在商業地產領域摸爬滾打這些年，我們見證了無數商業街的崛起與興衰。當下，一個棘手的問題擺在眾多項目開發商面前：周邊商業同質化現象愈發嚴重，自家商業街該如何突圍，在激烈的競爭中脫穎而出？今天，咱們就來好好嘮嘮這個事兒。
商業街同質化，說白了，就是大家賣的東西差不多，店鋪裝修風格相似，活動玩法也沒啥新意。你走進一條商業街，感覺和其他地方的商業街沒啥兩樣，都是那些常見的連鎖品牌，服裝店里賣著大同小異的款式，餐飲店飄出相似的香味，娛樂場所也是千篇一律的設施。這種現象帶來的負面影響可不少，最直接的就是消費者逛膩了，沒了新鮮感，客流量逐漸下滑。商家們也不好過，因為競爭激烈，只能打價格戰，利潤空間被壓縮得越來越小，有些實力弱的商家甚至只能關門大吉，商業街的整體經營狀況陷入惡性循環。
為啥會出現這種同質化嚴重的情況呢？從項目開發前期來看，很多開發商在選址和定位階段就缺乏深入調研。沒有對當地消費群體的年齡結構、消費習慣、收入水平等進行詳細分析，也沒充分考察周邊已有的商業項目。看別人做什么賺錢，就跟風做什么，根本沒考慮自家項目的獨特優勢和市場空白點。比如，某個區域年輕人居多，消費需求偏潮流時尚、娛樂體驗，但開發商卻照搬其他成熟商業街的模式，引入大量傳統的中高端零售品牌，結果自然是水土不服。
在招商環節，也存在很大問題。優質品牌資源畢竟有限，大家都想引入那些知名連鎖品牌，因為它們有一定的客源基礎和品牌影響力。這就導致很多商業街的品牌組合高度相似，你有星巴克，我也得有；你引進了優衣庫，我也不能落下。而且，招商團隊在與品牌洽談時，往往只關注品牌的知名度，忽視了品牌與商業街整體定位的契合度，以及品牌能否為商業街帶來差異化競爭力。
商業街運營過程中，缺乏創新和持續優化的動力也是重要原因。一旦商業街開業，運營方就覺得大功告成，按部就班地收租金、做些常規的促銷活動。不關注市場動態，不了解消費者需求的變化，也不愿意投入資金和精力去嘗試新的業態、新的營銷玩法。時間一長，商業街就變得暮氣沉沉，難以吸引消費者的目光。
那面對如此嚴峻的形勢，商業街該怎么突圍呢？這就需要開發商和運營團隊從多個方面發力。
首先，精準定位是關鍵。要深入了解項目所在區域的消費群體特征。可以通過問卷調查、訪談等方式，收集消費者的意見和需求。比如，如果周邊是高校聚集區，學生群體就是主要消費對象。他們追求時尚、潮流，喜歡新鮮事物，消費能力相對有限但消費頻次高。那么商業街就可以定位為 “青春潮流街區”，主打潮流服飾、網紅餐飲、創意零售、娛樂體驗等業態，像一些平價的潮牌店、動漫周邊店、密室逃脫、DIY 手工坊等就很適合入駐。
要是周邊是成熟的居民區，居民以家庭為主，消費需求更傾向于生活服務、親子娛樂、健康養生等。商業街就可以定位為 “社區生活中心”，引入生鮮超市、母嬰店、親子游樂場所、健身房、中醫理療館等業態，滿足居民的日常生活需求，讓他們在家門口就能享受到便捷的服務。
在業態規劃上，要打破常規，打造差異化的業態組合。除了常見的零售、餐飲、娛樂業態，不妨引入一些特色小眾業態。比如，現在手工體驗類業態很受歡迎，像陶藝工作室、木工坊、皮具制作店等。消費者可以在這里親手制作屬于自己的手工藝品，既能享受動手的樂趣，又能獲得獨一無二的產品，這種體驗是傳統零售業態無法提供的。
還可以結合當下的熱點和趨勢，引入一些新興業態。比如，隨著人們對健康的重視程度不斷提高，輕食餐廳、運動康復中心、智能健身設備體驗店等健康養生類業態有很大的市場空間。再比如，隨著虛擬現實（VR）、增強現實（AR）技術的發展，相關的體驗店也能為商業街增添科技感和新鮮感，吸引年輕消費者前來打卡。
同時，要注重業態之間的互補性和協同效應。比如，在餐飲區附近設置一些休閑娛樂場所，消費者吃完飯可以直接去唱歌、看電影或者玩游戲，增加他們在商業街的停留時間和消費頻次。或者在零售區打造一些主題街區，將相關聯的品牌集中在一起，形成集聚效應。比如打造 “文創街區”，把書店、文具店、創意禮品店等集中在一個區域，吸引文創愛好者前來逛游，提高消費者的購物效率和滿意度。
品牌選擇與引入也大有學問。在引入品牌時，不能只盯著那些知名連鎖品牌，要更多地關注一些有特色、有潛力的小眾品牌和本土品牌。小眾品牌往往具有獨特的設計理念、產品風格和品牌故事，能夠為商業街帶來差異化競爭力。本土品牌則更了解當地消費者的需求和文化，更容易與消費者產生共鳴。
可以舉辦一些品牌孵化活動，為有潛力的小眾品牌和初創品牌提供場地、資金、運營支持等，幫助它們成長。同時，與這些品牌建立長期合作關系，共同打造具有特色的商業場景。比如，某商業街引入了一個本土的原創設計師品牌服裝小店，通過為其提供顯眼的店鋪位置、線上線下宣傳推廣等支持，該品牌逐漸在當地積累了人氣，吸引了不少追求個性的消費者前來購買，也為商業街帶來了獨特的時尚氛圍。
