商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展：向運(yùn)營管理要出路

核心提示：在銷售市場和REITS道路都變得崎嶇難行的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有從商業(yè)物業(yè)本身出發(fā)，向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理要出路才是真正的出路。

    由眾安房產(chǎn)分拆上市的中國新城市招股在經(jīng)過一番波折后，最終定于每股發(fā)售股份1.30港元，遠(yuǎn)低于招股價下限2.12港元，而上市日期則由原定的6月27日延后至7月10日。

    市場對持有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商估值偏低，一方面是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)目前已嚴(yán)重過剩，供過于求，另一方面則是由于開發(fā)商運(yùn)營能力欠缺導(dǎo)致的商業(yè)地產(chǎn)租金上漲空間有限。

    那是否商業(yè)地產(chǎn)的出路是散售呢？答案是否定的。我們且不說散售對商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營的影響，散售自身也日益困難。今年以來，蘇州、常州等多個地區(qū)出臺政策，禁止開發(fā)商進(jìn)行“售后包租”。北京、上海等多地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地塊也明確規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須整體開發(fā)，不得拆分成多個商鋪散售。即使是辦公樓項(xiàng)目，也規(guī)定了最小單位的面積。

    散售不行，那資產(chǎn)證券化行了吧，答案是，也不行。5月21日，中信證券股份有限公司“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃”在深交所掛牌轉(zhuǎn)讓，成為我國首個交易所場 內(nèi)REITs。有人稱之為REITs業(yè)務(wù)在我國資本市場的試水，更認(rèn)為是我國第一單準(zhǔn)確意義上的股權(quán)類REITs產(chǎn)品。事實(shí)是，“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計 劃”以專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃的形式推出，由券商而不是信托公司發(fā)起，且在“證券法”框架和證監(jiān)會監(jiān)管下，而不是在“信托法”框架和銀監(jiān)會監(jiān)管下，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地 產(chǎn)信托的組建。另外，中信啟航以專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃為具體形式的私募信托，信托權(quán)益的流轉(zhuǎn)只能通過私募市場，與主要依靠公募市場募集和交易的REITs還有 相當(dāng)?shù)木嚯x。

    基于信托關(guān)系的泛資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，如信托公司、基金管理公司、資產(chǎn)管理公司等全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場，由私募形式發(fā)展為公募形式，進(jìn)而推動中式REITs成為真正的REITs仍然沒有明確的時間表，且面臨政策和市場的雙重約束，可謂任重而道遠(yuǎn)。

    在銷售市場和REITS道路都變得崎嶇難行的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有從商業(yè)物業(yè)本身出發(fā)，向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理要出路才是真正的出路。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心是要找到被市場和資本市場認(rèn)可的盈利模式。