購(gòu)物中心做好“七步”基礎(chǔ)工作即可事半功倍

核心提示：很多時(shí)候，國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心總在進(jìn)行著數(shù)不清的跟風(fēng)“洋務(wù)運(yùn)動(dòng)”，但往往什么都想嘗試，效果卻不見得好。其實(shí)，對(duì)于做好一座購(gòu)物中心來說，首先需要做的是最基礎(chǔ)的部分——規(guī)劃好自己。

　　很多時(shí)候，國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心總在進(jìn)行著數(shù)不清的跟風(fēng)“洋務(wù)運(yùn)動(dòng)”，但往往什么都想嘗試，效果卻不見得好。其實(shí)，對(duì)于做好一座購(gòu)物中心來說，首先需要做的是最基礎(chǔ)的部分——規(guī)劃好自己。有時(shí)不一定要玩出千般花樣，只需做好最基礎(chǔ)的“七步”即可事半功倍，所謂重劍無鋒便是此理。并且，這些步驟少一步都會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的未來運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生巨大影響。

　　第一步：“看得見”

　　做好商業(yè)展示面

　　主要是保證外部看得見項(xiàng)目，體現(xiàn)展示性，在地塊什么位置，布置什么物業(yè)功能，用在綜合體里面的物業(yè)排布，像萬達(dá)就是強(qiáng)行要求商業(yè)展示面不低于200米。而在“看得見”中需要考慮以下三個(gè)問題：

　　1.看得見

　　土地價(jià)值評(píng)估；

　　土地價(jià)值評(píng)估案例；

　　2.看什么

　　形象展示面放什么；

　　給消費(fèi)者什么樣的形象；

　　放的業(yè)態(tài)和品牌要求、選址要求；

　　3、客戶怎么來

　　還需要讓客戶看到以后有感覺，看到什么很關(guān)鍵，直接決定項(xiàng)目定位、檔次、形象和主題，看到什么讓客戶產(chǎn)生聯(lián)想，并吸引客戶進(jìn)店消費(fèi)。

　　第二步：“進(jìn)得來”

　　做好外部交通銜接

　　進(jìn)得來包括交通組合方式、構(gòu)成比例，關(guān)注來本質(zhì)是回答項(xiàng)目的外部交通銜接方式、如何順利搭接外部交通方式，不同等級(jí)購(gòu)物中心交通方式差異化對(duì)待。

　　要點(diǎn)1：分析項(xiàng)目四至的道路等級(jí)，現(xiàn)狀與未來的道路等級(jí)，道路等級(jí)決定項(xiàng)目定位等級(jí)和輻射范圍，等級(jí)越高，道路要求越高；

　　要點(diǎn)2：提前評(píng)估消費(fèi)者的來消費(fèi)的方式與比例，區(qū)別交通設(shè)計(jì)導(dǎo)向，私家車?公交車?地鐵?步行?不同類型的購(gòu)物中心交通組合方式完全不同，城市級(jí)與社區(qū)級(jí)完全不同；

　　要點(diǎn)3：對(duì)未來交通擁堵點(diǎn)的判斷，建成后及建成后的預(yù)判；

　　要點(diǎn)4：交通出入口考慮擁堵點(diǎn)、便捷性、安全性及相互干擾等問題；

　　要點(diǎn)5：進(jìn)得來還得出的去，即項(xiàng)目的安全性，保證出車庫(kù)不遇到事故。

　　第三步：“停得下”

　　做足停車位/停車動(dòng)線

　　項(xiàng)目車位配置多少才算夠用，滿足最大負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的80%停車位需求即可，停車數(shù)量在地塊允許的條件下，與項(xiàng)目區(qū)位屬性、公共交通、地鐵直接相關(guān)。

　　要點(diǎn)1：不同等級(jí)、不同類型的購(gòu)物中心對(duì)停車位的需求完全不一樣；城市級(jí)/區(qū)域級(jí)/社區(qū)級(jí)/家庭型/年輕時(shí)尚型.....對(duì)車位的要求完全不一樣；

