核心提示：商業地產是以零售物業的租金收入為目的長期房地產投資。商業項目的租金水平決定著投資商的回報水平，租金制定偏低，會導致投資回報達不到預期，但租金偏高則會使商家經營壓力過大，不利于商業項目穩場旺場，因而制定科學合理的租金水平也是投資方最重要的決策事項之一。
 

 

    一般而言，投資商在土地獲取前進行項目可行性研究（或收購在建項目做盡職調查）時就要對租金水平進行預估，以判斷整個項目的回報水平是否滿足投資要求。而在項目獲取后的籌備階段，則應在進一步明確項目定位的基礎上，根據擬定的業態組合進一步推演出細化到各樓層乃至店鋪的租金價格以及相關租賃條件，形成《租賃決策文件》，從而作為招商人員的談判依據及項目租金收入的考核依據。在這個時期進行的租金方案評審，即構成籌備期租金方案評審。

 

    注：租賃決策文件：通常情況下，購物中心內多數零售類商家的租期為3年，因而萬達據此調整周期設定為3年。每一個3年被稱為一個租賃決策期，對每個租賃決策期內的商家租賃條件及租金目標等進行設定的文件稱為“租賃決策文件”。租賃決策文件一般按照主力店、次主力店、小型商家的分類對租賃面積、租金總額、租金單價、免租期政策、租期限定、品牌級次設定相應的指標。對單個項目，通常還會明確設定樓層租金單價或業態租金單價。

 

    表1列舉了租金制定的兩種方法

    

 

    租金評審的兩個主要關注點如表2所示（評審過程中須注意兩者的平衡）。

 

 

    萬達廣場模式成熟，投資額合理，現金回流充裕，因此租金一般均能滿足財務指標要求，所以租金評審的重點在于：既符合商業規律、“讓商家賺錢”，又是要使集團利益最大化，確保核心資產在其生命周期內穩定、興旺地提供現金流。截至2013年9月30日，萬達已有78座分布在全國各地的廣場開業，能夠提供大量的內部數據作為參照、進行比較，判斷出籌備期廣場的合理租金水平，這也是萬達租金評審與行業內其他公司的核心區別之一。下面結合萬達的實踐對租金評審進行描述。

 

    一、評審流程

 

    對于商業地產連鎖化發展的萬達而言，籌備期租金方案評審，一般是在每年的3月至8月，對第二年開業的萬達廣場進行的。此時項目已處于在建狀態，執行招商和運營管理的萬達商業管理公司（簡稱“商管公司”）初步擬定租金方案，即萬達廣場《租賃決策文件》，由萬達集團內部的獨立第三方機構——研究部進行評審，結果形成專題報告，供集團領導決策參考。

 

    評審流程分為如下兩個階段。

 

 

    （一）評審階段

    資料準備：研究部依據上一年度全部廣場實際銷售數據，對“租金定價模型”（將在本節第三部分評述）進行驗證和更新。

    形成報告：研究部運用“租金定價模型”，結合數據采集和實地調研，完成對次年開業項目的綜合分析和打分，輸入模型后得到租金的合理范圍；與商管公司交換意見后，由研究部研成獨立的籌備期租金方案評審報告，經分管副總裁審核后，上報集團總裁。

 

    （二）審定階段

    初審：在集團總裁專題會上，商管公司和研究部分別對次年開業項目的《租賃決策文件》（含主力店、次主力店、步行街的租金、免租期等）進行匯報和評審意見闡述；經至少兩輪對上述文件中各項指標的逐個、反復討論，初步形成一致意見，由商管公司修訂后上報集團董事長。

    終審：在集團董事長專題會上，由董事長聽取各方意見，最終敲定該文件。最后經租賃決策委員會成員簽批后，下發商管公司執行。

 

    二、評審方法

 

