明年做什么業務

從昨晚到今天，全球股市進入了狂歡，到處可見瘋狂的漲幅，主要原因在于美國公布了10月份消費者價格指數（CPI），通脹率出現反轉跡象，并大大好于預期，這也意味著美聯儲將不再過度加息，大家也都可以先喘一口氣。

房地產市場的銷售情況還是非常不樂觀，目前上海、深圳等核心城市的資產價格都還在跳水。從目前的政策力度和節奏來看，政府層面大方向上仍舊是繼續通過政策微調來避免房地產市場的斷崖式下跌，也即房地產行業的風險出清仍需繼續，通過政策強刺激全面拉動房地產已幾無可能。

最近很多機構都在制定明年的業務方向和投資策略，我們也談談我們的一些想法和思路。

先說第一個問題，房地產肯定是要繼續救的，因為房地產行業的持續下行對財政、經濟和就業等造成的沖擊已遠超預期。具體來看：

一是中央的救市思路從“救項目”逐步轉向了“救房企”。中國銀行間交易商協會官網11月8日消息稱，交易商協會將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。盡管市場方面預計真正能受惠的民營房企并不會太多，但該消息還是改善了市場預期。

二是地方政府“穩地價、穩房價、穩預期”的相關舉措仍在加強。盡管財政部在10月份發文“嚴禁城投舉債拿地及虛增土地出讓收入”，但其后全國各地城投平臺的托市拿地仍未停止；除此之外，大部分地方政府仍在努力穩定樓市價格，包括不允許開發商無底線地打折銷售。

三是地方政府的樓市調控政策仍在持續放松。《第一財經》10月24日發布的《社論：積極做好風險資產價值重估的準備》中提出“住房回歸居住屬性，并逐步褪去金融屬性”后，市場普遍認為政策端將不再放松（救市），但從最近幾天北京通州部分地區的限購松綁、江西撫州首付比例降至20%、河南駐馬店實施20%契稅補貼以及佛山、東莞等地推出的“交房再供樓”等松綁措施來看，“房住不炒”下仍需通過繼續救市直至房地產行業步入健康穩健的發展軌道。

從以上整理的情況可以看出，房地產行業的救市不僅有必要性，而且還有明顯的緊迫性，畢竟這個支柱產業每年“10萬億+”的體量影響了大多數地方政府及上下游從業人員及其家庭的生存發展問題，因此我們對房地產行業的長期發展并不需要過度地擔心。

回到地產投資機構的業務方向上，我們認為以下三個方向的投資業務仍大有可為：

一是國央企開發商在一二線城市的地產項目前融業務，不管是國央企表外主體的拿地還是同股同投（或優先股融資產品）等出表需求，我們認為對于信托、金控等非標投資機構來說都有很大的業務切入空間，尤其是一二線城市主城區域范圍內的項目。當然，對于我們民營金控類機構來說，最主要的是給到國央企開發商的融資成本有足夠的競爭力。

二是城投平臺的托市拿地項目，在房地產行業企穩回暖前仍會大量存在，不管是城投平臺自主開發還是與民營房企聯合拿地一起開發，亦或是找品牌開發商代建，依托城投平臺的信用開展地產投資業務仍舊是相當不錯的選擇，比如我們最近就一直在推進“優先股投資+品牌房企代建+施工單位貼息”的城投地產項目投資模式。

三是現金流較為穩定的其他類地產項目，比較值得看的就是政府的保障性租賃住房、安居房、人才房等銷售或回款的確定性很強，以及位于核心區位且租金預期比較穩定的產業、倉儲、物流類項目。除此之外，一二線城市處于核心商圈的商業、辦公類項目也仍存在較多的投資機會，畢竟租金收益非常可觀。

有不少非標同行問我們為什么仍舊對民營房企保持悲觀的預期，簡單來說，盡管融資端和銷售端的政策仍在持續釋放，但目前房地產行業仍未企穩回暖，民營房企的爆雷潮也仍未止住，因此我們認為目前仍需觀望一段時間。

除了地產投資業務外，因我們今年以來已大力開展城投類業務，包括城投債的認購、城投非標的投資等，就我們目前的業務感觸而言，城投業務的安全性確實比地產投資業務高出很多，因此我們還是很建議同行往城投業務方向做一些拓展，至少在宏觀層面的“城投信仰”方面，我們仍認為剛兌一時間很難打破，具體比如11月7日甘肅省人民政府網站披露2022年9月20日《甘肅省人民政府關于全省金融工作情況的報告》中提到的“加強債券市場風險監測預警，對重點發債企業逐筆督促落實償債資金來源，對存在兌付風險的到期債券，第一時間進行預警并介入處置，確保所有債券均按期足額兌付。特別是持續深入開展蘭州建投風險處置化解工作，確保蘭州建投公開市場債券剛性兌付”。