　　要點(diǎn)2：注意綜合體內(nèi)部停車位指標(biāo)的共享和協(xié)調(diào)；

　　要點(diǎn)3：停車位的數(shù)量關(guān)系到地下車庫(kù)層數(shù)，最直接影響成本和負(fù)一層利用；

　　要點(diǎn)4：注意不同物業(yè)類型在停車位方面的分區(qū)和共享，方便后期管理；

　　要點(diǎn)5：優(yōu)化停車動(dòng)線，停車位車位劃割，包括出入口，提高車位使用效率。

　　第四步：“流得動(dòng)”

　　內(nèi)部人流動(dòng)線設(shè)計(jì)

　　關(guān)鍵要素1——出入口：如人的臉面和嘴巴，出入口設(shè)計(jì)不合理，人流導(dǎo)入會(huì)受影響，但必須區(qū)別對(duì)待形象入口和人流入口的區(qū)別；

　　關(guān)鍵要素2——中庭設(shè)計(jì)：中庭如人的心臟，人流進(jìn)入以后在中庭聚集再通過連接中庭的通道，所以中庭的位置、形式、個(gè)數(shù)、方式很重要；

　　關(guān)鍵要素3——水平動(dòng)線：水平動(dòng)線結(jié)合中庭設(shè)計(jì)，使同平面上的各店鋪的空間上得到充分展示，使消費(fèi)者能輕松看見商店內(nèi)的展示細(xì)部，適度長(zhǎng)度；

　　關(guān)鍵要素4——垂直動(dòng)線：RET睿意德策略顧問部副總經(jīng)理孫義寧在總結(jié)自己多年的建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)時(shí)指出，從平面的流線上多出一條向上一層的路，無論是自動(dòng)扶梯、垂直電梯，還是樓梯，都等于在平面流線上加了支路，分流了人群，由于一層的人群基本是有保障的，所以流線的作用就是盡量把人往高處拉。從而誘使購(gòu)物者離開低樓層前往另一個(gè)樓層購(gòu)物，這在設(shè)計(jì)上是樓層垂直動(dòng)線要解決的問題，高層人氣決定購(gòu)物中心成敗；

　　關(guān)鍵要素5——跨層動(dòng)線：超過6層的購(gòu)物中心，消費(fèi)者已經(jīng)很難一層一層的走到頂層，有跨層電梯來引導(dǎo)消費(fèi)者往下向下流動(dòng)，類似于瀑布往下。

　　第五步：“逛得爽”

　　設(shè)計(jì)主題層及主題區(qū)

　　目的：保證目標(biāo)消費(fèi)者迅速找到目標(biāo)樓層，同時(shí)逛的時(shí)候有品牌豐富度，主次搭配；深、面寬、硬件設(shè)計(jì)完全不一樣，如兒童、電影院、百貨、溜冰場(chǎng)；

　　關(guān)鍵要點(diǎn)——主題區(qū)：圍繞各層的主力店，設(shè)計(jì)以主力店為核心的業(yè)態(tài)，方便業(yè)態(tài)互動(dòng)，后期鋪位劃割、招商。

　　第六步：“切得好”

　　鋪位劃割及組合

　　目的：保證資源占有與租金貢獻(xiàn)匹配，最大化臨街鋪位，采用切小合大原則；

　　關(guān)鍵要點(diǎn)1——先業(yè)態(tài)再鋪位：以業(yè)態(tài)確定鋪位的資源劃分；

　　關(guān)鍵要點(diǎn)2——先主后次：先搞定主力店的鋪位要求，再圍繞主力店切分散鋪；

　　關(guān)鍵要點(diǎn)3——能用則用：充分利用公共設(shè)施，如衛(wèi)生間、過道、樓梯等人流；

　　關(guān)鍵要點(diǎn)4——能省則省:減少公共通道、輔助設(shè)施對(duì)通道資源的占用。

　　第七步：“撐得住”

　　輔助設(shè)施和電梯設(shè)備

　　目的：看輔助設(shè)施和機(jī)電設(shè)備能否支撐購(gòu)物中心的正常運(yùn)營(yíng)；

　　關(guān)鍵要點(diǎn)1——衛(wèi)生間配置：不同主題/級(jí)別的購(gòu)物中心對(duì)衛(wèi)生間配置不同；

　　關(guān)鍵要點(diǎn)2——補(bǔ)貨通道：中高檔的購(gòu)物中心的補(bǔ)貨通道設(shè)計(jì)；

　　關(guān)鍵要點(diǎn)3——電梯等機(jī)電設(shè)備：看機(jī)電設(shè)備能否支撐項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

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