初步評判：住宅開發商轉行做商業地產本無可厚非，但如果把住宅開發手法用到商業地產項目的開發上，將會使本來就比住宅地產風險系數高的商業地產項目的風險迅速增大。

 

    從安徽商業地產開發商的情況看：社區商業地產開發商無一例外是住宅地產開發商。在上一個項目中，社區商鋪作為社區配套的市場基礎設施如果給他帶來可觀的利潤，在下一個項目中，住宅地產開發商就會不遺余力地盡可能地增加商鋪數量和面積，這樣就可能出現兩種情況，一種情況是開發商運氣好，社區較大，商鋪搶購一空，一種情況是開發商運氣不佳，社區購買力有限，商鋪勉強售出一部分，還得內部消化一部分，這兩種情況有時可能是同一個結果：因商鋪缺乏市場規劃，數量大且面積大，價格與價值不相稱。

 

    八九十萬元買來一商鋪月租金不到2000元。街區商業地產開發商里既有住宅開發轉行而來的，也有專業做商業地產開發的，相對而言，住宅地產開發商受開發經驗與資金實力的限制，大多數選擇了與住宅開發相同的模式——先蓋好房，然后分割成不同面積出售產權甚至賣期權。在這個過程中，基于住宅地產開發經驗的約束，很多轉型的開發商由于對后期運營情況不予考慮，常常會出現商鋪不適合該類商品經營、商鋪整體人氣不旺商氣缺乏等現象。城區商業地產開發的參與者理論上要求是專業的商業地產開發商，很多地方大多由具有戰略眼光的職業投資商和與政府有密切交往的是具一定實力的開發商，尤其是國有房地產企業。因為城區商業一般與舊城改造、城區特大型商業地產開發息息相關，政府在其商業地產項目的開發中具有舉足輕重的分量，主導項目的整體規劃與協調。因此，這類商業地產開發商不僅要有非常專業的商業地產投資開發、運營管理經驗，還應擁有廣泛的關系資源。

 

    實際上，住宅地產開發與商業地產開發從地產經營的角度上看，差異明顯，跨度確實也不大，住宅地產開發與商業地產開發也沒有一道不可逾越的鴻溝。但是商業地產項目的開發與住宅地產項目的開發絕對是兩碼事。有一個例子很能說明問題：如果說住宅開發商在考察北京市場上看到北京的Townhouse賣得好，回來克隆一個Townhouse，在面積或風格上再作點簡單化處理也就OK了，但如果商業地產開發商看見廣州的白馬服裝天馬服裝城幾十萬平方米供不應求，回來也照葫蘆畫瓢，結果便可能輸得連內褲都買不起了，更別指望什么時候有很大的市場轉機了。

 

    論點闡述：商業地產項目開發中，商業才是地產價值體現，地產只是承載商業的手段