    一般而言，由于主力店、次主力店租金彈性較小，通過市場比較法，其租金水平相對較容易確定，這里僅對非主力店、非次主力店部分，即萬達廣場室內步行街的租金評審予以描述。

 

    除了行業通常需要考慮的財務指標外，萬達租金評審方法的核心是通過內部比較法，運用全部已開業萬達廣場實際銷售數據，首先對籌備期廣場商家可能實現的銷售平效進行預測，進而通過合理租售比法，推導出商家可承受的租金范圍。

 

 

    （一）對銷售平效進行預測

    萬達通過對已開業萬達廣場步行街經營業績的外部影響因素、內部影響因素及實際經營表現的研究，梳理出銷售平效的五大類影響因素，并運用統計學方法對各項因素與銷售平效的關系進行了量化處理，再結合實際銷售數據進行驗證，從而預測出籌備期廣場可能實現的銷售水平。

 

    1、平效影響因素

    平效影響因素分為外部和內部，外部影響因素包括城市指標、區域指標和地塊指標三大類，這些指標一般都有行業上較為通行的評價標準；而內部影響因素包括項目指標和總部指標兩大類，這是基于萬達自身大量數據積累才能得到經驗值，也僅適用于萬達廣場自身的項目。評審時需要對上述五大類影響因素進行逐一評審，下表對這些影響因素的具體內容進行了簡要介紹。

 

 

    2、指標打分

    上述指標按設定分值級別進行打分，按照評分的方式分為定量打分和定性打分，其中定量打分的指標均分布在城市指標中，包括常住人口、人均GDP、人均可支配收入和社會消費品零售總額等，即根據指標的數據和對應的指標閥值進行打分；其余指標則采用定性評分，即根據該指標的描述按照相應評分方法進行打分。

 

    3、平效預測

    根據全部已開業萬達廣場銷售數據和上述指標得分，利用統計學方法，導師出其相互關系，即籌備期萬達廣場平效預測經驗公式（包括各項影響因素對銷售平效的影響權重）；利用該公式，計算出籌備期廣場步行街開業后可能實現的銷售平效。由于萬達廣場步行街多分為三層，各樓層業態組合相對固定，因此具體評審時會對各樓層銷售平效給出預測值，以便對樓層租金進行判斷。

 

    （二）運用合理租售比法推導出租金范圍

    租售比是衡量商家經營狀況健康與否的核心指標。但即便是同個品牌，直營店和代理商的進貨成本不同，其承租能力也不一樣。因此對于一個購物中心而言，由于其檔次、業態組合及品牌組合不同，很難有一個行業通行的租售比合理值。不過，由于萬達建筑結構相似、聯發商家多，業態組合、品牌組合具有較強的可比性，萬達已經總結出各業態（萬達除主力店、次主力店外的商家被劃分為服裝服飾、餐飲美食、生活精品三大類）、各樓層的合理租售比經驗值；因此結合各樓層銷售平效預測值，運用合理租售比區間法就可以導出該廣場的合理租費范圍，再扣除物業費，得到合理租金水平。此時計算出的租金是預計商家能夠承受的合理范圍，未考慮免租期因素，具體評審時可根據免租期政策進行相應折算。

 

    （三）評審意見

    通過將研究部測定的租金與商管制訂的租金進行比較，租金評審通常按照如下結果形成意見或建議。

    （1）若租金超過評審測算的合理區間上限，一般建設增加免租期，或降低租金單價；

    （2）若租金低于評審測算的合理區間下限，則建議提高租金單價，或減少免租期，以保證該項目的投資回報。

 

    對五大類指標進行評審和打分后，研究部運用前述評審方法測算出該萬達廣場室內步行街租金水平的合理范圍，認為該項目在2013年開業的全部萬達廣場中屬于優質項目，租金水平排序靠前，與商管公司對該項目的判斷一致；但在室內步行街租金單價上，商管租金預判低于研究部測算的合理租金下限，因此評審報告建議決策層提高該項目室內步行街租金單價。