力度也使得項目的口碑以及客戶的信心迅速的透支，雖然說開盤一個月有500套的去化，但是后期基本無人愿意購買。
所以集團策略對于項目的支持的作用是多大，對于一個項目如果沒有一個堅實的肩膀和靠山，單獨項目的根基也會不穩，失信于客戶便等同于失信于江湖。
做砸項目第四招：強行規劃逆天的產品形態
危害能力：80
中標可能性：80%
房地產一直在說創新創新，其實我們的創新點一直存在于一些細節，對于戶型、規劃等元素的創新幾乎很少出現顛覆性的改變。核心是對于房子這個產物，對于客戶需要使用10-20年的時間，一旦發生顛覆性創新對于長線的居住需求是一個本質性的影響。強行逆轉的創新很有可能換來慘痛的代價。
在上海，大平層的代價大家應該都聽說過哇，09年的時候，土地的旺市催生了大量的面粉貴于面包的地塊。為了可以產生足夠的利潤，所有的開發商都采取了兵行險招：做大平層。并宣稱這種產品的舒適度可以達到別墅的尺度，所以我們可以賣出別墅的價格。
這也是金地天御、金地天境、華潤佘山九里等等項目存在的原因，也是失敗的核心原因。
歷史告訴我們，強行規劃逆天的產品形態，會付出慘痛的代價。
做砸項目第五招：開發周期過長從而放大競爭格局
危害能力：80
中標可能性：70%
萬達進入一個城市，拿地的時間基本和同類開發商同步，為什么基本上萬達賣的好，其他的賣的不好。萬達的品牌優勢時一個，其他的另外一個核心原因就是萬達極強的執行力保證項目擁有異常快的開發周期，也就是說在別人準備入市之前萬達就已經開始賣了。而對于一個二三線城市來說，需求是有限的，你說對于萬達這種百萬方的綜合體，什么產品形態都有，他第一個賣把城市的各種需求都吸光了啊，后面你再其他產品怎么使勁賣都是吃萬達吃剩下的。
再加上開發周期一長，各種財務成本利滾利的上去，你說還能盈利多少，再加上金大地這種不要命的打折降價的。你這個項目不死也就只剩下最后一口氣了。
所以未來的房地產開發，開發周期一定要快，如果你做不到和市場企業差不多，那么你死的可能性就比別人大好幾倍。
做砸項目第六招：入市截點不考慮周邊競爭
危害能力：70
中標可能性：60%
項目拿好地之后基本的入市時間可以確定，但是具體的入市周期還是可以調整的，入市當月的前后三個月的競爭格局基本決定了項目的去化情況。
對于大量的二三線城市，由于政府規劃動作，推地周期基本都是同時的，項目在拿地和開發的時候，一定需要看清楚未來項目的競爭格局。尤其是商業與辦公類產品，由于市場需求有限，基本是撈一波少一波，所以一定要考慮周邊的競爭格局
做砸項目第七招：項目沒有穩定的團隊人員執行
危害能力：70
中標可能性：60%
我的領導的領導曾經和我說過這么一句話：一個項目要成功，天時地利人和三者約一不可。天時在于入市時間，地利在于地塊選擇，而人和就是指操作團隊。一個項目從開發到銷售，需要千萬個執行的細節。
一個審批單的滯緩可能就會導致項目樣板段的落地打折，樣板段達不到標準可能就影響開盤，開盤出現問題就意味著現金流回籠計劃出現問題。在項目開發過程中任何一個細節的偏差都會產生蝴蝶效應。
如果沒有一個非常強執行力的團隊，執行緩解出現偏差就很容易出現量變到質變的過程。
如果銷售團隊在開發團隊發生頻繁的更換，那么項目做砸的可能性就會變的更大。因為人與人之間不可能相同，對于事物的認知都不僅相同，如果前后銜接不順利，這個蝴蝶效應出現的可能性也就更大，項目做砸也變的那么的理所當然。
做砸項目第八招：項目公司互相之間出現搭配問題
危害能力：70
中標可能性：60%
項目開發不是一個傳遞的過程，特別是在房地產預售的階段，工程和營銷兩個口子是緊密配合，預售證的節點與銷售的節點搭配。搶工程大部分的時候是在搶預售證和搶樣板段，而第一波預售大部分是用來使得項目公司有現金流，而這個現金流多半也是用于支付首筆工程款。互相的咬合非常緊密，可以說是一個齒輪作用，二者之間互相發力才有可能滾動項目前行。
如果這二者部門出現了矛盾，比如樣板段給你打折，比如推盤的思路不考慮現金流而考慮利潤。
那么項目做砸的可能性就會大了很多。如果要做砸一個項目，而營銷總和工程總的關系搞砸就可以了。
做砸項目第九招：對于利潤過分追求
危害能力：60
中標可能性：60%
項目做的順利了之后，但凡有點野心的項目總都會希望能夠盡可能多賺一點，這一點人之常情我們可以理解。但是如果對利潤的過分追求，那么后面就會有失控的可能。
實現過高的利潤，無非兩種方式：給予項目更多的附加值讓當下客群盡可能的多掏點，要么產品調整換客戶。
第一種方式我們常做的辦法就是做精裝修和偷面積，讓客戶接受單價更高的產品。但是任何一個新產品的出現都需要一定的市場培育期，如果強行推行，失控的可能性會變大。比如說在馬鞍山，我做過一個項目，開發商硬要做精裝修，要做城市最高端，但是對于馬鞍山這個城市，客戶不接受精裝修，結果這個項目就慢慢萎縮
第二種就是覺得現在的客戶購買能力太弱想做高端客戶，比如就是把戶型面積做大做到總價段的極速提升。但是對于項目而言，地段是固定的，輻射的客戶層是有限的，如果不是很強勢的地段，很有可能找不到你想找的客戶。
所以對于利潤，要有平常心，如果野心太大，我擔心市場和你都吃不下。
做砸項目第十招：僅依靠單一賣點持續性銷售
危害能力：50
中標可能性：50%
有項目只靠一個賣點就可以賣成功的么，有，而且不少。比如有很多項目靠著一個學區房就可以持續賣5年，比如你在城市最核心地段，你造任何產品都會有人要
但是不是所有的項目都有這樣的好運。
比如說，一個中大體量的樓盤，因為體量大，需要吸納的客戶較多，僅僅一個賣點沒辦法支撐項目的滾動開發
比如說，一個比較新鮮的業態。比如養老地產、旅游地產，現在越來越多的開發模式采用雙核甚至多核的模式，因為產品過于新鮮，需要較長的市場培育，只靠一個賣點風險就會比較大
比如說，競爭壓力極大的產品，比如所謂的投資性公寓類產品，由于都是針對投資客，如果賣點不多元不豐富，很有可能會被市場所淘汰。
以上幾點是我認為把一個項目做砸的幾種方式，基本上做砸的可能都會在50%以上，歡迎各位大咖討論補充，讓我們在這條黑路上越走越遠，嘿嘿。
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