走在國內各大旅游城市，你會發現很多文旅商業街長得越來越像：青磚灰瓦的仿古建筑里，賣著義烏批發的工藝品；打著“網紅美食”招牌的店鋪，賣的是臭豆腐、烤魷魚和奶茶；所謂的民俗表演不過是千篇一律的漢服走秀和變臉雜技。開發商們投入重金打造的項目，最后卻陷入“游客拍照五分鐘，消費不過五十元”的尷尬。這種同質化競爭不僅讓游客審美疲勞，更讓項目陷入租金低迷、招商困難、運營虧損的惡性循環。
要破解這個困局，首先要看清問題的根源。過去十年文旅商業的爆發式增長，讓許多開發商選擇“抄作業”——照搬成功案例的業態組合和建筑風格。比如古北水鎮火了，全國就冒出一堆“北方水鎮”；拈花灣的禪意主題受歡迎，各地開始復制“小京都”“小麗江”。這種簡單復制看似降低了試錯成本，實則忽略了每個項目背后的文化基因和客群差異6。再加上許多策劃團隊缺乏對在地文化的深度理解，用“模板化方案”應付不同項目，最終導致全國文旅商業街“千街一面”。
文化不是貼標簽，而是深挖在地基因 文旅商業街的核心競爭力在于“不可復制的文化體驗”。以無錫拈花灣為例，項目沒有停留在仿古建筑的表面，而是圍繞“禪意生活”主題，從建筑形態到業態布局都緊扣“禪文化”：客棧以禪宗公案命名，商鋪主打茶道、香道、花藝體驗，連保潔阿姨都經過禪修禮儀培訓。游客漫步其中，感受到的是“身心歸隱”的沉浸式體驗1。這種文化主題的深度挖掘，需要策劃團隊像考古學家一樣扎根當地——翻閱地方志、走訪非遺傳承人、收集民間故事，找到真正能引發情感共鳴的文化符號。
在貴州丹寨萬達小鎮，策劃團隊發現當地苗族“以酒待客”的習俗后，沒有簡單開設酒鋪，而是打造了“攔門酒+長桌宴+高山流水敬酒儀式”的完整體驗鏈。游客從踏入街口開始，就被卷入苗族特有的熱情氛圍中，自然帶動了米酒、蠟染等特色產品的銷售1。這種文化活化不是生硬堆砌元素，而是將傳統習俗轉化為可參與、可傳播的現代消費場景。
業態創新要打破“餐飲撐場、零售湊數”的老套路 傳統文旅商業街的業態布局存在明顯弊端：餐飲占比超過60%，導致油煙污染、垃圾處理難題；零售商品同質化嚴重，毛利率不足30%；體驗類項目多為短期合作的臨時攤位，難以形成持續吸引力。要改變這種局面，需要重新定義“商業”的內涵——文旅商業街不是購物場所，而是文化體驗的容器。
蘇州雙塔市集提供了一個創新樣本：這個由菜場改造的項目，將生鮮攤位與咖啡書店、手作工坊混搭，本地阿婆賣菜的同時，年輕人坐在隔壁喝著精品咖啡畫水彩。項目還引入“菜場文學展”“時令食材品鑒會”等主題活動，讓市井煙火氣與文藝范兒奇妙融合。這種“生活場景+文化內容”的組合，既保留了在地居民的生活記憶，又創造了游客愿意停留的第三空間5。
對于大體量文旅商業街，可以借鑒“主街+支巷+廣場”的立體布局：主街布局品牌旗艦店和主題餐飲，承擔引流功能；支巷發展非遺作坊、沉浸式劇場等特色業態，延長停留時間；廣場定期舉辦市集、藝術節等IP活動，制造傳播爆點。成都Regular源野商業體就將地下空間打造成“社區藝術聚落”，20%的面積用于舉辦小型展覽、快閃店和沙龍活動，既降低了租金壓力，又保持了內容新鮮度。
運營模式要從“收租思維”轉向“共營思維” 很多開發商把商鋪租出去就萬事大吉，結果導致商戶各自為戰，項目缺乏統一調性。破局的關鍵在于建立“運營方+商戶+居民”的共生體系。西安長安十二時辰主題街區采用“聯營扣點+保底分成”模式：運營方統一負責場景營造和活動策劃，商戶專注產品和服務，雙方按銷售額分成。這種模式倒逼運營團隊每天分析消費數據，動態調整演出動線、優化店鋪組合，開業首年就實現95%的招商入駐率和40%的復購率。
數字化運營工具也能有效提升效率。浙江某古鎮引入智慧管理系統，通過游客動線熱力圖發現：80%的游客集中在主街，側巷商戶普遍經營困難。運營團隊隨即在側巷增設AR尋寶游戲，將主街流量引導至側巷的手作體驗店，三個月后側巷商戶營業額平均增長220%。會員系統同樣重要——重慶洪崖洞通過小程序發放“文化積分”，游客參加非遺體驗、購買特色商品都能積分兌換獨家文創產品，此舉將客單價提升了58%。
長期主義才是抗同質化的終極武器 文旅商業街的培育周期遠比住宅地產漫長，需要持續的內容更新和品牌積累。常州青果巷歷史文化街區用了六年時間逐步開放：第一期修復古建筑，引入文化展覽館和茶社；第二期開發臨河商業，主打輕餐飲和文創零售；第三期聯合高校打造非遺創新實驗室，吸引年輕創客入駐。這種“滾動開發+漸進升級”的模式，既保證了現金流，又讓項目始終保持話題度。
開發商還要學會“做減法”。福建永泰榕水謠商業街曾規劃引進知名連鎖品牌，但策劃團隊調研后發現，本地客群更期待“找回兒時記憶”。最終項目砍掉70%的標準化店鋪，引入老式理發店、竹編作坊、傳統糕餅鋪等“土味業態”，反而成為社交媒體上的懷舊打卡地。這說明，與其盲目追求高大上，不如專注服務好特定人群的真實需求。
站在行業變革的十字路口，文旅商業街的出路不在于建筑有多豪華、品牌有多高端，而在于能否創造獨特的在地文化體驗。開發商需要拿出工匠精神，像打造藝術品一樣打磨項目——從一塊磚的紋路到一家店的燈光，從一首方言民謠到一道傳統小吃的呈現方式，都要傳遞出不可替代的文化價值。當游客愿意為一段故事、一場體驗、一份情感記憶買單時，同質化困局自然迎刃而解。
