文旅地產(chǎn)投資常見風(fēng)控要點3.0

文旅地產(chǎn)其實在國內(nèi)由來已久，但是想要經(jīng)營成功卻很不容易。限于每隔十年國家就會對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整，很多無法在市區(qū)拿到土地的開發(fā)商就將眼光轉(zhuǎn)向了郊區(qū)甚至山區(qū)，以求在這些以往被人忽視的地塊進行高價值轉(zhuǎn)化，導(dǎo)致了國內(nèi)的地產(chǎn)商每十年就有一批如潮水般涌入這個領(lǐng)域。這個現(xiàn)象，在行業(yè)內(nèi)其實是一種周期律現(xiàn)象，這是一種必然規(guī)律，當然這個規(guī)律其實更多應(yīng)用是在土地收并購業(yè)務(wù)之中，在此只是略微提及。

現(xiàn)實之中的多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)，并沒有對規(guī)律進行研究的習(xí)慣，所以很多地產(chǎn)企業(yè)在盲目的投資后，只留下一座座鬼城屹立在黑夜之中，而這種情形，基本上每十年就會發(fā)生一輪。作為已經(jīng)親歷兩輪周期律的從業(yè)人員并有幸參與過幾次文旅項目（見過作死的）的親歷者，在此與分享一下文旅地產(chǎn)中風(fēng)險的注意要點，希望對后來的參與者有一些幫助。盡管你們絕大多數(shù)會失敗，但盡量少賠一點吧。

一、土地配比

（一）住宅用地

國內(nèi)的文旅地產(chǎn)現(xiàn)狀，名義上是以文旅為主，而實際上盯的還是住宅用地。所謂“投資是否賺錢，70%靠拿地”就是指在土地獲取時，政府能否給予足夠多的住宅用地予以平衡項目投入。那么無論是哪家國內(nèi)開發(fā)商進行投入開發(fā)，事先必須對能夠給予的住宅用地規(guī)模進行核算評估。這個概念是風(fēng)控上的大概念，脫離了土地規(guī)模平衡，以國內(nèi)開發(fā)商的運營能力現(xiàn)狀是幾乎沒有能夠生存下來的。那么在先期的上會過程中，作為風(fēng)控、法務(wù)人員務(wù)必要對此予以高度重視，必須在前期對此進行提示，以避免后期不斷出現(xiàn)的現(xiàn)實慘況。尤其是一些城投企業(yè)，其思路依然延續(xù)地產(chǎn)模式思維，應(yīng)盡快跳出模式陷阱，重新對盈利路徑進行思考。

同時，文旅地產(chǎn)由于投入巨大、回報周期漫長，所以投資者在前期應(yīng)對整個項目進行通盤考慮，切莫以常規(guī)的住宅地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)思維考量（恒大、融創(chuàng)、碧桂園、萬達就是前車之鑒）。為了規(guī)避風(fēng)險，請務(wù)必在投資成本測算和投資盈利模式測算階段就參與進去，為了避免將來數(shù)不盡的損失，這其中尤其需要注意四點：

1、切勿只測算建設(shè)成本。這句話是對完全沒有做過文旅及商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)而言，這些企業(yè)往往都只考慮建設(shè)成本而忽視運營成本，無視項目的自身經(jīng)營規(guī)律，后期會發(fā)現(xiàn)所需投入遠遠高于看到的PPT藍圖，所以一定要尋找實際有過運營經(jīng)驗的人員來審核才能更加準確看到真實情形。

2、獲得真實數(shù)據(jù)是一切模型建立的基礎(chǔ)。目前市面上大量的研策報告，都是毫無運營經(jīng)驗的代理行或機構(gòu)出具，這些報告為了迎合甲方金主，而在很多項關(guān)鍵數(shù)據(jù)上進行造假或誤導(dǎo)，這很容易造成項目成為建立在沙地上的高塔，隨時有崩潰的危險。例如我就見過某大行的分析報告，將同一旅游客群進行了重復(fù)計算，造成數(shù)據(jù)偏差。這種數(shù)據(jù)根本經(jīng)不起推敲，只會誤導(dǎo)投資人。

3、需要考慮建設(shè)及開盤節(jié)奏。作為土地出讓者的政府而言，往往希望的是“先文旅后住宅”，而經(jīng)營企業(yè)則正好相反，以求快速回本。但這屬于不可調(diào)和的利益矛盾，所以在土地獲取前就必須做好規(guī)劃，以避免違約責(zé)任。作為政府方，必須考慮現(xiàn)實模式，先文旅后住宅平衡的模式在當下基本不可實現(xiàn)。所以對于不管不顧就能承諾的企業(yè)一定要予以高度警惕，以防止后期出現(xiàn)的爛尾情形。