除了引入新品牌，對現有品牌進行升級和改造也很重要。可以鼓勵品牌進行店鋪形象升級，打造個性化的裝修風格。比如，一家傳統的咖啡店，可以通過重新設計裝修，融入當地的文化元素，打造成具有地方特色的主題咖啡店，吸引更多消費者的關注。還可以推動品牌進行產品創新和服務升級，與商業街的整體定位相契合。比如，一家中餐廳可以根據當地消費者的口味偏好，研發一些特色菜品，推出定制化的餐飲服務，滿足不同消費者的需求。
場景化營造也是商業街突圍的重要手段。通過打造獨特的場景，讓消費者在購物的同時，獲得情感共鳴和美好體驗，從而提高他們的忠誠度。可以從建筑設計、景觀布置、公共設施等方面入手，營造出具有主題特色的商業場景。
比如，打造 “復古主題商業街”，建筑外觀采用復古風格的設計，街道上設置復古的路燈、電話亭、有軌電車模型等景觀小品，店鋪裝修也統一采用復古風格，讓消費者仿佛穿越回過去，感受復古文化的魅力。再比如，打造 “生態主題商業街”，在街道上種植大量的綠植，設置水系景觀、生態科普展示區等，營造出自然、舒適的購物環境，滿足消費者對綠色、健康生活的追求。
除了硬件設施的場景化營造，還可以通過舉辦各種主題活動，打造動態的場景體驗。比如，定期舉辦音樂節、藝術展、文化節等活動，吸引不同興趣愛好的消費者前來參與。在節假日或者特殊紀念日，舉辦主題派對、親子活動、情侶互動活動等，增加消費者的參與感和互動性。例如，某商業街在情人節期間舉辦了一場 “浪漫星空下的約會” 主題活動，在街道上布置了星空投影、愛心拱門等浪漫場景，邀請情侶們參加各種互動游戲和情侶攝影比賽，活動期間商業街的客流量和銷售額都有了顯著提升。
數字化運營對于商業街的發展也越來越重要。借助大數據、人工智能、移動互聯網等技術，能夠更好地了解消費者需求，優化運營管理，提高營銷效果。
通過安裝在商業街各個角落的攝像頭、傳感器等設備，收集消費者的行為數據，如客流量、停留時間、行走路線、消費偏好等。利用大數據分析技術對這些數據進行深入分析，了解消費者的需求和行為習慣，為精準營銷和業態調整提供依據。比如，如果數據分析發現某個區域的消費者停留時間較短，消費轉化率較低，就可以考慮對該區域的業態進行調整，引入更具吸引力的業態或者優化店鋪布局。
利用移動互聯網技術，打造商業街的線上平臺，如微信小程序、APP 等。消費者可以通過線上平臺了解商業街的店鋪信息、活動信息、優惠信息等，還可以在線上進行預約、點餐、購物等操作。線上平臺還可以實現會員管理、積分兌換、在線客服等功能，提高消費者的購物體驗和滿意度。例如，某商業街通過微信小程序推出了 “線上商城” 功能，消費者可以在線上購買商業街內商家的商品，享受送貨上門服務。同時，小程序還會根據消費者的瀏覽記錄和購買歷史，為其推薦個性化的商品和優惠活動，提高消費者的購買轉化率。
利用人工智能技術，實現智能停車、智能導購、智能客服等功能。比如，通過智能停車系統，消費者可以提前在手機上查詢商業街停車場的空余車位，預訂車位，到達停車場后自動識別車牌進入，離開時自動扣費，提高停車效率。智能導購系統可以根據消費者的位置和需求，為其推薦附近的店鋪和商品，提供導航服務。智能客服則可以隨時解答消費者的疑問，提供幫助，提升消費者的服務體驗。
最后，強化商業街的運營管理和服務水平。一個好的運營團隊，能夠協調各方資源，解決各種問題，為商業街的持續發展提供保障。
運營團隊要建立完善的管理制度，包括商戶管理、環境衛生管理、安全管理、物業管理等方面。加強對商戶的日常監督和管理，確保商戶遵守商業街的規章制度，保證商品質量和服務水平。定期對商業街的環境衛生進行檢查和清理，營造整潔、舒適的購物環境。加強安全管理，安裝監控設備，配備安保人員，制定應急預案，確保消費者和商家的人身財產安全。提升物業管理水平，及時維修和保養商業街的基礎設施和公共設施，保障商業街的正常運營。
運營團隊還要注重與商家的溝通和合作。定期組織商家召開座談會、培訓會等活動，了解商家的需求和困難，為商家提供經營指導和支持。幫助商家解決在經營過程中遇到的問題，如協調與供應商的關系、處理消費者投訴等。同時，鼓勵商家之間加強合作，開展聯合營銷活動，共同打造商業街的品牌形象。
在服務水平方面，要從消費者的角度出發，提供貼心、周到的服務。在商業街的入口、重要節點設置服務臺，為消費者提供咨詢、投訴、失物招領等服務。提供免費的無線網絡、休息座椅、母嬰室、無障礙設施等，滿足不同消費者的需求。培訓商業街的工作人員，提高他們的服務意識和專業素養，讓消費者感受到熱情、專業的服務。
周邊商業同質化嚴重的情況下，商業街要想突圍并非易事，但也絕非無路可走。只要開發商和運營團隊能夠找準定位，打造差異化的業態組合，引入特色品牌，營造獨特的場景體驗，借助數字化手段優化運營管理，提升服務水平，就一定能夠讓商業街在激烈的競爭中脫穎而出，實現可持續發展。希望今天分享的這些內容，能給各位項目開發商一些啟發，在商業地產的賽道上闖出一片屬于自己的新天地。
