2015中國商業(yè)地產(chǎn)趨勢: 洗牌在即 輕資產(chǎn)盛行

核心提示：中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟和商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心近日聯(lián)合發(fā)布了《中國商業(yè)地產(chǎn)2014/2015年度研究報告》，回顧了2014年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)四大特征，并展望了2015年四大發(fā)展趨勢。報告提出，通過回顧和展望可以看到，當(dāng)前中國商業(yè)地產(chǎn)的投資模式、開發(fā)模式、經(jīng)營模式開始發(fā)生明顯變化，由此表明，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正在步住宅市場之后也開始出現(xiàn)“拐點”。

    中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟和商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心近日聯(lián)合發(fā)布了《中國商業(yè)地產(chǎn)2014/2015年度研究報告》，回顧了2014年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)四大特征，并展望了2015年四大發(fā)展趨勢。報告提出，通過回顧和展望可以看到，當(dāng)前中國商業(yè)地產(chǎn)的投資模式、開發(fā)模式、經(jīng)營模式開始發(fā)生明顯變化，由此表明，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正在步住宅市場之后也開始出現(xiàn)“拐點”。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認(rèn)為，拐點期的來臨，企業(yè)必然會感受陣痛，短期向難，但是，從長期看，經(jīng)過洗牌之后，擠出泡沫，行業(yè)向好，逐漸步入專業(yè)化、規(guī)范化、國際化之路。

　　2014年中國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)四大特征

　　一、商業(yè)地產(chǎn)由”兩難”進(jìn)入“三難”時代

　　商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一直突出的問題是“兩難”：開發(fā)商的“招商難”與品牌商的“選址難”，這更多是專業(yè)化水平不高導(dǎo)致的行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾。而進(jìn)入2014年，“運(yùn)營難”問題表現(xiàn)得越來越突出、越來越普遍，行業(yè)從“兩難“進(jìn)入“招商難”、“選址難”和“運(yùn)營難”并存的“三難”時代。

　　究其原因：首先是實體商業(yè)供應(yīng)過大、投入過于集中，攤薄了市場“蛋糕”；其次，宏觀經(jīng)濟(jì)下行和中央八項規(guī)定的落實，造成高端消費、公款消費、禮品消費大幅下降；還有電商對實體商業(yè)的沖擊。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近三年，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資增幅均高于同期住宅開發(fā)投資額的十個百分點以上，可見商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資量過大，商業(yè)競爭加劇，促使運(yùn)營難問題的凸顯。

　　二、線上線下融合“有共識無模式”

　　2014年，無論是線上還是線下，對于未來的融合都持肯定態(tài)度，而且業(yè)界呼聲很高，也有大量企業(yè)積極致力于O2O模式的探索，但迄今無本質(zhì)突破，也未曾找到共贏模式，電商與實體商業(yè)之間的對抗多于合作。電商對實體商業(yè)造成的沖擊，“心理影響”大于“實際影響”。雖然在過去一年里電商的社會影響力持續(xù)擴(kuò)大，銷售同比也大幅提升，但由于全社會消費市場規(guī)模基數(shù)大，網(wǎng)絡(luò)零售市場交易占比仍不足9%。

　　三、商業(yè)運(yùn)營競爭由“實”轉(zhuǎn) “虛”

　　2014年，實體商業(yè)項目之間的競爭由過往的促銷戰(zhàn)、品牌戰(zhàn)轉(zhuǎn)向體驗戰(zhàn)、文化戰(zhàn)、網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)，各類商業(yè)設(shè)施紛紛開始導(dǎo)入文化、藝術(shù)、旅游、科技等新興元素，積極營創(chuàng)新的購物環(huán)境與氛圍，不斷加大精神、感官、交互等層面的內(nèi)容供應(yīng)，兒童游樂與餐飲等非購物類體驗業(yè)態(tài)大受追捧，商業(yè)間競爭由“實”轉(zhuǎn)“虛”。

　　四、開發(fā)商預(yù)期由“上調(diào)”改為“下調(diào)”

　　前幾年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商通常主觀調(diào)高項目預(yù)期，盲目調(diào)高項目定位，想當(dāng)然地擴(kuò)大商圈輻射范圍，而去年以來，反其道而行之，面對招商難與運(yùn)營難的客觀現(xiàn)實，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商普遍下調(diào)了對市場與項目的預(yù)期，許多原本定位為奢侈品賣場的轉(zhuǎn)向輕奢，原本設(shè)定為市級項目的調(diào)整為區(qū)域商業(yè)，原本定位于區(qū)域商業(yè)的則調(diào)整為社區(qū)商業(yè)。同時，項目延期開業(yè)的現(xiàn)象也十分突出。

　　2015年中國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)四大趨勢

　　一、主流開發(fā)模式由“住宅依賴”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)依賴”

　　依靠住宅銷售反哺持有商業(yè)的綜合體模式是近年中國商業(yè)地產(chǎn)最主流的商業(yè)模式，但由于當(dāng)前樓市低迷、庫存加大，這一模式正遭遇困境，尤其是三四線城市問題更加突出。未來綜合體中的持有商業(yè)正在由住宅依賴逐步轉(zhuǎn)向文化、旅游、養(yǎng)老等其它產(chǎn)業(yè)依賴。

　　二、商場由“經(jīng)營商品、經(jīng)營品牌“轉(zhuǎn)向”經(jīng)營消費者“

　　過去的百貨商場主要經(jīng)營商品，購物中心主要經(jīng)營品牌，傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營者關(guān)注業(yè)績勝于關(guān)注消費者。在互聯(lián)網(wǎng)時代，商場將更加重視消費者研究，通過大數(shù)據(jù)和云計算為消費者畫像，并圍繞他們的消費偏好進(jìn)行全渠道營銷，經(jīng)營消費者將成為商業(yè)新的利潤增長點。

　　三、商業(yè)品牌由“重規(guī)模“轉(zhuǎn)向“重創(chuàng)新”

　　前幾年，商業(yè)品牌注重開店步伐，紛紛擴(kuò)大規(guī)模，但是去年以來，線上與線下、以及線下商業(yè)之間競爭加劇，倒逼品牌與業(yè)態(tài)創(chuàng)新，一些知名品牌正在通過多品牌策略做好細(xì)分市場，異業(yè)業(yè)態(tài)之間的復(fù)合也是未來創(chuàng)新的一大方向。一些商業(yè)品牌還正在積極嘗試為小眾群體定制產(chǎn)品，商業(yè)競爭同質(zhì)化的問題有望改善。

　　四、開發(fā)商由“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“輕重資產(chǎn)”并行

　　在房地產(chǎn)的黃金時期，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商因看好物業(yè)升值前景，慣常采用自己開發(fā)和持有運(yùn)營的“重資產(chǎn)”模式。在萬達(dá)為代表的一些專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)引導(dǎo)下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“輕資產(chǎn)”模式悄然興起。將地產(chǎn)投資與商業(yè)運(yùn)營分離其實是國際商業(yè)地產(chǎn)界的主流做法，這一模式在中國的出現(xiàn)是行業(yè)洗牌的開始，也是行業(yè)走向?qū)I(yè)化、走向成熟的必由之路。

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