8日，我國首個住房租賃基金在北京正式設立，將通過盤活市場存量房產，向個人租戶提供長租房服務。
這個住房租賃基金由建設銀行負責運作，募集資金規模為人民幣300億元。重點收購部分存量辦公和商業房產，將改造成出租住房，投入長租房市場。 按照計劃，此次出租對象主要是目前沒有購房資格或者買不起房，也沒有租賃廉租房資格的新市民群體，房租價格將低于周邊平均租價10%左右。 用300億兜底現在瀕臨破產線的房地產商們，是否是個雙贏之舉呢。 建行參與長租房的投資和運營已有多年。 我曾經在職的地產公司和建行有過深度合作，成立了一家合資公司專門運營長租房。建行作為投資和最大股東，我方地產公司作為實際操盤主體。 據我所知，建行類似這種和地產公司成立的長租公寓運營公司在市場上有很多家。一方面，建行本身不具備做運營主體的實力，另一方面建行僅作為財務投資者，可以有很多的選擇無論是增資還是選擇退出。 那么，這種合資公司操作模式是什么呢，事實上，建行主要借著國家專項優惠政策給予長租公寓較低的貸款利息作為合資入股的條件。 打個比分，一般的百強民營地產的貸款利息一般在12個點左右，但是如果是做長租公寓，貸款利息可能低于6個點，而這種較低的貸款利息也只有建行此一家獨有的政策。因此，各大地產商為了獲得極低的貸款利息和較高的貸款額度，都吹噓拍馬，搶著和建行合作，做長租公寓是假，獲取較高的貸款額度是真。 因此，以往國家對長租公寓的支持，主要還是通過類似建行銀行等金融系統，較優惠的專項貸款政策來扶植地產公司。 那么這樣的運作結果如何呢？ 很坦白的說，地產公司做長租公寓沒有幾個賺錢的，甚至于說血虧。 因我司為例，長租公寓公司是唯一一個不敢在年會上宣講利潤的集團子公司。 什么意思呢？大家有沒有參加過集團層面的年度匯報會，在年度會議當天，每個集團子公司總經理都要上臺匯報自己公司一年的經營情況，其中，開篇就是一年的財務數據，整體的收入，成本和利潤。以及子公司管轄的各個項目的收入、成本和利潤。 長租公寓公司，從來沒有在年會上匯報過成本和利潤。一般只講規模和收入（今年我們又多拿了多少間長租房，整體收入同比增加多少）。 為什么。因為利潤虧損的太難看！作為合資公司，大虧損一般都是建設銀行承擔了，那么就不在集團會上丟人了（據說也是老板的意見）。 是的，長租公寓基本不賺錢。目前市面上少數盈利的長租公寓比如萬科泊寓和龍湖冠寓也是近幾年規模擴張才基本實現微利。 “沒有規模，肯定不會有利潤。”龍湖集團冠寓發展部總經理張智聰近日接受《華夏時報》記者采訪時表示，對于投身租賃行業的房企而言，必須形成規模優勢，若“管理的房間低于5萬間，將幾乎不可能盈利”。 5萬間是什么概念，我們按照酒店的邏輯，一家中等酒店的規模大概客房數在200間上下，那么需要至少250個這樣規模的酒店，才能基本實現微利。 目前市面上達到這個管理規模的，還真的是少數。所以靠規模取勝的行業，也就說明了這個行業是一個極其微利的行業。 長租公寓的盈利模式一般是將房間設置為1房、2房或者3房，通過租賃的方式獲取租金回報。和酒店不同在于，長租公寓是按照一個月以上作為租賃期限，大部分是1年。這就導致了一旦簽訂協議，業主很難像日租酒店一樣通過價格浮動的調整來實現價格漲幅。同時，考慮到不小的空置率和維護成本，長租公寓一直以來都跑不掉不賺錢的魔咒。 更何況，按照以前的政策，國家只給予貸款支持，長租公寓仍舊需要開發商投資建設或者租賃，目前經營現金流每年都不能回正，更談不上投資回本了。 如果以前的開發商還可以通過住宅業務反哺長租公寓，那么現如今，瀕臨破產的開發商們怎么可能還用重金養活這些不賺錢的玩意呢？ 于是，300億住房租賃基金的成立，來的正是時候。一方面，建行可以借機以較低的價格收購這些開發商無力運營的長租公寓，作為市場的租賃補充，另一方面，開發商也能回收一筆不小的費用，以解燃眉之急，可以說是一舉兩得。 最關鍵的是，如果由國家兜底投資建設成本，的確從財務大帳的角度，將原本的財務回報率從12個點降到3個點，回收周期從10年改為30年。 不懂也沒關系，意思就是可以讓預算回本租金從開發商的3000元每月每間房直接降到2000元每月每間房。這也就是為什么報道說“房租價格將低于周邊平均租價10%左右。”因為，這個只有國家能做到。 當然我們必須防范一些問題： 首先，前面已經講到了。建設銀行早已和多家地產公司成立了合資公司運營長租公寓項目，那么這300億會不會首先優先給到自己的合資公司呢，這種自買自賣的行為，有點違背市場公平。 其次，謹防官商勾結。目前大多數開發商極力希望甩掉長租這個長期虧損的業務，此次建行300億拿出，專項收購辦公和商業房產，會不會存在把原本的不良資產收購變成了優質資產采購，將原本屬于開發商的一筆爛賬變成了國家層面的虧損呢。 商業地產價格的評估事實上水分太多。 建議建行可以采用我之前寫過的——目前外資地產大舉收購國內商業地產的出價方式： 按照項目成本（土地成本+建安成本+運營成本）的5折進行收購。 這樣既可以讓開發商付出相應代價，其次較低的收購價格，最直接的受益者就是租金的再次大幅度下滑，最終讓租房者得利。
